Sáng ngày 30/6/2023, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) tiến hành ĐHĐCĐ thường niên 2023.
Sau sự cố giải chấp cổ phiếu ồ ạt cuối năm 2022, Đại hội cổ đông chất vấn các câu hỏi xoay quanh giá trị thực của cổ phiếu PDR cũng như phương án phát hành cổ phiếu sắp tới.
Muốn huy động 2.015 tỷ đồng thông qua phát hành cổ phiếu
Cụ thể, Công ty có kế hoạch chào bán hơn 67 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá 10.000 đồng/cp cho tối đa 7 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp trong năm nay. Toàn bộ vốn hơn 670 tỷ đồng dự kiến huy động được dùng để thanh toán khoản nợ gốc và lãi trái phiếu mà công ty đã phát hành trong hai năm 2021-2022. Thời gian trả nợ dự kiến trong quý 3-4/2023 và năm 2024 trên cơ sở thỏa thuận giữa công ty và người sở hữu trái phiếu.
Từ cuối quý 4 năm ngoái, Phát Đạt đã liên tục mua lại nhiều lô trái phiếu trước hạn và tất toán các khoản vay đến hạn. Tính đến ngày 31/12/2022, tổng nợ vay của công ty còn 4.440 tỷ đồng, trong đó có 2.510 tỷ đồng nợ trái phiếu.
Song song, Phát Đạt cũng có kế hoạch phát hành tối đa hơn 134 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cp và tỷ lệ chào bán là 1:5,5 (cổ đông sở hữu một cổ phiếu được hưởng một quyền mua, mỗi 5,5 quyền mua được mua 1 cổ phiếu chào bán thêm).
Hơn 1.343 tỷ đồng dự kiến thu được sẽ được sử dụng để triển khai các dự án của Phát Đạt và của công ty con, bao gồm: Phân khu số 2 và 9 Khu du lịch sinh thái Nhơn Hội – Bình Định (132 tỷ đồng); Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh – Bình Định (hơn 511 tỷ đồng); Trung tâm thương mại dịch vụ khách sạn cao cấp – Ngô Mây, Bình Định (400 tỷ đồng); Astral City – Bình Dương (300 tỷ đồng).
Ước lãi 384 tỷ sau 6 tháng đầu năm
Về kinh doanh, theo chia sẻ của ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT, thời gian vừa rồi ngành bất động sản Việt Nam đã rơi vào bối cảnh thách thức nhất trong hơn một thập kỷ. Do đó, Công ty đã tiến hành tái cơ cấu một số khoản đầu tư trong năm và mua lại nhiều lô trái phiếu trước thời hạn và tất toán các khoản vay đến hạn.
“Tôi tự tin rằng giai đoạn khó khăn nhất của Phát Đạt đã đi qua. Trước khi bước vào đại hội, tôi có hai tin vui muốn công bố với công đông. Một là lãi quý II đạt hơn 360 tỷ. Thứ hai là từ cuối tháng 4, Danh Khôi đã trả cho chúng ta 870 tỷ. Từ nay đến cuối năm, Danh Khôi sẽ trả tiếp 1.500 tỷ”, Chủ tịch Phát Đạt nói.
Trong năm 2022, công ty đạt gần 1.161 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế và đã dùng phần lợi nhuận này chi trả thù lao và chi phí hoạt động của HĐQT với số tiền hơn 5 tỷ đồng. Phần lợi nhuận còn lại sau khi trích lập quỹ đầu tư phát triển 2% sẽ được để lại dùng cho hoạt động đầu tư kinh doanh của công ty trong năm 2023, không trích quỹ khen thưởng, phúc lợi và không chia cổ tức 2022.
Ban lãnh đạo cũng nhấn mạnh việc bán dự án Astral City vào tháng 6 năm ngoái là một trong những bước đi để Phát Đạt tái cơ cấu, vượt qua khó khăn và chuẩn bị cho giai đoạn phát triển tiếp theo.
Sang năm 2023, Phát Đạt đặt mục tiêu tổng doanh thu 2.800 tỷ đồng – giảm 48% và lợi nhuận trước thuế 850 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 680 tỷ, giảm 41% về lợi nhuận so với kết quả đạt được trong năm 2022. Tỷ lệ chia cổ tức dự kiến tối thiểu 15% vốn điều lệ.
Chia sẻ tại Đại hội, ước tính công ty lãi khoảng 384 tỷ đồng trong 6 tháng, tương đương 56,5% kế hoạch lợi nhuận năm.
Đề cử Chủ tịch HĐTV Bất động sản 189 vào HĐQT
Cũng tại Đại hội, PDR thực hiện bầu thành viên HĐQT cho nhiệm kỳ 2023 – 2028. Bên cạnh những cái tên quen thuộc ở nhiệm kỳ trước như ông Nguyễn Văn Đạt, ông Bùi Quang Anh Vũ, ông Nguyễn Tấn Danh, ông Lê Quang Phúc và ông Trần Trọng Gia Vinh thì có 1 ứng viên mới được đề cử là ông Dương Hảo Tôn.
Được biết, ông Tôn hiện đang là Chủ tịch HĐTV của Công ty TNHH Bất động sản 189 và đang không sở hữu bất kỳ cổ phần nào tại PDR. Ông được nhóm cổ đông gồm Công ty TNHH Phát Đạt Holdings, ông Bùi Quang Anh Vũ, bà Trần Thị Hường, bà Đoàn Thị Thanh Giang, bà Phạm thị Mỹ Phương và bà Nguyễn Thị Phương Thảo đại diện cho 11.44% vốn đề cử.
Thảo luận tại Đại hội
1. Việc phát hành riêng lẻ 10% có ảnh hưởng đến cổ đông hiện hữu không?
Ông Nguyễn Văn Đạt: Trong lúc khủng hoảng xảy ra, tôi đích thân đi tìm đối tác để tham gia vào công ty hỗ trợ công ty, việc này diễn ra cách đây vài tháng. Về số tuyệt đối, cổ đông hiện hữu thấy thiệt nhưng nghĩ xa một chút, tăng vốn để dùng tiền cơ cấu lại, công ty thoát khủng hoảng và tốt trong tương lai. Nếu nghĩ dài một xíu thì cổ đông hiện hữu không thiệt.
Trong khủng hoảng tôi chỉ nghĩ đến hai điều: (1) Có tiền để vượt qua khó khăn, tôi là cổ đông lớn thì tôi cũng bị thiệt và (2) Giữ uy tín. Cả 2 điều công ty đều đã làm được. Mong cổ đông thông cảm và chia sẻ với công ty.
2. Về cổ phiếu riêng lẻ, mục đích đã rõ, nhưng tôi có góp ý, hiện theo giá cổ phiếu PDR là 16.500 đồng/cp, sau phát hành cho CDHH sẽ bị pha loãng, về tầm 15.400 đồng/cp, phát hành tiếp 10% thì còn tầm 15.000. Vậy 7 nhà đầu tư cá nhân chứng khoán chuyên nghiệp là ai, sao họ được mua giá 10.000 đồng/cp. Có vấn đề phải lường trước, là liên quan quyền biểu quyết, 7 nhân sự này có liên quan gì đến HDQT không? Tôi đề xuất phát hành 30% cổ đông hiện hữu, mà cổ đông không mua hết, thì phát hành tiếp cho nhà đầu tư khác thì thoải mái.
Ông Nguyễn Văn Đạt: cổ đông yên tâm. Chúng ta ở thời điểm này ngồi thảo luận vấn đề này, chứ tôi đã tìm kiếm các nhà đầu tư này từ lâu, mấy tháng rồi. Và những gì Phát Đạt làm, là đúng quy định pháp luật.
3. Chiến lược phát triển dự án của công ty? Kế hoạch sử dụng vốn từ đợt phát hành?
Ông Nguyễn Văn Đạt: Công ty đã vượt qua khó khăn nhưng không phải vượt qua chắp vá. Chúng ta cần có tiền tái cơ cấu nợ và tiếp tục phát triển dự án.
Thời gian qua công ty đã làm được pháp lý dự án Astral City. Về tiến độ pháp lý các dự án còn lại: Tháng 7 dự án ở Bình Dương Tower, tháng 8 dự án Bắc Hà Thanh – Bình Định, tháng 7-8 dự án Serenity Phước Hải. Cổ đông chấp nhận thời điểm này chịu thiệt một chút nhưng chiến lược của PDR là đi bước nào vững bước đó, không có rủi ro nữa.
3. Tiến độ dự án Bình Dương Tower?
Ông Nguyễn Văn Đạt: Nếu không có gì thay đổi tuần sau duyệt quy hoạch chung thuận an, có chủ trương đầu tư sau 2 tuần đó nữa. Trong năm nay có đầy đủ pháp lý, có nhiều đối tác muốn tham gia nhưng vẫn chưa có kết quả cuối cùng.
4. Công ty dự định bán lẻ các dự án nào?
Ông Nguyễn Văn Đạt: Công ty có 1 công ty bán lẻ, nhân sự đã đầy đủ, bán sỉ và bán lẻ Bình Dương Tower, Bắc Hà Thanh, Serenity Phước Hải, mục tiêu kiểm soát dòng tiền chặt chẽ nhất và thu tiền về nhanh nhất.
5. HĐQT có th ể cho cổ đông hiện hữu mua tăng cổ phần lên thay vì cho cổ đông riêng lẻ, hoặc phát hành cho cổ đông riêng lẻ bằng giá trị sổ sách. Trường hợp không có cổ đông nào mua thì chúng tôi mua được.
Ông Nguyễn Văn Đạt: Trong thời điểm khó khăn cực độ, cổ phiếu còn có 13.000 đồng/cp. Cảm giác của tôi, nếu phát hành thêm cổ đông hiện hữu có mua không, đó là cảm giác rất thật. Thời điểm đó ngân hàng cũng không cho vay bất động sản. Nên có được ngày hôm nay một phần nhờ các đối tác của mình. Không có lý do gì mình đi tìm đối tác của mình, rồi cổ phiếu lên 16.000 đồng/cp lại phản bội họ. Nên xin cổ đông hết sức thông cảm, vì anh cần biết rằng lúc khó khăn nhất tài sản tôi nhiều nhất công ty. Tôi không tính toán gì hơn ngoài việc cố gắng để giữ vững công ty, đảm bảo lợi ích công ty và tôi.
Giờ phát hành cổ đông nói giá rẻ, phát hành cổ đông sợ bị thiệt thì tôi là người thiệt nhất. Lúc khó khăn, tài sản 3.000 tỷ tôi bán 2.000 tỷ để cho công ty mượn. Vậy, ai thiệt, tôi thiệt nè, tài sản gia đình cũng bán, tài sản cá nhân cũng cho mượn để thế chấp thêm. Tôi là người thiệt nhất, nhưng tôi chấp nhận, mất bao nhiêu bỏ, phải bảo vệ uy tín, tồn tại đã, rồi tính đến phát triển.
6. Giá trị thực cổ phiếu PDR? Biện pháp của công ty để cổ phiếu PDR không bị bán giải chấp?
Ông Lê Quang Phúc: Ban lãnh đạo không thể đánh giá hết là bao nhiêu vì còn phụ thuộc vào thị trường, vào thời điểm. Sắp tới sẽ có nhiều đơn vị như công ty chứng khoán làm việc này và cổ đông có thể tham khảo để xem xét mình đầu tư dài hạn vào PDR có đáng không, cũng như tiềm năng tăng trưởng của công ty.
Có xảy ra hiện tượng bán giải chấp cổ phiếu PDR vào tháng 11-12 năm ngoái nhưng số lượng không nhiều và những tháng đầu năm nay không còn.
Chúng ta đang sống trong thời đại thật giả lẫn lộn, tin tức đến từ nhiều nguồn mà chúng tôi không thể ngăn chặn được. Tôi nghĩ rằng cổ đông tiếp cận thông tin PDR một cách chính thống và có đối chứng.
7. Công ty cung cấp sơ bộ kế hoạch dòng tiền 1-2 năm tới. Tôi cho rằng việc này phần nào giải thích được cho cơ sở hai đợt phát hành sắp tới ?
Ông Nguyễn Văn Đạt: Vốn thu được từ phát hành cho cổ đông chiến lược để trả nợ, còn vốn thu được từ phát hành cho cổ đông hiện hữu để phát triển dự án. Chúng tôi làm kế hoạch kinh doanh đến 5 năm chứ không riêng năm 2023. Mục tiêu đến cuối năm, chậm nhất đầu năm sau chúng ta phải dứt điểm nợ ngắn hạn. Đồng thời, có 4 dự án đem về dòng tiền cho hai năm 2023-2024 gồm Cadia Quy Nhơn, Bắc Hà Thanh, Serenity Phước Hải, Bình Dương Tower và nguồn tiền thứ 5 là thu hồi nợ của Danh Khôi.
Ông Lê Quang Phúc: Hiện PDR còn dư nợ trái phiếu gần 1.400 tỷ đồng và chúng ta nỗ lực tất toán trước hạn trong năm nay.
Đại diện quỹ Dragon Capital (vừa là cổ đông vừa là trái chủ): PDR đã rất cố gắng trả nợ trái phiếu cho nhà đầu tư trong thời gian qua, điều này chúng tôi công nhận. Với kế hoạch phát hành 10% cho nhà đầu tư chuyên nghiệp, tôi nghĩ đây là mức bình thường và hợp lý, đưa dòng tiền gần 700 tỷ trả nợ trái phiếu sắp đáo hạn trong 6 tháng.
