Tìm căn nguyên để đưa ra giải pháp: Kìm giá nhà chung cư

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), xác nhận tình trạng tăng giá nhà đất liên tục trong thời gian qua và dẫn chứng phân khúc căn hộ chung cư Hà Nội đã tăng giá nhiều quý liên tiếp.

KHÔNG THỂ ĐỔ LỖI CHO AI

Tại thời điểm quý 1/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư ghi nhận tăng 8 điểm phần trăm so với quý 4/2023. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đã tiến hành khảo sát một cách kỹ lưỡng và nhận thấy giá được đẩy cao, song giao dịch thực tế gần như không tăng đột biến so với những quý trước. Thực trạng này khiến nhiều người không khỏi nghĩ tới hiện tượng “thổi giá” nhà chung cư trên thị trường.

Chia sẻ tại talkshow “Hạ nhiệt sốt giá chung cư” mới đây, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cũng thừa nhận tình trạng sốt nóng chung cư như hiện nay. “Khi doanh nghiệp làm ăn đều xét đến phương án lợi nhuận, không có doanh nghiệp nào từ chối lợi nhuận nếu cơ hội tới. Việc một mình một chợ thì thổi giá là dễ hiểu, còn trường hợp nguồn cung phong phú sẽ không lý gì mà thổi giá được. Nghĩa là, họ đang nắm cơ hội thuận lợi nhất để thổi giá. Mặc dầu vậy, không nên đổ lỗi cho ai”, ông Toản nhận định.

Còn TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), nhận xét, đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản đang trong giai đoạn phát triển như Việt Nam nói riêng, hiện tượng “thổi giá”, đầu cơ bất động sản vẫn diễn ra thường xuyên. Hiện nay, chúng ta chưa có đầy đủ công cụ giúp hạn chế tối đa việc “thổi giá” sản phẩm bất động sản, vì vậy cần bình tĩnh phân tích. Theo ông Ánh, trước hết, cơ quan chức năng phải xem xét diễn biến giá chung cư ở Hà Nội, thậm chí cả TP.HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ… để thấy nhiều nơi xuất hiện những dự án chung cư đã triển khai và có biến động về giá, nhằm hiểu được diễn biến nào bắt nguồn từ nguyên nhân thực tế.

Đa số các doanh nghiệp, nhà phát triển bất động sản đều cho rằng chi phí đầu tư cho dự án đang tăng rất nhanh, bao gồm: nguyên vật liệu, nhân công, máy móc cùng hàng loạt vấn đề khác, kể cả lãi suất. Như vậy, chi phí dự án là một trong những nguyên nhân cơ bản. Mặt khác, giá nhà chung cư bình quân tăng còn thể hiện kết cấu thị trường của sản phẩm. Nhà ở cho người có thu nhập thấp thì khan hiếm, nhưng chỉ phát triển dự án nhà ở trung cấp hoặc cao cấp. Thay vì đưa ra thị trường nhà chung cư giá 20 – 50 triệu đồng/m2, người ta lại triển khai sản phẩm 100 triệu đồng/m2, thậm chí 500 triệu đồng/m2.

“Đó là sản phẩm siêu cao cấp, phản ánh cơ cấu bất thường của nhà chung cư chứ không phải biến động giá. Biến động giá ở đây biểu hiện cùng một căn nhà với chất lượng như nhau, cách đây 2 năm chỉ 30 triệu đồng/m2 nhưng nay lên đến 60 triệu đồng/m2, chúng ta rất cần đưa ra biện pháp xử lý phù hợp”, ông Ánh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Toản đánh giá nguồn cung nhà ở thực sự trở thành tác nhân lớn gây nên tình trạng biến động giá. Trong 5 năm trở lại đây, nguồn cung chỉ tập trung ở một số dự án tại vùng ven đô, phía Tây TP.Hà Nội, các dự án đơn lẻ khác đa số tắc nghẽn. Ngay cả loại hình nhà xã hội mà Chính phủ thúc đẩy cũng khan hiếm, năm 2023, TP. Hà Nội chỉ ghi nhận một dự án ở Trung Văn. Trong khi lượng di dân, tăng dân số tự nhiên của thành phố rất lớn, mỗi năm hàng trăm ngàn người nhập cư ở Thủ đô, nguồn cung khan hiếm khiến cầu bị nén mạnh.

Đặc biệt, nhiều gia đình trẻ, sinh viên mới ra trường, người thu nhập tốt muốn thay đổi chỗ ở càng tạo ra sức ép lên cung. Hơn nữa, với lãi suất ngân hàng thấp, không ít người lên kế hoạch mua nhà bằng cách đi vay, vô hình chung tiếp tục bổ sung thêm lượng cầu cho thị trường.

Điều này lý giải tại sao nhà tái định cư hàng chục năm nhưng giá bán lên tới 40 triệu/m2, tăng gấp đôi so thời điểm ban đầu. Hay các khu nhà vùng ven phía Tây Hà Nội, giai đoạn 2018 – 2020 mở bán khoảng 20-21 triệu đồng/m2, sau 4 năm đã chạm ngưỡng 40 triệu/m2. Ngoài ra, tình trạng tăng giá thời gian qua còn có nguyên nhân là do siết chặt trật tự xây dựng. Thực tế, một nguồn cung khổng lồ luôn âm thầm phát triển là chung cư mini, nhưng khi xảy ra sự cố cháy nổ tại Hà Nội, các dự án bị đình chỉ. Nguồn cung chung cư mini hạn chế, dẫn đến việc đáp ứng nguồn cầu gặp khó khăn. Vì vậy, phân khúc nhà ở vừa túi tiền liên tiếp chứng kiến sự tăng giá.

Theo các chuyên gia, việc “thổi giá” hay đầu cơ trên thị trường bất động sản nói chung, thị trường chung cư nói riêng là bình thường. Khi tìm được cơ sở khiến người ta có thể “thổi giá”, đầu cơ trong thời gian dài gây tác động tiêu cực tới thị trường nhà chung cư, cơ quan quản lý và người tham gia thị trường sẽ áp dụng biện pháp phù hợp. Còn việc đề xuất thanh tra,  kiểm tra, tìm hiểu hiện tượng đầu cơ “thổi giá” để xử phạt chỉ giải quyết phần ngọn chứ chưa giải quyết gốc rễ vấn đề.

HẠN CHẾ SỬ DỤNG CÔNG CỤ HÀNH CHÍNH

Lãnh đạo VARS đề xuất về lâu dài, cơ quan nhà nước cần tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố, nguồn cung từ khu vực ngoại ô, vùng ven sẽ giúp kéo giảm giá nhà. Đồng thời, thúc đẩy triển khai cải tạo, xây dựng chung cư cũ, tạo đột phá trong công tác cải tạo chung cư cũ.

Bên cạnh đó, sớm thông qua Đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác để thúc đẩy nguồn cung căn hộ, bởi một loạt dự án tại Hà Nội mong muốn phát triển nhà ở thương mại đang gặp vướng mắc trong việc chuyển đổi thành đất ở…

Nội dung đầy đủ của bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 22-2024, phát hành ngày 27/5/2024. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: