Hà Nội đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng quy mô lớn chưa từng có nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài của đô thị và từng bước hiện thực hóa định hướng phát triển theo Quy hoạch Thủ đô. Đây không chỉ là quá trình mở rộng không gian đô thị, mà là một chu kỳ tái cấu trúc toàn diện không gian đô thị, cấu trúc kinh tế đô thị và thị trường bất động sản…
Theo UBND TP Hà Nội, từ
cuối năm 2025 đến nay, công tác giải phóng mặt bằng đã có nhiều chuyển biến rõ
rệt. Nhiều dự án tồn đọng kéo dài được thúc đẩy tiến độ, đặc biệt là các công trình
hạ tầng chiến lược như Vành đai 4 – Vùng Thủ đô, Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu –
Voi Phục, các tuyến Vành đai 2,5; 3; 3,5 cùng loạt cây cầu vượt sông Hồng như
Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Thượng Cát, Hồng Hà và Ngọc Hồi…
Cùng với đó, tính đến 23/4/2026, Hà Nội đã giải ngân
khoảng 31.000 tỷ đồng, tương đương 25,7% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao,
trong khi tỷ lệ giải ngân bình quân cả nước theo Bộ Tài chính ghi nhận là khoảng
12,6%.
Việc triển khai đồng thời hàng loạt dự án lớn cho thấy Hà Nội đang
bước vào một chu kỳ phát triển hạ tầng mang tính tập trung và chiến lược rõ
nét, đồng thời cũng thúc đẩy sự phân hóa mạnh mẽ trên thị trường bất động sản.
SỰ THAY ĐỔI MẠNH MẼ TRONG CẤU TRÚC CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Thực tế cho thấy sau khi công tác giải phóng mặt bằng và triển khai quy hoạch
được đẩy mạnh, thị trường nhà đất trong dân tại nhiều khu vực Hà Nội
đã bắt đầu xuất hiện xu hướng phân hóa rõ nét hơn.
Tại các khu vực nằm trong
diện quy hoạch, các khu dân cư cũ, nhà trong ngõ nhỏ, ngách hẹp hoặc
khu vực hạ tầng hạn chế, giá giao dịch và thanh khoản đã có
dấu hiệu sụt giảm. Nguyên nhân không chỉ đến từ việc mặt bằng giá đã
tăng cao trong nhiều năm qua, mà còn xuất phát từ tâm lý lo ngại liên quan đến quy hoạch, khả năng
mở đường, cải tạo đô thị và thay đổi cấu trúc dân cư tại khu vực nội
đô cũ.
Trong bối cảnh Hà Nội bước vào chu kỳ tái cấu trúc mạnh, các hạn
chế cố hữu của mô hình nhà ở trong ngõ nhỏ bắt đầu bộc lộ rõ hơn như: áp lực
giao thông, thiếu chỗ đỗ xe, hạn chế không gian sống, cây xanh, phòng cháy chữa
cháy và khả năng tiếp cận hạ tầng đô thị hiện đại.
Ngược lại, nhu cầu thị
trường đang có xu hướng dịch chuyển mạnh hơn sang các sản phẩm được quy hoạch
bài bản là căn hộ chung cư, nhà thấp tầng trong các khu đô thị mới và các đại
đô thị vệ tinh tích hợp có hạ tầng đồng bộ nhờ không gian sống hiện đại và đặc biệt là tính ổn định cao về quy hoạch.
Quá trình tái cấu trúc
đô thị cũng đang kéo theo sự thay đổi rõ nét trong cấu trúc phát triển của thị
trường bất động sản Hà Nội.
Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nếu trước đây, tăng
trưởng thị trường chủ yếu dựa trên mở rộng đô thị đơn cực và kỳ vọng hạ tầng,
thì chu kỳ hiện nay đang chuyển sang mô hình phát triển dựa trên chất lượng hạ
tầng, hiệu quả vận hành đô thị và nhu cầu ở thực. Điều này thể hiện qua
việc hàng loạt khu đô thị quy mô lớn đang được triển khai dọc các hành lang hạ
tầng mới.
Trong mô hình mới này, các khu vực lõi trung tâm, ven hồ hoặc
những vị trí có khả năng kết nối trực tiếp với metro, trung tâm tài chính và
các trục thương mại lớn nhiều khả năng sẽ tập trung vào các sản phẩm cao cấp
phục vụ nhóm cư dân có thu nhập cao, chuyên gia quốc tế và tầng lớp tinh hoa đô
thị.
Tuy nhiên, điều đó không
đồng nghĩa với việc nhóm thu nhập thấp bị “đẩy ra khỏi thành phố” theo nghĩa
truyền thống. “Điểm khác biệt của chu kỳ phát triển mới nằm ở chỗ: dù khoảng cách địa lý có thể xa
hơn, nhưng khoảng cách về thời gian và khả năng tiếp cận lại đang được rút ngắn
đáng kể nhờ hệ thống hạ tầng mới khi các tuyến vành đai,
metro, cầu vượt sông Hồng, đường kết nối liên vùng và các hành lang logistics
mới được hoàn thành sẽ làm thay đổi hoàn toàn việc di chuyển trong đại đô thị Hà Nội”, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, phân tích.
Điều này tạo tiền đề cho quá trình giãn dân và
tái phân bổ dân cư theo hướng bền vững hơn, thay vì tiếp tục tập trung quá mức
vào khu vực lõi nội đô. Quan trọng hơn, giá trị bất động sản trong chu kỳ mới
được kỳ vọng tăng trưởng dựa nhiều hơn vào năng lực vận hành của đô thị, khả
năng hình thành hệ sinh thái kinh tế và nhu cầu thực, thay vì chỉ dựa trên kỳ
vọng tăng giá theo hạ tầng như các giai đoạn trước.
Đáng chú ý, nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở cho thuê, đang dần trở
thành một trụ cột quan trọng trong chính sách an sinh xã hội và chiến lược phát
triển đô thị của Hà Nội. Khi thành phố chuyển sang mô hình đa trung tâm, bài
toán không còn chỉ là phát triển thêm nhà ở, mà là tái tổ chức không gian sống,
khả năng tiếp cận hạ tầng và phân bổ dân cư hợp lý hơn.
HẠ TẦNG PHÁT TRIỂN KÉO THEO SỰ DỊCH CHUYỂN CỦA DÒNG VỐN VÀ GIÁ TRỊ
ĐẤT ĐAI
Nhiều chuyên gia cũng đánh giá các dự án hạ tầng hiện nay không chỉ có vai trò kết nối giao thông
mà còn đóng vai trò tái phân bổ không gian phát triển của toàn vùng đô
thị.
“Khi các tuyến vành đai hình thành, cùng với các dự án hạ tầng khác,
khả năng kết nối giữa các khu vực thay đổi, kéo theo sự dịch chuyển của dòng
vốn và giá trị đất đai. Những khu vực từng ở vị trí ngoại vi đang dần trở thành
các cực phát triển mới về logistics, công nghiệp công nghệ cao, đô thị dịch vụ
và nhà ở quy mô lớn”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhìn nhận.
Cũng theo lãnh đạo VARS, trong dài hạn, metro có
thể trở thành yếu tố tác động lớn nhất tới cấu trúc đô thị Hà Nội. Nếu vận hành
hiệu quả, hệ thống metro sẽ không chỉ thay đổi hành vi di chuyển mà còn tái cấu
trúc lại mật độ dân cư, phân bổ chức năng đô thị và mặt bằng giá bất động
sản. Các khu vực vệ tinh có khả năng kết nối trực tiếp với metro, vành đai
hoặc các trục giao thông lớn sẽ có lợi thế lớn hơn trong thu hút dân cư và dòng
vốn đầu tư. Ngược lại, các khu vực chỉ tăng giá dựa trên kỳ vọng hạ tầng nhưng
thiếu động lực dân cư và hoạt động kinh tế thực có thể đối mặt với rủi ro thanh
khoản trong dài hạn.
Tuy nhiên, kinh nghiệm quốc tế cho thấy các chu kỳ tái cấu trúc đô thị
quy mô lớn luôn mở ra cơ hội phát triển mới, nhưng đồng thời cũng đặt
ra những áp lực không nhỏ về nguồn lực, quản trị và chất lượng
sống.
Đối với Hà Nội, thách
thức đầu tiên là chi phí giải phóng mặt bằng và tái thiết đô thị rất
lớn khi thành phố đồng thời triển khai nhiều dự án hạ tầng trọng
điểm, cải tạo các khu dân cư cũ và tổ chức lại không gian phát
triển.
Đây là quá trình cần
nguồn lực đầu tư dài hạn, cùng sự phối hợp chặt chẽ giữa quy hoạch,
tài chính, chính sách đất đai, tái định cư và quản trị đô thị.
Bên cạnh đó, một thách
thức khác là cân bằng giữa dòng vốn, nguồn cung bất động sản và nhu cầu thực
của thị trường. Nếu dòng vốn tập trung quá mức vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn,
trong khi hệ sinh thái kinh tế, việc làm, dịch vụ và dân cư chưa hình thành
tương xứng, thị trường có thể xuất hiện nguy cơ tăng giá cục bộ, thanh khoản
suy giảm hoặc dư cung ở một số phân khúc.
Ở chiều ngược lại, nếu tốc độ đô thị hóa và gia
tăng mật độ dân cư vượt quá năng lực quản trị, thành phố có thể đối mặt với áp
lực quá tải hạ tầng xã hội, ùn tắc giao thông, thiếu không gian xanh, thiếu bãi
đỗ xe và suy giảm chất lượng sống tại một số khu vực.
“Vì vậy, bài toán của Hà
Nội trong chu kỳ mới không chỉ là phát triển nhanh hơn, mà là phát triển có
kiểm soát, hài hòa giữa tăng trưởng kinh tế, hiệu quả sử dụng đất, an sinh
xã hội và chất lượng sống đô thị”, lãnh đạo Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định.
-Phan Nam
Nguồn tin: https://vneconomy.vn/thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-dang-buoc-vao-chu-ky-tai-cau-truc-toan-dien.htm
