Để thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng về nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì từ năm 2016 đến nay, hàng năm Thủ tướng Chính phủ đều ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội và Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8 – 5%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội tại 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV).
Tuy nhiên, tại văn bản Góp ý một số quy định về chính sách nhà ở xã hội của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), HoREA cho rằng, do khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 chưa cho phép “tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” cho hộ gia đình, cá nhân vay ưu đãi để “mua, thuê mua nhà ở xã hội” và trên thực tế thì Ủy ban Thường vụ Quốc hội chưa bố trí chi ngân sách nhà nước để tái cấp vốn, cấp bù lãi suất cho Ngân hàng chính sách xã hội và 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định nên hầu như người mua nhà ở xã hội không vay được tín dụng ưu đãi, mà phải vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm (là gánh nặng đối với người mua nhà ở xã hội).
Chỉ có các trường hợp dư nợ vay ưu đãi mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có mức giá dưới 1,05 tỷ đồng theo gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ thì mới được tiếp tục áp dụng lãi suất vay ưu đãi (trên đây).
Theo Báo cáo số 80/BC-BXD ngày 07/04/2023 của Bộ Xây dựng thì do gặp khó khăn trong việc cân đối nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp bù lãi suất cho 04 ngân hàng thương mại được chỉ định (Agribank, Vietcombank, Vietinbank, BIDV) nên tính đến hết năm 2020 thì cả 4 ngân hàng thương mại này không được cấp bù lãi suất để thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Riêng Ngân hàng chính sách xã hội đến nay cũng chỉ được phân bổ 2.163 tỷ đồng tái cấp vốn chỉ bằng 24% tổng nhu cầu vốn 9.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2016-2020.
Còn theo Báo cáo số 80/BC-BXD của Bộ Xây dựng thì “hiện nay tại Nghị quyết số 29/2021/QH15 của Quốc hội ngày 28/7/2021 về kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025 cũng không bố trí chi cấp bù chênh lệch lãi suất cho các ngân hàng thương mại thực hiện cho vay ưu đãi nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 – 2025”, nên rất cần thiết được Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét trình Quốc hội bố trí nguồn vốn cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại thực hiện cho vay ưu đãi nhà ở xã hội để thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 – 2030.
Có một chính sách phổ biến nhất, quan trọng nhất được thực hiện ở nhiều nước là chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội vay với lãi suất thấp, dài hạn là chính sách quan trọng nhất với các kỳ hạn khác nhau tuỳ theo từng nhóm đối tượng, chủ yếu là phân nhóm theo thu nhập để ưu đãi tín dụng phù hợp, như Luật Nhà ở 2014, Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP đang cho phép người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ cần có một phần vốn để thanh toán 20% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội và được vay ưu đãi 80% giá trị hợp đồng còn lại với lãi suất thấp 4,8 – 5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm.
Theo HoREA, đối với người có thu nhập thấp hơn và không tích lũy được nguồn lực tài chính để mua, thuê mua nhà ở xã hội thì lựa chọn thuê nhà ở, nên Nhà nước có trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội cho thuê để đảm bảo “quyền có chỗ ở” của công dân, đồng thời khuyến khích cá nhân, hộ gia đình xây dựng nhà cho thuê, nhà trọ với các phòng trọ cho thuê.
Các chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm 50% thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ đầu tư kết nối hạ tầng giúp làm giảm giá thành nhà ở xã hội thấp hơn khoảng 15-20% so với giá thành nhà ở thương mại cùng loại là mức chênh lệch giá đáng kể, nhưng nhờ có chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua nhà ở xã hội với lãi suất thấp, dài hạn nên người có thu nhập thấp đô thị mới có đủ điều kiện để tạo lập nhà ở.
HoREA nêu ví dụ: Giá bán căn hộ nhà ở thương mại A có 2 phòng ngủ là 1,2 tỷ đồng thì giá bán căn hộ nhà ở xã hội B có 2 phòng ngủ cùng loại khoảng 960 triệu đồng và người mua nhà ở xã hội này chỉ trả trước 20% bằng 192 triệu đồng và được vay phần tiền còn lại 768 triệu đồng bằng 80% giá trị hợp đồng với lãi suất thấp 4,8-5%/năm và được trả góp trong 20-25 năm như hiện nay thì rất hợp lý và phù hợp với khả năng tài chính của người vay.
Thậm chí, nếu không miễn tiền sử dụng đất, không giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp; không hỗ trợ đầu tư cơ sở hạ tầng thì giá bán nhà ở xã hội sẽ tương đương với giá bán nhà ở thương mại cùng loại, ví dụ như căn hộ nhà ở xã hội B có 2 phòng ngủ có giá 1,2 tỷ đồng ngang giá căn hộ nhà ở thương mại A (trên đây) thì người mua cũng chỉ trả trước 20% bằng 240 triệu đồng và được vay phần tiền còn lại 960 triệu đồng bằng 80% giá trị hợp đồng với lãi suất thấp 4,8-5%/năm và được trả góp trong 20-25 năm như hiện nay thì rất hợp lý và vẫn phù hợp với khả năng tài chính của người vay.
