TP.Hồ Chí Minh đang triển khai xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất mới áp dụng từ ngày 01/7/2026 với mục tiêu thiết lập cơ chế xác định giá đất sát thực tế thị trường, bảo đảm tính minh bạch và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai…
Phó chủ tịch UBND TP.Hồ Chí Minh Bùi Minh Thạnh vừa ký Quyết
định số 1815/QĐ-UBND phê duyệt Dự án xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất mới áp dụng
trên toàn địa bàn kể từ ngày 01/7/2026.
Quyết định được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn liên quan đến định
giá đất – một trong những yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường đầu
tư và phát triển thị trường bất động sản.
THIẾT LẬP HỆ SỐ GIÁ ĐẤT
THEO HƯỚNG SÁT THỊ TRƯỜNG
Theo Quyết định này, TP.Hồ Chí Minh đặt mục tiêu xây dựng hệ
số một cách khoa học, công bằng và phù hợp với diễn biến của thị trường bất động
sản.
Điểm nhấn quan trọng của dự án là yêu cầu cập nhật hệ số điều
chỉnh giá đất theo yếu tố thị trường và điều kiện kinh tế xã hội, thay vì áp dụng
cứng nhắc theo khung giá truyền thống.
Cách tiếp cận này nhằm bảo đảm giá đất được xác định gần hơn
với giá giao dịch thực tế, qua đó, hạn chế tình trạng chênh lệch lớn giữa giá
nhà nước và giá thị trường – nguyên nhân dẫn đến nhiều vướng mắc trong thời
gian qua, đặc biệt trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và xác định
nghĩa vụ tài chính.
Dự án cũng hướng tới tăng cường tính minh bạch và công khai
trong quản lý đất đai, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để áp dụng trong nhiều trường
hợp theo quy định của Luật Đất đai 2024, bao gồm các hoạt động giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và tính tiền sử dụng đất.
Để đạt được mục tiêu này, TP.Hồ Chí Minh sẽ triển khai điều
tra, khảo sát quy mô lớn trên toàn địa bàn, với hơn 29.000 phiếu thu thập thông
tin về giá đất tại gần 9.746 tuyến đường và đoạn đường.
Dữ liệu thu thập sẽ được xử lý theo phương pháp thiết lập
vùng giá trị, lựa chọn thửa đất chuẩn và xây dựng bảng so sánh, từ đó xác định
hệ số điều chỉnh giá đất đến từng vị trí cụ thể.
Đáng chú ý, việc điều tra được thực hiện đến cấp xã, phường
– đơn vị cơ sở của hệ thống quản lý – nhằm bảo đảm dữ liệu phản ánh sát thực tế
từng khu vực. Đây được xem là yếu tố quan trọng giúp nâng cao độ chính xác của
hệ số giá đất trong bối cảnh thị trường có sự phân hóa mạnh giữa các khu vực.
TĂNG TÍNH MINH BẠCH,
HỖ TRỢ THỊ TRƯỜNG VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
Việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất mới không chỉ phục vụ
mục tiêu quản lý mà còn có ý nghĩa lớn đối với môi trường đầu tư và thị trường
bất động sản.
Trong bối cảnh TP.Hồ Chí Minh đang đẩy mạnh thu hút đầu tư
và triển khai nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn, việc xác định giá đất sát thị trường
sẽ giúp giảm thiểu tranh chấp, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục và nâng cao
tính dự báo cho doanh nghiệp.
Đặc biệt, hệ số giá đất mới sẽ là căn cứ quan trọng để tính
toán nghĩa vụ tài chính về đất đai, góp phần bảo đảm sự công bằng giữa các chủ
thể tham gia thị trường, đồng thời, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước một cách bền
vững.
Dự án cũng cho thấy sự thay đổi trong cách tiếp cận của TP.Hồ
Chí Minh đối với công tác định giá đất, từ phương thức hành chính sang dựa trên
dữ liệu và phân tích thị trường. Việc thiết lập vùng giá trị và thửa đất chuẩn
là những công cụ kỹ thuật hiện đại, giúp phản ánh đúng quy luật hình thành giá
trên thị trường.
Bên cạnh đó, việc bổ sung khảo sát các tuyến đường mới phát
sinh trong quá trình đô thị hóa cũng giúp bảo đảm hệ số giá đất không bị “lạc hậu”
so với thực tế phát triển hạ tầng và không gian đô thị.
Toàn bộ dự án được triển khai trong thời gian ngắn từ tháng
3 đến tháng 6/2026, với tổng kinh phí hơn 12,6 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước,
thể hiện quyết tâm của Thành phố trong việc sớm đưa hệ số điều chỉnh giá đất mới
vào áp dụng.
Sau khi hoàn thành, kết quả dự án sẽ được trình Hội đồng thẩm
định và UBND Thành phố phê duyệt, làm cơ sở ban hành quyết định chính thức áp dụng
từ ngày 1/7/2026.
Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là công cụ được sử dụng
phổ biến trong nhiều năm để xác định giá đất cụ thể, bằng cách lấy bảng giá đất
do Nhà nước ban hành nhân với một hệ số điều chỉnh nhằm tiệm cận giá thị trường.
Tại TP.Hồ Chí Minh, hệ số này được ban hành hằng năm theo các quyết định của
UBND Thành phố.
Chẳng hạn, năm 2023 – 2024, hệ số K phổ biến dao động khoảng
2,5
– 3,5 lần so với bảng giá đất tùy loại đất và mục đích sử dụng.
Hệ số được áp dụng trong nhiều trường hợp như tính tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xác định giá khởi điểm đấu giá. Về nguyên
tắc, đây là công cụ “trung gian” giúp Nhà nước không phải điều chỉnh bảng giá đất
liên tục, nhưng vẫn có thể phản ánh biến động thị trường.
Tuy nhiên, một trong những bất cập lớn và kéo dài nhiều năm của
hệ số K trước đây là không sát thực tế thị trường. Cách tính phổ biến là lấy bảng
giá đất nhân với hệ số K, trong khi bản thân bảng giá đất thường thấp hơn rất
xa so với giá giao dịch thực tế. Khi nhân hệ số, giá vẫn chưa phản ánh đúng thị
trường.
Thực tế cho thấy, có thời điểm bảng giá đất chỉ bằng 20 –
30% giá thị trường, nên dù nhân hệ số K cao vẫn tạo ra khoảng cách lớn. Ngoài
ra, việc áp dụng hệ số theo “bình quân” cho cả khu vực khiến giá đất không phản
ánh đúng đặc thù từng vị trí. Lấy thí dụ: Cùng một quận nhưng tất cả tuyến đường
áp dụng chung một hệ số, dù giá trị thực tế giữa các tuyến có thể chênh lệch rất
lớn. Điều này dẫn đến tình trạng giá đất “cào bằng”, thiếu chính xác.
Một bất cập khác của hệ số K là thiếu chi tiết, không phản
ánh đúng vị trí đất. Hệ số K thường được xây dựng theo địa bàn hành chính (quận,
huyện) thay vì theo từng tuyến đường, từng thửa đất.
Trong khi đó, giá đất thực tế phụ thuộc rất mạnh vào vị trí
(mặt tiền hay hẻm), kết nối hạ tầng, quy hoạch, tiện ích xung quanh. Việc áp dụng
hệ số chung làm giảm độ phân giải của dữ liệu giá đất, khiến cùng một khu vực
nhưng giá tính toán không hợp lý; khó áp dụng chính xác cho từng trường hợp cụ
thể.
Việc hoàn thiện hệ số điều chỉnh giá đất được kỳ vọng sẽ góp
phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
minh bạch, lành mạnh, đồng thời tạo nền tảng quan trọng cho quá trình cải cách
thể chế đất đai theo hướng hiện đại và tiệm cận thông lệ quốc tế.
-Hoài Niệm
Nguồn tin: https://vneconomy.vn/tpho-chi-minh-xay-dung-he-so-dieu-chinh-gia-dat-moi-sat-thi-truong-va-khong-cao-bang.htm
