Thị trường bất động sản toàn cầu có dấu hiệu ấm lên

Sự sụt giảm trên diện rộng của giá bất động sản ở các nền kinh tế phát triển về cơ bản đã kết thúc – theo một phân tích của tờ báo Financial Times dựa trên dữ liệu của Tổ chức Hợp tác và phát triển kinh tế (OECD). Nhiều chuyên gia kinh tế tin rằng chu kỳ giảm sâu nhất của thị trường địa ốc toàn cầu trong 1 thập kỷ trở lại đây đã đạt tới một bước ngoặt.

Tại 37 nền kinh tế công nghiệp thuộc OECD, giá nhà danh nghĩa trong quý 3/2023 tăng 2,1% so với quý trước đó, từ chỗ gần như trì trệ suốt từ đầu năm ngoái. Chỉ có khoảng 1/3 số quốc gia trong số các nước này báo cáo giá nhà giảm trong quý 3 so với quý trước, từ chỗ có hơn một nửa số quốc gia đưa ra dữ liệu như vậy ở thời điểm đầu năm.

“Dữ liệu mới nhất cho thấy giá nhà đã chạm đáy ở hầu hết các quốc gia. Tôi cho rằng chúng ta đã đi qua thời kỳ điều chỉnh của giá nhà rồi”, nhà kinh tế trưởng Andrew Wishart của công ty nghiên cứu kinh tế Capital Economics nhận định.

Giá nhà tại các nền kinh tế phát triển bắt đầu trượt dốc vào cuối năm 2022 sau khi các ngân hàng trung ương lớn tăng lãi suất dồn dập nhất trong nhiều thập kỷ trở lại đây để chống lạm phát. Tại các nước OECD, giá nhà chỉ tăng 0,6% so với quý trước trong quý 4/2022, mức tăng danh nghĩa yếu nhất kể từ năm 2012.

Tuy nhiên, tốc độ giảm của giá nhà đã chậm lại thậm chí đã đảo ngược ở nhiều nền kinh tế, khi kỳ vọng rằng các ngân hàng trung ương sẽ cắt giảm lãi suất trong năm nay đã giúp kéo lãi suất cho vay thế chấp nhà giảm xuống. Tình trạng khan hiếm nhà rao bán cũng giúp giá nhà khởi sắc.

Giá nhà đang tăng trở lại hoặc giữ ổn định ở hầu hết các quốc gia phát triển, trong khi giá nhà ở các nước khác đang giảm với tốc độ chậm hơn trước. Ông Wishart cho biết giá có thể sẽ giảm thêm ở một số quốc gia như Đức, Đan Mạch và Thụy Điển – là những nước có thị trường cho thuê lớn hơn, “nhưng ngay cả ở những nền kinh tế này, chúng tôi nghĩ rằng giá nhà cũng đã gần chạm đáy rồi”.

Ông Tomasz Wieladek, chuyên gia kinh tế tại công ty đầu tư T Rowe Price, cho biết giá nhà “gần chạm đáy ở nhiều nơi và đang phục hồi ở nhiều nơi”. Ông nói rằng việc di cư và nhà chức trách hạn chế cấp phép cho các dự án mới đã gây áp lực tăng lên giá nhà ở nhiều quốc gia, bao gồm Anh, Canada và Úc.

Các hộ gia đình sẽ tiếp tục phải đối mặt với chi phí vay thế chấp nhà cao hơn khi hết hợp đồng vay thế chấp nhà với lãi suất cố định, nhưng cũng có nhiều hộ gia đình bắt đầu được hưởng những điều khoản đi vay tốt hơn so với năm ngoái. Mặc dù lãi suất của các khoản vay thế chấp nhà ở Anh và Mỹ đã tăng lên trong tháng 2 năm nay, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với mức đỉnh ở mỗi nước thiết lập vào năm 2023.

Giá nhà ở Mỹ đang bám trụ tốt nhất ở mức cao, một phần do tăng trưởng kinh tế và việc làm vững chắc ở nước này. Giá nhà danh nghĩa ở Mỹ tăng 5,2% trong vòng 1 năm tính đến tháng 11/2023.

Ngược lại, Đức – quốc gia mà khủng hoảng kinh tế, định giá bất động sản quá cao và thị trường cho thuê lớn đã gây áp lực mạnh lên thị trường địa ốc – đã chứng kiến ​​mức giảm giá nhà 10,2% trong năm ngoái. Đây là cú giảm tệ nhất trong số thị trường bất động sản của các nền kinh tế thuộc Liên minh châu Âu (EU) ngoại trừ Luxembourg.

Dữ liệu của Australia và New Zealand cho thấy giá nhà tại các nước này đang tăng trở lại. Ở Hàn Quốc, giá nhà đã ổn định sau khi chạm đáy vào giữa năm 2023. Tại EU, giá nhà đạt mức tăng danh nghĩa 0,8% trong quý 3/2023, đảo ngược xu hướng giảm vào đầu năm, dù vẫn thấp hơn 1% so với cùng kỳ năm trước – theo dữ liệu từ cơ quan thống kê Eurostat.

Ông Sylvain Broyer – nhà kinh tế trưởng về các thị trường mới nổi tại tổ chức đánh giá tín nhiệm S&P Global Ratings – nhận định: “Chúng tôi tin rằng đợt điều chỉnh giá nhà đất ở châu Âu vẫn chưa kết thúc, nhưng có lẽ giai đoạn tồi tệ nhất đã qua”. Vị chuyên gia cho rằng sự điều chỉnh giá nhà sẽ tiếp tục diễn ra ở một số quốc gia do lãi suất vay thế chấp nhà còn cao và chi phí xây dựng có thể giảm xuống.

Tuy nhiên, ông Broyer cho rằng sự điều chỉnh còn lại sẽ chỉ ở mức độ khiêm tốn.

Sự sụt giảm giá nhà toàn cầu trong hơn 1 năm qua nhìn chung ở mức độ nhẹ hơn so với dự kiến. Tổ chức đánh giá tín nhiệm Fitch hiện ước tính giá nhà danh nghĩa đã tăng 6% ở Mỹ vào năm ngoái, thay vì giảm tới 5% như dự báo. Ở Anh, giá nhà theo ước tính của Fitch giảm 2% trong năm 2023, so với dự báo giảm 7% mà Fitch đưa ra trước đó.

Ở một số nền kinh tế, bao gồm Mỹ, Australia và Anh, thị trường bất động sản đã cho thấy khả năng phục hồi bất ngờ và việc đợt giảm giá nhà trong hơn 1 năm qua đã không làm mất hết thành quả tăng trong thời gian đại dịch, xét cả về giá trị danh nghĩa hay thực tế.

Nhưng ở một số nước ngoài OECD, câu chuyện về thị trường bất động sản lại hoàn toàn. Về Trung Quốc, quốc gia đang ở trong môt cuộc khủng hoảng bất động sản nghiêm trọng, Fitch dự báo giá nhà sẽ tiếp tục giảm trong 2 năm tới, đồng thời cảnh báo rằng nhu cầu đầu tư địa ốc ở nước này “gần như đã biến mất” sau khi giá nhà giảm 7% trong 2 năm trở lại đây.