Trong dự báo về thị trường kho lạnh châu Á – Thái Bình Dương thời gian tới, Công ty Jones Lang Lasalle (JLL) nhận định rằng các cơ sở kho lạnh đang tiếp tục đem đến cơ hội đầu tư dài hạn, hấp dẫn ở châu Á-Thái Bình Dương, với khả năng mang lại lợi nhuận ổn định, linh hoạt và mức giá cho thuê cao hơn những loại tài sản khác.
Theo JLL, đầu tư vào bất động sản kho lạnh tại châu Á-Thái Bình Dương có thể vượt 2 tỷ USD từ nay đến năm 2030, so với mức 948 triệu USD vào năm 2021. Bởi có nhiều yếu tố thúc đẩy sự phục hồi đầu tư vào kho lạnh, khối lượng đầu tư đã giảm mức cao nhất vào năm 2021. Cụ thể, nhà đầu tư sẽ bị thu hút vì sự ổn định hơn của ngành này so các loại bất động sản khác, với yêu cầu cao từ hàng hóa dễ hỏng như: thực phẩm và thuốc cần được bảo quản tại kho lạnh. Ngoài ra, những hợp đồng thuê có thời hạn dài, giá thuê cao cũng hứa hẹn thu hút nhà đầu tư.
JLL phân tích, trong lĩnh vực kho lạnh châu Á-Thái Bình Dương, khối lượng đầu tư đã tăng vọt cho cả trung tâm phân phối và kho lạnh vào năm 2021, thời điểm giá trung bình cao hơn mức trung bình của 10 năm trước đó (29,6 triệu USD so 19,1 triệu USD). Ngoài ra, số lượng giao dịch đạt mức kỷ lục 32 giao dịch, gấp đôi mức trung bình 15 giao dịch hàng năm trong 10 năm qua. Còn tính riêng đầu năm đến nay, quy mô giao dịch trung bình đạt 16,3 triệu USD. “Mặc dù đầu tư vào kho lạnh nguội dần nhưng chưa phải đỉnh điểm. Một loạt yếu tố từ thay đổi cơ cấu trong mô hình tiêu dùng, tới chuyển sang chi tiêu trực tuyến và các ảnh hưởng kinh tế vĩ mô khác sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản kho lạnh tăng trưởng lâu dài, bền vững”, chuyên gia phân tích.
Mặt khác, gần đây, rào cản gia nhập lĩnh vực kho lạnh cao hơn phần nào làm ảnh hưởng đến hoạt động của lĩnh vực này. Nhưng qua đó lại thu hút không ít nhà đầu tư và nhà vận hành chuyên môn. Bởi JLL đánh giá, ngày càng nhiều người chấp nhận việc đầu tư vào kho lạnh cần phải hiểu biết sâu sắc về tính phức tạp, đặc biệt liên quan đến môi trường nhiệt độ, logistics… Do đó, hoạt động này có thể đóng vai trò vừa là lợi thế cạnh tranh cho nhà đầu tư hiểu biết, vừa tạo ra rào cản cho nhà đầu tư khác.
Bên cạnh đó, để lĩnh vực bất động sản đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng về tính hiệu quả, đồng thời, giải quyết tình trạng gián đoạn trên phạm vi toàn cầu đã làm tổn hại đến một số chuỗi cung ứng, thì đầu tư công nghệ đang là vấn đề đáng cân nhắc đối với nhà đầu tư. Những tiến bộ thuộc lĩnh vực tự động hóa, robot, năng lượng một mặt giúp nâng cao hiệu quả hoạt động của kho lạnh, một mặt làm giảm chi phí vận hành/người sử dụng khi công nghệ cải tiến, khiến chúng trở nên linh hoạt hơn. Tuy nhiên, chắc chắn cuối cùng vẫn sẽ ưu tiên nhà đầu tư có kinh nghiệm chuyên môn.
Cũng theo JLL, ảnh hưởng kinh tế vĩ mô sẽ định hình yêu cầu đầu tư trong tương lai của lĩnh vực kho lạnh châu Á-Thái Bình Dương. Chính số lượng lớn dân số thuộc tầng lớp trung lưu ở khu vực này, cùng tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh chóng và mức thu nhập dần tăng đang thúc đẩy mức tiêu dùng. Thực tế, tiêu dùng tư nhân ở châu Á-Thái Bình Dương đã tăng với tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm lên đến 4,1% trong giai đoạn 2013-2022, tuy nhiên dự báo tiếp tục tăng lên 4,7% từ năm 2023 đến năm 2025.
Hơn nữa, ở châu Á, doanh thu từ hoạt động chuyển phát thực phẩm tăng gấp đôi từ năm 2019 đến năm 2022, cụ thể là 92 tỷ USD lên 269 tỷ USD, dự kiến còn tăng lên 453 tỷ USD vào năm 2025. Đồng thời, thị trường logistics bên thứ ba (3PL) toàn cầu được định giá 556,4 tỷ USD vào năm 2022. Trong đó, châu Á-Thái Bình Dương chiếm 1/3 thị trường toàn cầu và có thể tăng trưởng với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm khoảng 4,9% từ năm 2023 đến năm 2027, trước tốc độ tăng trưởng kép hàng năm của Mỹ (2,1%) và châu Âu (2,2%).
Như vậy, các yếu tố có lợi cho thị trường kho lạnh châu Á-Thái Bình Dương là nhân khẩu học và kinh tế vĩ mô, là không thể phủ nhận. Do nhu cầu về không gian kho lạnh tăng, kèm theo nhu cầu cơ bản khó thay đổi, tài sản kho lạnh đang hứa hẹn sẽ mang lại hiệu quả tài chính mạnh mẽ, ổn định trong danh mục của nhà đầu tư.
