Theo báo cáo chiến lược mới đây của Chứng khoán Vietcombank (VCBS), đơn vị này cho rằng với sự sôi nổi của hoạt động cho thuê đất trong 6T2023, hiện tại Đô thị Kinh Bắc (mã chứng khoán: KBC) đã hoàn thành các thỏa thuận cho thuê đối với khách hàng lớn tại KCN Quang Châu Mở rộng và Nam Sơn Hạp Lĩnh tồn đọng từ cuối năm 2022.
Do đó, kết quả kinh doanh của của doanh nghiệp này có thể chững lại trong nửa cuối năm 2023. Nguyên nhân là do hoạt động cho thuê đất phụ thuộc vào việc thu hút đầu tư mới trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp tạm hoãn kế hoạch đầu tư/ mở rộng và quỹ đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê của Kinh Bắc không còn nhiều.
Cụ thể khu công nghiệp Quang Châu mở rộng sau khi bàn giao mặt bằng cho Foxconn tại quý 1/2023, phần lớn diện tích khu công nghiệp đã được lấp đầy. Khoảng 10 ha đất thương phẩm còn lại dự kiến sẽ được hoàn tất cho thuê ngay trong giai đoạn cuối năm 2023 – đầu năm 2024 xét đến Đô thị Kinh Bắc đã có thỏa thuận thuê đất cho các doanh nghiệp vệ tinh của Foxconn từ cuối năm 2022.
Còn khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh, tính đến hết quý 2/2023, dự án ước tính còn khoảng hơn 100 ha quỹ đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê, phục vụ cho kế hoạch thu hút đầu tư trên địa bàn trong 1-2 năm tới. Với mức giá thuê tương đối cao và sở hữu sức hấp dẫn lớn khi nguồn cung đất công nghiệp tại Bắc Ninh không còn nhiều. VCBS đánh giá cao triển vọng cho thuê và hiệu quả lợi nhuận tại dự án trong giai đoạn tới.
Phần diện tích còn lại tại 2 khu công nghiệp trên dự kiến mang về khoảng 3.300 tỷ đồng doanh thu cho Kinh Bắc. Đây tiếp tục là nguồn đóng góp chủ đạo đến kết quả kinh doanh và dòng tiền trong giai đoạn 2023 – nửa đầu năm 2024.
Nguyên nhân đầu tiên là tốc độ cho thuê tại khu công nghiệp Tân Phú Trung bị ảnh hưởng đáng kể từ diễn biến nền kinh tế do phần lớn thu hút các doanh nghiệp quy mô bé. Thứ hai là các dự án gối đầu như Tràng Duệ 3, Tân Tập cần thêm thời gian để chuẩn bị mặt bằng.
Chờ đợi nguồn cung mới từ KCN Tràng Duệ 3
Sau khi khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh và Quang Châu Mở rộng hoàn thành bàn giao, Tràng Duệ 3 (Hải Phòng) kỳ vọng sẽ là nguồn đóng góp chủ đạo đến hoạt động kinh doanh của Kinh Bắc. Với quy mô lớn (687 ha) và giá thuê dự báo trên 100 USD/ m2, Tràng Duệ 3 có thể đem về khoảng 2.000 tỷ đồng doanh thu cho thuê mỗi năm sau khi đưa vào kinh doanh.
Tính đến hiện tại, KBC đã hoàn thành đền bù, thỏa thuận mua đất trên diện tích khoảng 300 ha, tạo điều kiện có thể thi công mặt bằng và bàn giao nhanh chóng sau khi nhận được chấp thuận đầu tư.
Tiến độ thông qua pháp lý cho dự án có thể được thúc đẩy tích cực trong thời gian tới xét đến việc LG Innotek (Hải Phòng) đã chính thức nhận Chứng nhận đăng ký đầu tư, điều chỉnh tăng vốn thêm 1 tỷ USD từ tháng 6/2023. Theo đó đặt ra nhu cầu bứt thiết về mặt bằng. Ngoài ra quy hoạch chung thành phố Hải Phòng được thông qua đầu năm 2023 và tạo điều kiện cho việc chấp thuận hồ sơ đầu tư cho các dự án trên địa bàn.
Trong trường hợp KCN Tràng Duệ 3 được nhận chấp thuận đầu tư tại cuối năm 2023, hoạt động cho thuê có thể được triển khai ngay trong năm 2024 và tốc lộ lấp đầy dự báo khá nhanh. Đầu tiên là nhờ nhu cầu mặt bằng lớn từ LG và các doanh nghiệp vệ tinh. Thứ hai là hưởng lợi từ cơ chế ưu đãi thuế đặc thù của các khu công nghiệp nằm trong khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải.
Mảng BĐS nhà ở ghi nhận đóng góp từ các dự án nhà ở xã hội
Trong giai đoạn 2023 – 2024, kết quả kinh doanh mảng BĐS dân cư của Kinh Bắc dự kiến được đóng góp chủ yếu bởi các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Trong đó, dự án nhà ở xã hội thị trấn Nếnh (Bắc Giang) đã bắt đầu mở bán từ giữa năm 2022 và thu về dòng tiền tương đối tích cực.
Mặc dù hiệu quả lợi nhuận của các dự án NOXH tương đối thấp, việc triển khai các dự án trên giúp Kinh Bắc duy trì hoạt động của bộ máy và dòng tiền kinh doanh trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng.
Trong khi đó các sản phẩm nhà ở xã hội sở hữu nhu cầu ở thực dồi dào trên địa bàn và hưởng lợi từ các chính sách hỗ trợ của chính phủ. Tiếp theo là cải thiện hiệu quả thu hút đầu tư khi việc đảm bảo hạ tầng lưu trú và ổn định lực lượng lao động dần trở thành một tiêu chí quan trọng của các doanh nghiệp FDI khi xem xét đầu tư.
Trong khi đó, các dự án nhà ở thương mại sẽ cần thêm thời gian để đem về dòng tiền khi hoạt động triển khai, bán hàng dự báo chững lại đáng kể trong 1-2 năm tới xét đến nhiều yếu tố. Đầu tiên là tình hình trầm lắng của thị trường BĐS. Thứ hai là các dự án trọng điểm của Kinh Bắc (KĐT Phúc Ninh, KĐT Tràng Cát) là các dự án thấp tầng và nhu cầu đầu tư chiếm tỷ trọng lớn trong các đợt mở bán. Cuối cùng là doanh nghiệp này cần thêm thời gian để hoàn thiện pháp lý và hạ tầng tại các dự án.
