Phát triển nhà ở xã hội: Bài toán nguồn vốn và quỹ đất

Việc phát triển một dự án NOXH cần một lượng vốn đáng kể, không chỉ là chi phí xây dựng, bảo trì mà còn ở chi phí mặt bằng. Là một phần của chính sách an sinh xã hội nên ngân sách đầu tư công là một nguồn tài trợ chính. Nhưng bên cạnh đó cũng tồn tại một số phương án đã và đang được áp dụng ở một số quốc gia để tạo nguồn vốn.

BỐN PHƯƠNG ÁN VỐN CHO NHÀ Ở XÃ HỘI

Phương án thứ nhất là hợp tác với doanh nghiệp phát triển bất động sản, trong đó phần góp của nhà nước là quỹ đất. Ví dụ giá trị đất chiếm 40% giá vốn của dự án thì khi hoàn thành, nhà nước sở hữu 40% diện tích sử dụng và dùng làm NOXH để cho thuê. Điều này đảm bảo nhà nước kiểm soát được một số lượng căn hộ nhất định ở một khu vực mà quỹ đất ngày càng trở nên hiếm mà không phải bỏ thêm vốn đầu tư xây dựng. Doanh nghiệp bất động sản cũng có được một tỷ lệ lợi nhuận nhất định dựa trên lợi thế của vị trí bất động sản vì quỹ đất ở các trung tâm thành phố thường khan hiếm, và thường dưới sự quản lý của nhà nước.

Phương án thứ hai là vừa bán vừa cho thuê. Người mua NOXH dạng này sẽ sở hữu phần xây dựng và có quyền sang nhượng sau này, còn giá trị của đất vẫn thuộc sở hữu của nhà nước, hay một doanh nghiệp xã hội hay hợp tác xã đầu tư mà nhà nước đồng ý chuyển nhượng. Như trường hợp này ở Pháp là theo chương trình BRS (Bail Réel Solidaire), và giá nhà thấp hơn so với giá thị trường từ 30-40% do giá nhà không bao gồm giá đất, và người mua nhà trả tiền thuê đất với chi phí thuê được hỗ trợ. Mô hình này có điểm hay là kết hợp được mong muốn sở hữu nhà của người dân có thu nhập vừa phải, vẫn ở được khu trung tâm nhưng với chi phí thấp hơn.

Phương án thứ ba là áp đặt một tỷ lệ tối thiểu nhà ở xã hội cho chính quyền địa phương. Nếu không tuân thủ, thì sẽ bị phạt một số tiền nhất định và số tiền này được bổ sung vào quỹ phát triển NOXH.

Cũng là một ví dụ ở Pháp và tỷ lệ theo đạo luật SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) là 25%. Một số địa phương không đáp ứng được tỷ lệ này phải nộp phạt hàng năm 120 ngàn euros.

Điều này tạo áp lực cho các chính quyền địa phương phải phát triển quỹ NOXH. Nguyên tắc này nếu áp dụng được cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản thì quỹ NOXH còn được cải thiện nhiều hơn.

Phương án thứ tư là phát hành trái phiếu hoặc thông qua các quỹ đầu tư tín thác (REITs) để huy động vốn. Tuy nhiên, để thu hút được thì cần có các chính sách ưu đãi đầu tư, như miễn thuế thu nhập trên thặng dư vốn, như mô hình trái phiếu đô thị (municipal bonds) ở Hoa Kỳ. Điều này là khả thi bởi vì trên thị trường luôn có những nhà đầu tư muốn có một kênh đầu tư tạo thu nhập ổn định, rủi ro thấp, và có những lợi ích đi kèm về thuế. Lấy ví dụ như một người đang ở khung thuế nhập cao thì các khoản đầu tư được miễn thuế là một lựa chọn ưu tiên hơn.

QUỸ ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN NOXH

Bên cạnh nguồn vốn để phát triển NOXH thì quỹ đất cũng là một thách thức vô cùng lớn. Chính quyền nhiều thành phố lớn trên thế giới ưu tiên quỹ đất để phát triển NOXH hơn là bất động sản thương mại, đặc biệt trong việc chuyển đổi công năng các cơ sở cũ như nhà máy, kho bãi, công trình công cộng cũ. Trong quy hoạch phát triển đô thị, điều kiện quỹ NOXH luôn là một điều kiện tiên quyết. Ở thành phố Paris, dù giá bất động sản đắt đỏ nhưng chính quyền thành phố luôn ưu tiên quỹ đất chuyển đổi cho các dự án NOXH hay kết hợp thương mại-xã hội.

Với quỹ đất ở những khu vực trung tâm khan hiếm, một số chính quyền thành phố còn quy định quyền ưu tiên mua cho nhà nước.

Như ở Pháp, một bất động sản chỉ được phép giao dịch khi chính quyền địa phương xác nhận không có nhu cầu mua (bên bán phải có trách nhiệm thông báo), và khi đó các bên mới thực hiện được giao dịch. Trong trường hợp này thì khi có vốn, nhất là từ các nguồn xã hội, thì tỷ lệ kiểm soát NOXH của nhà nước sẽ được cải thiện khi được quyền ưu tiên mua trước các bất động sản.

Một phương án được sử dụng nhiều hơn là phát triển NOXH ở các đô thị vùng ven, đô thị vệ tinh trong phạm vi bán kính vài chục Km. Tuy nhiên, đi cùng với việc phát triển các khu dân cư này đòi hỏi hạ tầng giao thông phải tương ứng, ví dụ như có hệ thống đường sắt nối liền với nhà ga trung tâm. Ở nhiều thành phố lớn trên thế giới, dù ở cách xa nhà ga trung tâm vài chục Km nhưng thời gian di chuyển bằng tàu thường chỉ mất 40-60 phút cho một chiều di chuyển.

Chỉ thị 34/CT-TW của Ban Bí thư là một quyết tâm chính trị lớn của Đảng, với mong muốn nâng cao đời sống của người dân, đặc biệt là tầng lớp có thu nhập còn hạn chế. Để thực hiện được điều này, bên cạnh các nguồn lực đầu tư thì cũng cần minh bạch và hiệu quả các quy trình, trách chính sách bị lạm dụng hoặc trục lợi như biến tài sản công thành tài sản tư, xác định đúng đối tượng được hưởng các chính sách hỗ trợ hay ưu đãi NOXH. Thêm vào đó, cũng cần kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu cơ bất động sản, hướng thị trường bất động sản đến nhu cầu thực tế của thị trường, tránh những vết xe đổ như nhữn gì đã và đang xảy ra ở quốc gia láng giềng.