Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc đang ngấm ra thế giới

Mức giá mà họ thương lượng được trong những vụ bán tài sản như thế này sẽ làm sáng tỏ mức độ khó khăn mà ngành địa ốc Trung Quốc nói riêng và trên toàn cầu nói chung phải đối mặt – theo hãng tin Bloomberg.

Cú sụt của thị trường bất động sản toàn cầu dưới áp lực của lãi suất tăng đã khiến riêng thị trường bất động sản văn phòng “bốc hơi” hơn 1 nghìn tỷ USD giá trị – theo ông Barry Sternlicht, Chủ tịch công ty Starwood Capital Group. Tuy nhiên, mức tổng thiệt hại vẫn là một con số chưa thể xác định vì có quá ít giao dịch diễn ra, khiến các nhà định giá không có nhiều dữ liệu để đưa ra đánh giá chính xác. Năm 2023, số giá dịch bất động sản thương mại trên thế giới giảm xuống mức thấp nhất trong 1 thập kỷ, khi các chủ sở hữu đều có chung tâm lý không muốn bán đổ bán tháo.

Các cơ quan chức năng và thị trường đang có chung một mối lo ngại rằng tình trạng bế tắc này có thể che đậy những khoản thua lỗ lớn, chưa được hiện thực hoá, từ đó dẫn tới rắc rối cho các ngân hàng và các chủ sở hữu bất động sản. Trong thời kỳ tiền rẻ, các ngân hàng trên thế giới đã mạnh tay cho vay bất động sản, để rồi giờ đây đối mặt với rủi ro lớn trong môi trường lãi suất cao.

Đầu tháng này, cổ phiếu New York Community Bancorp – một ngân hàng khu vực ở Mỹ – giảm xuống mức thấp nhất 27 năm vì nhà băng này phải giảm cổ tức và tăng dự phòng do nắm một lượng lớn nợ xấu bất động sản. Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) lo ngại các ngân hàng ở khu vực eurozone đã quá chậm chạp trong việc bút toán giảm giá trị của các khoản vay bất động sản, trong khi cơ quan giám sát tài chính Anh đang chuẩn bị rà soát định giá tài sản trên các thị trường tư nhân, bao gồm bất động sản.

VIỆC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN SẼ TRỞ NÊN DỄ DÀNG HƠN

Giờ đây, hàng loạt bất động sản mà nhà đầu tư Trung Quốc thâu tóm ở nước ngoài trong 1 thập kỷ trước –  khoảng thời gian khi nền kinh tế nước này tăng trưởng mạnh và nhà đầu tư Trung Quốc ồ ạt mua tài sản ở các quốc gia khác – đang bắt đầu được đẩy ra thị trường do các chủ sở hữu muốn rút tiền về trang trải cho hoạt động ở trong nước và trả bớt nợ nần. Việc bán tài sản này diễn ra ngay cả khi chủ sở hữu bất động sản có thể thua lỗ.

Chủ trương của Chính phủ Trung Quốc về kiểm soát hoạt động vay nợ tràn lan đã khiến các doanh nghiệp bất động sản nước này rơi vào thế khó, hầu như không chủ đầu tư nào tránh được, kể cả những doanh nghiệp lớn. Chẳng hạn, một chi nhánh của China Aoyuan Group – một công ty bất động sản ở Quảng Châu – đang phải triển khai một kế hoạch tái cơ cấu nợ 6 tỷ USD. Cuối năm ngoái, chi nhánh này phải bán một lô đất ở Toronto, Canada với mức giá thấp hơn 45% so với mức giá đã mua vào năm 2021 – theo công ty cung cấp dữ liệu Altus Group.

“Với nhiều người muốn bán bất động sản, thị trường có thể sẽ tan băng, làm gia tăng sự minh bạch và giá cả cũng trở nên rõ ràng hơn. Giá trị của danh mục có thể giảm sâu hơn”, nhà phân tích Tolu Alamutu của Bloomberg Intelligence nhận định.

Với mỗi giao dịch diễn ra, thị trường sẽ biết rõ thêm về tỷ suất vốn hoá (capitalization rate) – một thước đo lợi nhuận mà một nhà đầu tư sẵn sàng tiến hành giao dịch. Tiếp theo, dữ liệu đó sẽ được các nhà định giá sử đụng dể đánh giá các bất động sản khác, từ đó có thể dẫn tới sự giảm giá trên diễn rộng hơn. Hệ quả là các chủ sở hữu bất động sản có thể phải bơm thêm tiền để tránh tình trạng giá trị mảnh đất hoặc căn nhà giảm dưới giá trị khoản vay, nếu không sẽ bị ngân hàng tịch biên.

Đến hiện tại, mới có một số ít nhà đầu tư Trung Quốc bán bất động sản ở châu Âu. Trong số các giao dịch như vậy có một toà nhà văn phòng ở London có liên quan đến Chủ tịch Wing Mau Hui của công ty Shimao Group được bán vào cuối năm ngoái với giá thấp hơn 15% so với mức giá theo nhất trí ban đầu vào năm 2022 – nguồn thạo tin tiết lộ nhưng không nói rõ con số cụ thể là bao nhiêu.

Tuy nhiên, số nhà đầu tư Trung Quốc rao bán nhà ở châu Âu đang bắt đầu tăng lên. Mới đây, Guangzhou R&F Properties – một công ty địa ốc Trung Quốc đang gặp khó – đã nhất trí bán cổ phần trong một dự án bất động sản trị giá 1,34 tỷ bảng (1,69 tỷ USD) ở quận Nine Elms ở London. Một toà nhà văn phòng ở khu Carnary Wharf cũng đang được rao bán với giá thấp hơn 60% so với giá mua vào năm 2017, sau khi toà nhà này bị ngân hàng tịch biên từ một nhà đầu tư Trung Quốc.

“Công tác định giá sẽ trở nên rõ ràng hơn trong năm nay, vì có nhiều tài sản phải bán gấp được đẩy ra thị trường”, trưởng nghiên cứu bất động sản châu Âu của công ty quản lý tài sản JPMorgan Asset Management, bà Crarol Hodgson, nhận định.

NHÀ ĐẦU TƯ TRUNG QUỐC LÀ NHỮNG NGƯỜI MUỐN BÁN NHẤT

Đầu tháng này, một dự án bất động sản hạng sang ở trung tâm khu nhà giàu Mayfair, London đã được nhà chức trách tiếp quản sau khi chủ đầu tư vỡ nợ. Cổ đông chính của dự án là hai công ty đầu tư của Trung Quốc Citic Capital và Cindat. Cơ quan tiếp quản dự án này sẽ tiến hành rao bán dự án.

Xa hơn về phía Đông của London, một dự án nhà ở của công ty phát triển bất động sản Trung Quốc Country Garden đang được trả giá chưa đầy 100 triệu bảng – theo nguồn thạo tin. Dự án này đã bị giảm giá trị 10,3 triệu bảng vào năm 2022 – theo một báo cáo vào tháng 12 năm ngoái. Một báo cáo khác cho biết một công ty con của công ty phát triển bất động sản Greenland Hldings có trụ sở ở Thượng Hải đã xin gia hạn một khoản vay cấp cho một dự án nhà cao tầng ở phía Đông London, sau khi dự án này vỡ nợ vào năm ngoái.

Ngoài châu Âu, các nhà đầu tư Trung Quốc cũng đang rục rịch bán bất động sản ở các thị trường khác, bao gồm Australia. Mới chỉ vài năm trước, các chủ đầu tư đầy tham vọng đến từ Trung Quốc là những nhân vật lớn trên thị trường bất động sản ở quốc gia này. Giờ đây, hầu hết các nhà đầu tư Trung Quốc đã dừng mua nhà ở Australia và thay vào đó chuyển sang bán. Những thương vụ nổi bật gần đây có vụ Risland – một công ty con của Country Garden – bán một dự án ở ngoại ô Melbourne với giá 250 triệu đôla Australia (163 triệu USD). Cũng chính công ty này mới đây cũng bán một dự án ở Sydney với giá 240 triệu đôla Australia.

Tất nhiên, Trung Quốc không phải là nguồn áp lực duy nhất đè nặng lên thị trường bất động sản thương mại toàn cầu hiện nay. Các nhà đầu tư Hàn Quốc đã chọn sai thời điểm để đặt cược vào bất động sản văn phòng, và lãi suất tăng cũng khiến các chủ sở hữu bất động sản ở Đức và các nước Bắc Âu phải chấp nhận bán tài sản với mức giá giảm sâu. Một làn sóng các khoản vay đáo hạn ở Mỹ được cho là sẽ dẫn tới việc các ngân hàng khu vực phải tịch biên nhiều bất động sản và phát mại để thu hồi vốn. Tuy nhiên, các nhà đầu tư Trung Quốc có lẽ mới chính là những người có nhiều động lực để bán nhất và muốn bán nhanh nhất.

Nhà phân tích Peter Papadakos của công ty Green Street nhận định mức độ ảnh hưởng của những giao dịch như vậy đối với thị trường bất động sản toàn cầu sẽ được quyết định bởi việc thị trường đón nhận kết quả của các giao dịch đó như thế nào.

“Không biết là các nhà định giá bất động sản có tính đến ảnh hưởng của tất cả các giao dịch này hay không, xét tới việc những người bán đang có nhiều lý do để bán. Theo quan điểm của tôi, họ sẽ làm như vậy”, ông Papadakos nhận định.