Chị Trang nhờ tôi tư vấn để hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “sổ đỏ”).
Cách đây hơn 30 năm, bố chị mua thửa đất 96 m2. Nhiều năm qua, dù đã “chạy” hết cửa này đến cửa khác, gia đình chị vẫn chưa được cấp sổ vì thiếu văn bản xác nhận đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, từ ủy ban cấp xã.
Luật Đất đai 2024 đã nới lỏng điều kiện cấp giấy chứng nhận cho người dân theo hướng thuận lợi hơn. Hồ sơ, tài liệu cần cung cấp đã được đơn giản hơn rất nhiều so với trước đây.
Theo số liệu của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hơn 97% tổng diện tích các loại đất cần cấp sổ trên cả nước đã có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng. Các trường hợp còn lại có thể do nhiều yếu tố “phức tạp”, đến từ cả nguyên nhân khách quan và chủ quan. Khách quan do người dân chuyển nhượng nhiều lần bằng giấy tờ viết tay, chuyển nhượng một phần nhưng không bảo đảm diện tích tối thiểu được tách thửa, nguồn gốc lịch sử đất đai phức tạp…
Tuy nhiên, trong không ít trường hợp, mắc mớ trong cấp sổ lần đầu lại xuất phát từ vấn đề thực thi luật. Tình trạng người dân phải tự đi xin giấy xác nhận (nguồn gốc, tình trạng quy hoạch, hay yếu tố tranh chấp trong sử dụng đất) từ ủy ban cấp xã đang là tiền lệ “bắt buộc” ở không ít địa phương.
Quy định hiện hành không yêu cầu người dân “xin” giấy xác nhận này khi nộp hồ sơ. Cơ quan thụ lý hồ sơ cấp huyện sẽ gửi về ủy ban xã để thực hiện theo cơ chế liên thông. Việc xác nhận dựa trên kết quả họp của hội đồng đăng ký đất đai do ủy ban xã thành lập để bảo đảm tính dân chủ, khách quan.
Tuy nhiên, vẫn còn khoảng cách giữa quy định và thực thi luật trên thực tế. Những người dân như chị Trang trong câu chuyện trên vẫn phải đi xin các giấy tờ xác nhận của địa phương trong hành trình chuẩn bị hồ sơ cấp sổ đỏ cho thửa đất của mình.
Người sở hữu căn hộ tại các dự án thương mại do doanh nghiệp xây dựng lại gặp phải những thách thức khác.
Tòa chung cư bạn tôi đang ở trên phố Lĩnh Nam (Hà Nội) đã đưa vào sử dụng hơn 10 năm nay nhưng cư dân chưa được cấp sổ do chủ đầu tư có vi phạm khi thực hiện dự án, một kiểu “quýt làm cam chịu”.
Theo số liệu của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, thành phố có hơn 200 dự án với khoảng 62.000 căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận do sai phạm của chủ đầu tư về quy hoạch, tự ý chuyển đổi công năng hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Mục tiêu xây dựng chính sách không nhằm hợp pháp hóa các sai phạm. Tuy nhiên, việc giải quyết nên có sự phân loại: ai sai xử lý người đó; vi phạm ở đâu xử lý ở đó. Không thể đẩy cái khó cho người mua nhà, đặc biệt khi vi phạm là do chủ đầu tư. Thực tế, ngay cả khi có chuyên môn về xây dựng hoặc pháp lý, người mua nhà cũng rất khó biết được các sai phạm của chủ đầu tư, đặc biệt là trong các trường hợp mua nhà “trên giấy” (bán khi công trình mới xây dựng xong phần móng).
Người dân không được cấp sổ sẽ rơi vào tình trạng thiếu quyền sở hữu đầy đủ đối với căn nhà, không được thế chấp; nếu chuyển nhượng cũng chỉ theo kiểu “viết tay” – vừa thiệt thòi cho bên bán, vừa thất thu thuế cho Nhà nước.
Vậy đâu là giải pháp để người dân không còn “đỏ mắt” trông chờ sổ đỏ.
Với các thửa đất trong khu dân cư, đẩy nhanh chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai và cấp sổ đỏ trực tuyến (online) là yếu tố then chốt. Minh chứng từ việc cấp hộ chiếu online cho người dân thời gian qua đã cho thấy điều này. Khi quá trình cấp sổ được tiến hành online, tình trạng cơ quan địa phương yêu cầu người dân bổ sung các giấy tờ mà cơ quan nhà nước đang quản lý hoặc đáng ra sẽ thực hiện theo cơ chế liên thông (như giấy xác nhận ủy ban xã, trích lục bản đồ địa chính thửa đất…) sẽ không còn.
Tại các dự án nhà ở mà người mua đang bị “treo” sổ, theo tôi, quy định pháp lý và thực thi cần hướng đến việc phân tách vi phạm. Các công trình tách bạch được phần diện tích xây trái phép thì nên cấp sổ cho người mua nhà phần xây đúng. Phần có sai phạm, cũng xem xét nên cấp sổ hoặc đưa ra hình thức xử lý đảm bảo lợi ích cho người mua sau khi cơ quan chức năng đã giải quyết vi phạm chủ đầu tư.
Không thể “nắm tóc” người dân để giữ chân chủ đầu tư vi phạm.
Phạm Thanh Tuấn
Nguồn tin: https://vnexpress.net/doi-cho-so-do-4849487.html
