Sau chuyến du lịch dịp lễ 30/4, Vĩnh “mang về” cho tôi câu hỏi: “Người dân có quyền cho thuê căn hộ ngắn ngày hay không?”.
Do lên lịch muộn, Vĩnh và gia đình không thể nào đặt nổi phòng khách sạn tại TP HCM. Nhờ cậy qua nhiều mối, anh cuối cùng cũng thuê được một căn hộ chung cư. Nhưng vào ngày kéo vali ra sân bay về lại Hà Nội, Vĩnh tình cờ nhìn thấy thông báo có nội dung “cấm cho thuê Airbnb”, “cấm lưu trú ngắn ngày” do Ban quản trị tòa nhà phát ra.
Vì vậy, tôi không lấy làm lạ và hoàn toàn hiểu tâm trạng của Vĩnh khi anh nói: “Nếu biết việc này là trái luật, tôi đã không thuê”.
Nhưng “việc này có thực sự trái luật không?” thì lại không dễ trả lời ngay cho Vĩnh trong một vài câu.
Về mặt pháp lý, với nhà ở riêng lẻ hay biệt thự, việc cho thuê dù là ngắn hay dài ngày đều không vướng mắc gì. Tuy nhiên, với căn hộ chung cư, việc chủ sở hữu cho thuê ngắn ngày theo mô hình Airbnb (kết nối người cần thuê với những người có nhà, phòng cho thuê) vẫn chưa có cách hiểu thống nhất.
Luật Nhà ở 2023 cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”. Luật không giải thích rõ thế nào là “để ở”. Do đó, không ít người đang hiểu những căn hộ cho thuê dài hạn (theo tháng hoặc năm) thì được coi là “để ở” và được phép. Nhưng nếu vẫn căn hộ đó cho thuê ngắn ngày (tính bằng giờ, ngày hay tuần), tương tự dịch vụ lưu trú khách sạn, thì lại “không phải để ở” và rơi vào diện bị cấm.
Tuy nhiên, Điều 10, Luật Nhà ở 2023 quy định quyền của chủ sở hữu nhà ở: “sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm”. Cho thuê chung cư ngắn hay dài ngày thực tế đều không thuộc các hành vi bị cấm theo Điều 3 Luật Nhà ở; không phải là việc “chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng” hoặc “thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ”, do đó theo tôi, không trái với mục đích “để ở” theo quy định của luật.
Đến cuối quý I/2025, TP HCM là địa phương duy nhất trong cả nước ban hành quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích kinh doanh lưu trú ngắn ngày qua các nền tảng như Airbnb, theo Quyết định số 26, có hiệu lực từ 27/2/2025. Quy định chỉ cho phép các dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp (có căn hộ du lịch) mới được kinh doanh dịch vụ lưu trú.
Ở chiều ngược lại, giữa năm 2024, Bộ Xây dựng từng có văn bản phản hồi kiến nghị của người dân, khẳng định chủ sở hữu nhà ở có quyền cho thuê lưu trú ngắn ngày nhưng phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về du lịch. Như vậy, có thể thấy quan điểm của Bộ là không cấm, mà hướng đến việc quản lý có điều kiện.
Tình trạng pháp luật chưa rõ ràng khiến hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn hiện vẫn gây tranh cãi mạnh mẽ trong chính cộng đồng cư dân tại các chung cư.
Luồng ý kiến không đồng tình cho rằng hoạt động này gây ảnh hưởng đến sinh hoạt, an ninh và trật tự chung trong tòa nhà, nhất là khi người lạ thường xuyên ra vào, không kiểm soát được. Phía phản đối coi đây là hoạt động tương tự kinh doanh khách sạn, cần đảm bảo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, quản lý chuyên nghiệp và do đó chỉ nên áp dụng cho thuê lưu trú với loại hình căn hộ khách sạn (condotel).
Ngược lại, nhiều người ủng hộ cho rằng hoạt động cho thuê này không vi phạm pháp luật, đảm bảo quyền sở hữu cá nhân về tài sản, và thực chất đang đáp ứng nhu cầu du lịch ngày càng lớn. Việc cấm toàn bộ có thể làm mất cơ hội thu nhập của người dân, lãng phí tài sản và Nhà nước cũng không thu được thuế nếu để hoạt động này diễn ra âm thầm.
Một số thành phố như Amsterdam (Hà Lan), New York (Mỹ) hay Barcelona (Tây Ban Nha)… giới hạn nghiêm ngặt hoặc cấm triệt việc cho thuê ngắn hạn trong khu dân cư nhằm bảo vệ thị trường nhà ở và đời sống cư dân.
Tuy nhiên, phần lớn quốc gia không cấm mà chọn quản lý chặt chẽ bằng mô hình cho phép có điều kiện, áp dụng quy định luật và công cụ công nghệ: yêu cầu chủ nhà đăng ký, đóng thuế, nộp phí quản lý riêng để bù đắp chi phí phát sinh do hoạt động kinh doanh này gây ra, giới hạn số ngày cho thuê trong năm và tuân thủ các tiêu chuẩn an toàn, quy định pháp luật cũng như quy định nội bộ của chung cư… Nghĩa là, nhiều nước vẫn hợp thức hóa và quản lý được mô hình Airbnb.
Từ thực tế quốc tế và hiện trạng trong nước, thay vì duy trì trạng thái thiếu rõ ràng hoặc không đồng bộ giữa các tỉnh thành, Việt Nam cần thay đổi từ tư duy “không quản được thì cấm” sang cách tiếp cận chủ động, tạo hành lang pháp lý phù hợp để phát triển mô hình Airbnb một cách có kiểm soát. Điều này cũng đảm bảo quyền sở hữu cá nhân về tài sản, đồng thời phù hợp với xu hướng “kinh tế chia sẻ”.
Nếu chọn cách quản lý “có điều kiện”, điều quan trọng nhất là xây dựng khung pháp lý rõ ràng nhằm: minh bạch hóa thị trường lưu trú, khuyến khích phát triển du lịch, tăng thu thuế và giúp người dân có thêm thu nhập. Mặt khác, việc giám sát chặt chẽ các điều kiện kinh doanh và quy định nội bộ của chung cư giúp đảm bảo tính ổn định và giá trị sống của cộng đồng cư dân.
Thực tế cho thấy, ở những nơi Airbnb được quản lý tốt, du lịch phát triển mạnh, kinh tế địa phương cũng nhộn nhịp hơn. Dĩ nhiên, mô hình này không hoàn hảo nhưng với cơ chế quản lý hiệu quả, như yêu cầu đăng ký, khai báo khách lưu trú, đóng thuế, đảm bảo phòng cháy chữa cháy… thì hoàn toàn có thể phát huy lợi ích mà vẫn giữ gìn trật tự đô thị.
Quản lý thiếu thống nhất kéo dài chỉ khiến thị trường vận hành thiếu minh bạch và gây xung đột giữa cư dân với nhau, cản trở sự phát triển của cả thị trường lưu trú và nền kinh tế chia sẻ.
Airbnb có thể mang lại lợi ích cho cả ba bên: người dân có thêm thu nhập, Nhà nước thu thêm thuế, và khách du lịch có thêm lựa chọn hợp túi tiền, tất nhiên, với điều kiện quản lý giám sát tốt.
Phạm Thanh Tuấn
Nguồn tin: https://vnexpress.net/chung-cu-cam-thue-ngan-ngay-4881450.html
