Từ mô hình tăng trưởng dựa vào bán nhà thương mại, Trung Quốc đang thúc đẩy một cuộc tái cấu trúc sâu rộng của thị trường bất động sản với trọng tâm mới là phát triển hệ thống nhà ở cho thuê quy mô lớn. Trong bối cảnh khủng hoảng địa ốc kéo dài, giá nhà vượt quá khả năng chi trả của người trẻ và dân số già hóa nhanh, Bắc Kinh xem nhà cho thuê không chỉ là công cụ an sinh mà còn là giải pháp ổn định kinh tế, tái cấu trúc đô thị và giảm phụ thuộc vào mô hình bất động sản cũ…
Từ một quốc gia từng xem sở hữu nhà là biểu tượng của ổn định xã hội và thịnh vượng cá nhân, Bắc Kinh giờ đây đang từng bước xây dựng mô hình “thuê và mua song hành”, trong đó nhà ở cho thuê giá phải chăng trở thành trụ cột mới của hệ thống an sinh đô thị.
Đây không chỉ là chương trình nhà ở đơn thuần, mà còn là một phần trong chiến lược xử lý khủng hoảng bất động sản, kích thích tiêu dùng, ổn định xã hội và tái định hình mô hình phát triển đô thị của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.
CUỘC KHỦNG HOẢNG NHÀ Ở CỦA GIỚI TRẺ TRUNG QUỐC
Trong hơn hai thập kỷ tăng trưởng nóng, bất động sản trở thành một trong những lĩnh vực quan trọng nhất của nền kinh tế Trung Quốc. Nhà đất không chỉ là nơi ở mà còn là kênh đầu tư, tích lũy tài sản và nguồn thu chủ lực của chính quyền địa phương.
Mô hình này giúp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nhanh chóng nhưng cũng kéo theo hệ quả lớn: giá nhà tăng vượt xa thu nhập của phần lớn người dân.
Tại các đô thị lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến hay Quảng Châu, giá nhà nhiều thời điểm cao gấp hàng chục lần thu nhập trung bình hàng năm của hộ gia đình. Đối với người trẻ mới đi làm, sở hữu một căn hộ gần như trở thành mục tiêu ngoài tầm với.
Trong khi đó, quá trình đô thị hóa mạnh mẽ khiến hàng trăm triệu lao động nhập cư đổ về các thành phố lớn tìm việc làm. Tuy nhiên, nhóm dân cư này thường không đủ khả năng mua nhà thương mại và cũng khó tiếp cận nhà ở xã hội truyền thống.
Kết quả là nhiều người trẻ phải chấp nhận sống trong những căn hộ nhỏ chật hẹp, thuê xa nơi làm việc hoặc dành hàng giờ di chuyển mỗi ngày trên các tuyến tàu điện ngầm quá tải.
Theo China Daily, nhiều lao động trẻ tại các đô thị lớn phải mất hơn một giờ đi lại mỗi ngày do không đủ khả năng thuê nhà gần trung tâm.
Giới chức Trung Quốc bắt đầu nhìn nhận rằng vấn đề nhà ở không chỉ liên quan đến an sinh mà còn tác động trực tiếp đến tăng trưởng kinh tế, tiêu dùng, tỷ lệ sinh và khả năng cạnh tranh của các thành phố.
Khi giá nhà quá cao, người trẻ buộc phải tiết kiệm phần lớn thu nhập để mua nhà, làm giảm chi tiêu tiêu dùng. Nhiều người trì hoãn kết hôn hoặc sinh con vì gánh nặng chi phí nhà ở.
Trong bối cảnh dân số già hóa nhanh chóng và tỷ lệ sinh liên tục giảm, Bắc Kinh ngày càng coi vấn đề nhà ở là một ưu tiên chiến lược quốc gia.
“NHÀ ĐỂ Ở, KHÔNG PHẢI ĐỂ ĐẦU CƠ”
Một trong những bước ngoặt lớn nhất trong chính sách bất động sản Trung Quốc là việc chính quyền trung ương đưa ra thông điệp: “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ”. Đây là thông điệp được Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình đưa ra từ năm 2016 và dần trở thành định hướng quan trọng trong chính sách bất động sản của Bắc Kinh những năm gần đây.
Khẩu hiệu này dần trở thành nền tảng cho chiến lược cải tổ thị trường bất động sản của Bắc Kinh. Nếu trước đây chính sách tập trung thúc đẩy bán nhà thương mại và mở rộng xây dựng, thì từ sau cuộc khủng hoảng nợ của các tập đoàn địa ốc như Evergrande năm 2021, chính quyền bắt đầu chuyển hướng sang ổn định thị trường và tăng cường vai trò của nhà ở xã hội, nhà cho thuê.
Ngày 2/7/2021, Văn phòng Quốc vụ viện Trung Quốc ban hành hướng dẫn thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê giá phải chăng tại các thành phố lớn. Văn bản này được coi là cột mốc quan trọng đánh dấu sự hình thành chính thức của mô hình “hệ thống nhà ở hỗ trợ cả thuê và mua”.
Theo hướng dẫn của Quốc vụ viện Trung Quốc, nhà ở cho thuê giá phải chăng sẽ chủ yếu dành cho lao động nhập cư, sinh viên mới tốt nghiệp, người trẻ, cư dân đô thị mới và các nhóm đối tượng đáp ứng điều kiện theo quy định của chính quyền địa phương.
Phần lớn căn hộ có diện tích không quá 70 m2, giá thuê thấp hơn thị trường cùng khu vực và được yêu cầu có chất lượng tương đương nhà thương mại.
Chính phủ Trung Quốc nhấn mạnh rằng việc phát triển nhà cho thuê không thể chỉ dựa vào ngân sách công mà cần huy động nguồn lực xã hội và cơ chế thị trường.
Vì vậy, mô hình mới khuyến khích nhiều chủ thể cùng tham gia phát triển hệ thống nhà ở cho thuê, bao gồm doanh nghiệp nhà nước, các công ty bất động sản, quỹ đầu tư, tổ chức tài chính, doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động và các đơn vị vận hành nhà cho thuê chuyên nghiệp.
Trong nhiều thập kỷ, sở hữu nhà tại Trung Quốc gần như được xem là điều kiện quan trọng để kết hôn, ổn định cuộc sống và tích lũy tài sản. Tuy nhiên, giá nhà leo thang kéo dài đang khiến thế hệ trẻ thay đổi tư duy. Tại nhiều đô thị lớn, xu hướng thuê nhà dài hạn bắt đầu được chấp nhận nhiều hơn, đặc biệt trong nhóm lao động trẻ làm việc trong lĩnh vực công nghệ và dịch vụ.
NHÀ CHO THUÊ TRỞ THÀNH “HẠ TẦNG CHIẾN LƯỢC”
Không giống nhiều quốc gia chỉ xem nhà ở xã hội là công cụ hỗ trợ nhóm thu nhập thấp, Trung Quốc hiện coi nhà cho thuê là một phần của chiến lược phát triển đô thị dài hạn.
Các thành phố lớn được yêu cầu xây dựng mạng lưới nhà cho thuê gần khu việc làm, khu công nghệ cao, trường đại học và hệ thống giao thông công cộng.
Thứ trưởng Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị – nông thôn Ni Hong từng tuyên bố: “Một thành phố sẽ có tương lai nếu người trẻ có hy vọng”.
Quan điểm này phản ánh cách tiếp cận mới của Bắc Kinh: cạnh tranh giữa các đô thị trong tương lai không chỉ nằm ở hạ tầng hay GDP, mà còn ở khả năng giữ chân nhân lực trẻ.
Trong bối cảnh kinh tế số và công nghệ cao phát triển mạnh, các thành phố Trung Quốc đang cạnh tranh quyết liệt để thu hút kỹ sư, chuyên gia công nghệ, sinh viên giỏi và lao động chất lượng cao. Nhà ở vì thế trở thành yếu tố chiến lược.
Nhiều địa phương bắt đầu triển khai mô hình “cộng đồng cho thuê dành cho người trẻ” với thiết kế hiện đại, không gian sinh hoạt chung, phòng gym, khu làm việc chung và dịch vụ quản lý tập trung.
Tại Trường Sa, một trong những địa phương thí điểm đầu tiên, nhiều dự án cho thuê được xây dựng ở vị trí trung tâm với kết nối giao thông thuận tiện. Một số tòa nhà cũ, khách sạn hoặc văn phòng thương mại được cải tạo thành căn hộ cho thuê. Người thuê được sử dụng miễn phí bếp chung, phòng họp và khu sinh hoạt cộng đồng. Mô hình này có nhiều điểm tương đồng với xu hướng “co-living” đang phát triển tại các đô thị lớn trên thế giới.
TẬN DỤNG NHÀ TỒN KHO ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ CHO THUÊ
Một trong những đặc điểm đáng chú ý nhất của chương trình nhà cho thuê Trung Quốc là gắn chặt với chiến lược xử lý khủng hoảng bất động sản. Sau nhiều năm tăng trưởng nóng, thị trường địa ốc Trung Quốc rơi vào suy giảm mạnh từ năm 2021. Nhiều doanh nghiệp lớn vỡ nợ hoặc mất khả năng thanh khoản. Hàng triệu căn hộ chưa bán được tồn kho tại nhiều địa phương. Trong bối cảnh đó, Bắc Kinh bắt đầu xem nhà cho thuê như một công cụ hấp thụ nguồn cung dư thừa.
Reuters cho biết chính quyền Trung Quốc đã cho phép các địa phương mua lại một phần căn hộ chưa bán được để chuyển đổi thành nhà ở giá phải chăng.
Ngân hàng trung ương Trung Quốc cũng triển khai nhiều gói hỗ trợ tín dụng quy mô lớn cho chương trình này, bao gồm gói tái cho vay 300 tỷ nhân dân tệ dành cho nhà ở giá phải chăng, khoản bổ sung 500 tỷ nhân dân tệ phục vụ cải tạo đô thị và phát triển nhà ở xã hội, cùng các khoản vay ưu đãi cho doanh nghiệp nhà nước mua lại lượng căn hộ tồn kho trên thị trường. Các ngân hàng thương mại cũng được khuyến khích cho vay đối với các dự án nhà cho thuê đủ điều kiện.
Ngoài ra, Trung Quốc còn tìm cách huy động nguồn vốn xã hội thông qua thị trường REITs (quỹ đầu tư tín thác bất động sản).
Theo giới phân tích, chính sách này giúp Trung Quốc đồng thời giải quyết nhiều mục tiêu như giảm lượng tồn kho bất động sản, hỗ trợ các doanh nghiệp địa ốc đang gặp khó khăn, tăng nguồn cung nhà cho thuê, ổn định giá nhà, kích thích đầu tư hạ tầng và tạo thêm việc làm cho nền kinh tế.
Một báo cáo của Orient Securities từng ước tính tổng quy mô đầu tư liên quan đến chương trình nhà cho thuê có thể lên tới khoảng 1.300 tỷ nhân dân tệ.
HÀNG TRIỆU CĂN HỘ ĐƯỢC XÂY DỰNG
Quy mô chương trình nhà cho thuê của Trung Quốc hiện được xem là một trong những chương trình phát triển nhà ở giá phải chăng lớn nhất thế giới. Trong Kế hoạch 5 năm lần thứ 14 giai đoạn 2021-2025, Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị – nông thôn Trung Quốc đặt mục tiêu xây dựng khoảng 8,7 triệu căn nhà cho thuê có trợ cấp và đến nay phần lớn mục tiêu này đã được triển khai hoặc hoàn thành.
Trước đó, Trung Quốc cũng cho biết sẽ xây dựng khoảng 6,5 triệu căn hộ cho thuê có trợ cấp tại 40 thành phố lớn nhằm phục vụ khoảng 13 triệu người. Đến cuối năm 2023, khoảng hai phần ba mục tiêu giai đoạn 5 năm đã hoàn thành. Riêng năm 2022, khoảng 1,9 triệu căn hộ cho thuê có trợ cấp được triển khai xây dựng, gần gấp đôi năm trước.
Thứ trưởng Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị – nông thôn Ni Hong cho biết, kể từ tháng 11/2012, Trung Quốc đã xây dựng hơn 80 triệu căn nhà ở cho thuê có trợ cấp của chính phủ, trong đó có 16 triệu căn nhà cho thuê công cộng giá rẻ, giúp khoảng 200 triệu người giải quyết khó khăn về nhà ở.
Theo SP Global, nhà ở xã hội và nhà cho thuê có trợ cấp hiện chiếm khoảng 8% doanh số bán nhà sơ cấp tại các đô thị lớn của Trung Quốc và có thể tăng lên 20% vào năm 2026. Điều này cho thấy mô hình nhà ở Trung Quốc đang thay đổi nhanh chóng.
Nếu trước đây nhà thương mại là trung tâm tuyệt đối của thị trường, thì nay khu vực nhà cho thuê đang dần trở thành một cấu phần lớn hơn trong hệ sinh thái bất động sản.
CÁC MÔ HÌNH NHÀ Ở GIÁ PHẢI CHĂNG
Hiện Trung Quốc triển khai ba mô hình nhà ở giá phải chăng chính gồm nhà cho thuê công cộng, nhà cho thuê có trợ cấp và nhà ở đồng sở hữu. Trong đó, nhà cho thuê công cộng là loại hình truyền thống dành cho các hộ thu nhập thấp tại đô thị, với giá thuê thường thấp hơn thị trường từ 20-30%. Tại thành phố Trường Sa, nhiều căn hộ công cộng hiện có giá thuê chỉ khoảng 360-720 nhân dân tệ mỗi tháng.
Trong khi đó, nhà cho thuê có trợ cấp là mô hình được mở rộng mạnh nhất trong những năm gần đây, hướng chủ yếu tới người trẻ và cư dân đô thị mới. Các căn hộ thường có diện tích dưới 70 m2 với mức giá thuê khoảng 90% giá thị trường hoặc thấp hơn nhằm giúp giảm áp lực chi phí sinh hoạt tại các đô thị lớn.
Bên cạnh đó, Trung Quốc cũng phát triển mô hình nhà ở đồng sở hữu, trong đó người dân cùng sở hữu căn hộ với chính quyền địa phương hoặc doanh nghiệp nhà nước. Người mua thường nắm ít nhất 60% giá trị căn hộ, phần còn lại thuộc phía Nhà nước. Mô hình này hướng tới nhóm có thu nhập trung bình nhưng chưa đủ khả năng mua nhà thương mại theo giá thị trường.
Cùng với việc mở rộng nguồn cung nhà ở cho thuê, Bắc Kinh cũng tăng cường siết chặt quản lý thị trường cho thuê vốn tồn tại nhiều bất cập trong nhiều năm qua như môi giới thu phí quá cao, đăng tin giả, cho thuê không đảm bảo an toàn, chia nhỏ căn hộ trái phép hoặc các mô hình vay tiền thuê nhà tiềm ẩn rủi ro tài chính.
Tháng 7/2025, Quốc vụ viện Trung Quốc ban hành bộ quy định quốc gia mới về thị trường nhà cho thuê nhằm tăng cường giám sát và chuẩn hóa hoạt động của lĩnh vực này. Theo đó, các công ty môi giới phải xác minh thông tin chủ nhà, kiểm tra thực tế bất động sản trước khi đăng tin và công khai đầy đủ giá dịch vụ. Chính quyền địa phương cũng được yêu cầu theo dõi, công bố định kỳ mặt bằng giá thuê nhà, đồng thời tăng cường giám sát chất lượng công trình và an toàn phòng cháy chữa cháy.
Nhiều loại hình nhà ở không đạt tiêu chuẩn cư trú như tầng hầm, kho bãi hoặc các không gian cải tạo trái phép cũng bị cấm đưa vào cho thuê nhằm hạn chế các rủi ro về an toàn và bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà.
Dù còn quá sớm để đánh giá đầy đủ hiệu quả dài hạn của chiến lược phát triển nhà cho thuê tại Trung Quốc, nhiều dấu hiệu cho thấy chính sách này đang bắt đầu tạo ra những tác động đáng kể đối với thị trường bất động sản và đời sống đô thị. Tại một số thành phố lớn, giá thuê nhà đã có xu hướng hạ nhiệt nhờ nguồn cung căn hộ trợ cấp tăng mạnh, trong khi người trẻ và lao động nhập cư có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí phù hợp hơn. Việc chuyển đổi lượng lớn căn hộ tồn kho sang nhà cho thuê cũng góp phần giảm áp lực dư cung đối với thị trường địa ốc đang suy giảm.
Tuy nhiên, con đường phía trước vẫn không hề dễ dàng. Cuộc khủng hoảng bất động sản kéo dài đã làm suy giảm mạnh nguồn thu ngân sách của chính quyền địa phương, trong khi nhiều địa phương vẫn phụ thuộc đáng kể vào nguồn thu từ bán đất – mô hình đang dần mất hiệu quả. Bên cạnh đó, việc vận hành một hệ thống nhà cho thuê quy mô lớn, có trợ cấp và được quản lý tập trung cũng đòi hỏi nguồn lực tài chính rất lớn trong dài hạn. Một số chuyên gia cảnh báo nếu thiếu cơ chế quản lý hiệu quả, chương trình này có thể trở thành gánh nặng mới đối với tài chính công.
Dẫu vậy, với Bắc Kinh, phát triển nhà ở cho thuê dường như đã vượt ra khỏi phạm vi của một giải pháp tình thế nhằm xử lý khủng hoảng bất động sản. Trong bối cảnh dân số già hóa, tốc độ tăng trưởng kinh tế chậm lại và mô hình tăng trưởng dựa vào bất động sản bộc lộ nhiều giới hạn, Trung Quốc đang từng bước định hình một hệ thống nhà ở mới, trong đó quyền tiếp cận chỗ ở được đặt cao hơn vai trò đầu cơ tài sản. Nếu được triển khai thành công, đây có thể trở thành một trong những cuộc cải tổ sâu rộng nhất của thị trường bất động sản Trung Quốc trong nhiều thập kỷ qua.
gov.cn, Reuters, sciencedirect-Trọng Hoàng
Nguồn tin: https://vneconomy.vn/trung-quoc-dang-buoc-vao-ky-nguyen-nha-cho-thue.htm
