So với quy định hiện hành, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã có sự điều chỉnh khá lớn đối với các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần.
Theo đó, chỉ có các trường hợp sau thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 2 Điều 120): (i) sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; (ii) sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
Như vậy, những dự án thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp, dự án kinh doanh khác sẽ phải chuyển sang hình thức trả tiền hàng năm.
Góp ý cho Luật Đất đai sửa đổi, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng sự thay đổi lớn này khiến nhiều doanh nghiệp lo ngại, với hai lý do chính.
Thứ nhất, trước khi tiến hành hoạt động đầu tư, kinh doanh thì doanh nghiệp phải xây dựng phương án tài chính và chi phí tiền thuê đất là một trong những yếu tố tài chính quan trọng trong phương án tài chính này. Việc phải trả tiền thuê đất hàng năm và tiền thuê đất có thể thay đổi khiến doanh nghiệp đối mặt với rủi ro số tiền thuê đất tăng đột biến, phá vỡ các phương án tài chính của doanh nghiệp. Mặc dù, khoản 4 Điều 154 Dự thảo quy định, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm ổn định trong 5 năm để bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư, tuy nhiên không có giới hạn nào cho mức tăng sau mỗi kỳ ổn định 5 năm. Trong khi chu kỳ đầu tư, kinh doanh thường luôn dài hơn 5 năm, vì vậy, nhà đầu tư vẫn phải đối mặt với những rủi ro về tài chính do nguy cơ tăng cao của các đợt tăng tiền thuê đất.
Thứ hai, có thể tạo ra những rủi ro và tranh chấp pháp lý đối với một số lĩnh vực kinh doanh mà kỳ hạn trả tiền thuê đất và mua tài sản khác nhau. Ví dụ, trong nhiều loại hình kinh doanh bất động sản thì người mua có thể phải nộp tiền trước cả kỳ hạn sử dụng nhưng chủ đầu tư lại trả tiền thuê đất hàng năm (các căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ…). Điều này có thể dẫn đến rủi ro cho người mua, nhà đầu tư và Nhà nước trong việc đóng tiền thuê đất khi chủ đầu tư phá sản, giá đất tăng cao khiến cho dự án bị lỗ không có khả năng chi trả … Trong trường hợp này thì Nhà nước sẽ không biết phải thu tiền của ai. Do vậy, VCCI đề xuất đất thuộc loại hình kinh doanh bất động sản phục vụ du lịch (các căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ …) thuộc trường hợp thuê đất trả tiền một lần.
Đi kèm với việc điều chỉnh các trường hợp trả tiền thuê đất một lần sang trả tiền thuê đất hàng năm, Dự thảo đã bổ sung quy định đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm, người sử dụng đất có thể thế chấp “quyền thuê” trong hợp đồng thuê đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; bán “quyền thuê”.
VCCI nhận định việc bổ sung quy định này để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. Mặc dù vậy, các doanh nghiệp vẫn có nhiều băn khoăn về những rủi ro các quyền trên bị hạn chế, giá trị bất động sản bị giảm giá, tạo ra thiệt hại khi chuyển sang hình thức trả tiền hàng năm.
Do đó, VCCI đề xuất cho phép doanh nghiệp lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm, tùy thuộc vào tình hình tài chính và phương án kinh doanh của doanh nghiệp. Hoặc, Dự thảo quy định trường hợp các dự án thương mại, dịch vụ (đặc biệt là đối với đất thuộc loại hình kinh doanh bất động sản phục vụ du lịch như căn hộ du lịch, biệt thực nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ …) thuộc trường hợp thuê đất trả tiền một lần. Có các chính sách mang động lực kinh tế để khuyến khích doanh nghiệp chuyển sang trả tiền thuê đất hàng năm.
