Nhiều động lực đang thúc đẩy “hồi sinh” thị trường bất động sản trong năm 2026. Trước thềm Xuân mới Bính Ngọ 2026, Tạp chí Kinh tế Việt Nam / VnEconomy đã ghi lại ý kiến của các chuyên gia, nhà quản lý, doanh nghiệp… dự báo về thị trường bất động sản năm 2026.
“Trong năm
2025, Chính phủ và các bộ, ngành đã ban hành một loạt chủ trương, chính sách
quan trọng, đặc biệt là những định hướng đổi mới lớn của Đảng và Nhà nước, tác
động trực tiếp đến lĩnh vực xây dựng và mở ra dư địa phát triển mới cho thị trường
bất động sản trong giai đoạn tiếp theo.
Trong đó,
bao gồm: Luật Đầu tư năm 2025, Luật Xây dựng năm 2025, Luật Đường sắt năm 2025,
Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính
sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, Nghị quyết 188/2025/QH15 của Quốc hội
thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển hệ thống mạng
lưới đường sắt đô thị tại TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh; Nghị quyết số
111/2025/UBTVQH15 về phân loại đô thị…
Các chính
sách ban hành trong năm 2025 tập trung giải quyết ba nhóm vấn đề lớn.
Thứ nhất, nhóm chính sách cải cách, đơn giản
hóa thủ tục hành chính, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, tạo điều kiện
thuận lợi cho doanh nghiệp và thị trường phát triển.
Thứ hai, nhóm chính sách tháo gỡ các điểm
nghẽn thể chế, khắc phục những vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật thời
gian qua.
Thứ ba, nhóm chính sách liên quan đến thực
hiện yêu cầu sắp xếp tổ chức bộ máy, sáp nhập đơn vị hành chính, qua đó mở ra
không gian phát triển mới, đặc biệt đối với thị trường bất động sản tại các đô
thị và vùng động lực.
Đáng chú
ý, việc sắp xếp, hợp nhất chức năng quản lý giữa lĩnh vực giao thông và xây dựng
đã tạo ra một động lực mới, thúc đẩy sự gắn kết chặt chẽ hơn giữa phát triển hạ
tầng giao thông và phát triển nhà ở, thị trường bất động sản. Đây là xu hướng tất
yếu trong phát triển đô thị hiện đại.
Đối với Luật
Đường sắt, nhiều người chỉ nghĩ đến phát triển giao thông đường sắt thuần túy.
Tuy nhiên, điểm mới và rất quan trọng của Luật này là phát triển đô thị theo định
hướng giao thông công cộng (TOD).
Cùng với
việc ban hành Luật Đường sắt là việc ban hành Nghị quyết số 188/2025/QH15 thí
điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển hệ thống mạng lưới
đường sắt đô thị tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh là bước đi quan trọng, tạo cú hích
mới trong khai thác quỹ đất quanh các nhà ga, tuyến metro, qua đó dẫn dắt và định
hướng thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn.
Bên cạnh hệ
thống pháp luật, các công cụ quản lý như quy hoạch, chiến lược, chương trình và
kế hoạch phát triển đóng vai trò đặc biệt quan trọng. Hiện nay, các địa phương
trên cả nước đang đồng loạt hoàn thiện các công cụ quản lý như: quy hoạch tỉnh,
quy hoạch đô thị và nông thôn, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở… Đây là
những công cụ quan trọng nhằm sắp xếp, phân bố lại không gian phát triển mới và
có thể dẫn đến sự thay đổi về cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản tại từng
khu vực trong thời gian tới.
Trước bối
cảnh đó, các doanh nghiệp, nhà đầu tư và toàn bộ hệ sinh thái liên quan đến
lĩnh vực bất động sản cần nhanh chóng nắm bắt, thích ứng kịp thời và đặt ra định
hướng phát triển trong thời gian tới”.
“Hiện tại,
thị trường xây dựng, bất động sản nước ta mới đóng góp dưới 10% GDP, trong khi ở
Trung Quốc, con số này là khoảng 21%. Tôi cho rằng năm tới, chúng ta cần tính
toán lại đóng góp của thị trường xây dựng, bất động sản đối với nền kinh tế, đặc
biệt là hệ số lan tỏa.
Như chúng
ta thấy, hiện có nhiều yếu tố vĩ mô đang tác động rất tốt tới thị trường bất động
sản. Vừa qua, hàng loạt luật liên quan được sửa đổi theo hướng thông thoáng,
tuy nhiên, thị trường vẫn còn nhiều bất cập: giá nhà tăng cao, tình trạng “đầu
cơ” vẫn phổ biến; biện pháp căn cơ để kiểm soát giá nhà ở chưa được ban hành; một
số doanh nghiệp có dấu hiệu đầu tư dàn trải; còn chậm trong ứng dụng công nghệ
thông tin và chuyển đổi số, chuyển đổi xanh; chi phí nhân công, vật liệu và đền
bù, giải phóng mặt bằng tăng; một số địa phương tính bảng giá đất mới chưa nhất
quán, chưa chuẩn hóa về phương pháp, dữ liệu đầu vào… dẫn đến giá đất cao, tiền
nộp bổ sung lớn…
Do đó, tôi
kiến nghị Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất
động sản nhằm tăng cung, điều tiết phù hợp; có phương án, biện pháp cụ thể, khả
thi trong ổn định, giảm mặt bằng giá bất động sản, nhất là nhà ở; kiểm soát phù
hợp tín dụng bất động sản; đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính bất động
sản như: thị trường trái phiếu doanh nghiệp, sớm thành lập Quỹ nhà ở quốc gia,
quỹ đầu tư tín thác bất động sản, có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp;
kiên quyết chống lãng phí, nhất là trong lĩnh vực đất đai, bất động sản, tài sản
công, đầu tư công… để vừa là động lực tăng trưởng kinh tế vừa khơi thông nguồn
lực, tăng niềm tin; cho phép chuyển đổi trụ sở cơ quan dư thừa thành nhà ở xã hội,
nhà ở công vụ…
Với các
doanh nghiệp, cần tận dụng tốt các chương trình, gói hỗ trợ (nhất là các chương
trình giãn hoãn tiền thuê đất Đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm; đưa giá nhà đất
về mức hợp lý hơn; tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin (in 3D, BIM…), chuyển
đổi số, chuyển đổi xanh; thích ứng, nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp,
văn hóa doanh nghiệp; chuẩn hóa quy trình, sản phẩm và nhân sự theo các Luật mới
có hiệu lực”.
“Nhìn
chung, mặc dù rủi ro thanh khoản vẫn là một yếu tố hiện hữu cần lưu tâm, nhưng
bối cảnh hiện tại đang cho thấy những tín hiệu rất tích cực. Mọi thứ đang dần
trở nên tốt hơn khi thị trường sàng lọc đi những yếu tố thiếu bền vững do tính
cạnh tranh giữa các dự án sẽ được đẩy lên cao điểm. Thị trường sẽ không rơi vào
trạng thái đóng băng mà sẽ tiến tới một giai đoạn phát triển chuyên nghiệp hơn,
nơi mà chất lượng dự án và uy tín chủ đầu tư trở thành thước đo duy nhất cho sự
thành công của giao dịch.
Năm 2026 sẽ
là năm của nhu cầu thực và giá trị thực, thay thế hoàn toàn cho câu chuyện đầu
cơ nóng hổi của những giai đoạn trước. Thực tế cho thấy tâm lý nhà đầu tư hiện
nay đã trở nên bình tĩnh và thận trọng hơn rất nhiều. Khi mặt bằng giá đã neo ở
mức cao, những người có ý định đầu cơ dần nhận ra rằng việc nhảy vào các cơn
sóng ảo chỉ mang lại lợi ích cho nhóm đối tượng trục lợi hoặc những bên trung
gian tung hứng giá. Do đó, dòng tiền sẽ tự khắc tìm về những sản phẩm mang lại
giá trị sử dụng đích thực.
Giai đoạn
này đồng thời đóng vai trò như một phép thử khắc nghiệt nhưng cần thiết đối với
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thị trường đang vận hành theo quy luật
chọn lọc tự nhiên một cách gắt gao. Đây là cơ hội để doanh nghiệp khẳng định vị
thế và tạo dựng nền móng vững chắc cho bước phát triển tiếp theo. Khi chúng ta
định hướng rõ ràng về mục tiêu phát triển bền vững thì cả dòng vốn lẫn nguồn
cung sản phẩm cũng sẽ tự điều chỉnh để thích nghi theo đúng quỹ đạo đó.
Mọi thứ
đang dần trở nên khuôn phép hơn với hệ thống pháp lý chặt chẽ và sự hỗ trợ quyết
liệt từ phía Chính phủ. Sự kết hợp giữa tính minh bạch của dự án và các giải
pháp tài chính thiết thực sẽ giúp thị trường bất động sản không còn là một cuộc
chơi đầy rủi ro, mà trở thành một kênh đầu tư và an cư đúng nghĩa.
Bên cạnh
đó, thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã tập trung chỉ đạo các bộ,
ngành quyết liệt triển khai các nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn, các điểm
nghẽn thể chế để thúc đẩy phát triển các dự án bất động sản, nhất là nhà ở xã hội.
Hơn nữa,
sau sáp nhập tỉnh, thành phố, những lợi thế riêng biệt của từng địa phương được
tích hợp lại, cộng hưởng các thế mạnh, bổ trợ và bù đắp cho nhau. Việc sáp nhập
sẽ thúc đẩy mạnh mẽ phát triển hạ tầng, kết nối các địa phương, đây chính là cơ
hội lớn để xây dựng một thị trường bất động sản bền vững hơn trong tương lai.
Do đó, tôi
tin rằng bước sang năm 2026, thị trường bất động sản sẽ chuyển mình mạnh mẽ
theo hướng ưu tiên các nhu cầu thực tế khi các chính sách quản lý nhà nước bắt
đầu thẩm thấu sâu rộng vào đời sống”.
“Báo cáo
Khảo sát mức sống dân cư 2024 của Cục Thống kê, Bộ Tài chính, cho thấy chi tiêu
cho nhà ở và các dịch vụ nhà ở hiện nay ước tính chiếm khoảng 15,0% tổng chi
tiêu của hộ gia đình Việt Nam và sẽ gia tăng lên khoảng 20% trong giai đoạn
2025-2030. Với mục tiêu tới năm 2030 đạt trên 50% dân số sống ở đô thị, có
1.000-1.200 đô thị, thị trường bất động sản dự kiến tăng trưởng nhanh, đưa Việt
Nam thuộc nhóm các quốc gia đô thị hóa nhanh nhất khu vực châu Á.
Tại các nước
phát triển, thị trường bất động sản và dịch vụ nhà ở chiếm khoảng 16% GDP. Tại
Việt Nam, con số này hiện được ước tính là 8% GDP và được dự báo sẽ tăng lên
10% GDP vào năm 2030. Khi đó, quy mô thị trường bất động sản và dịch vụ nhà ở sẽ
tăng gấp đôi so với hiện tại, đạt khoảng 80-85 tỷ USD/năm.
Đặc biệt,
Việt Nam đang đầu tư mạnh cho phát triển hạ tầng. Giai đoạn 2026 – 2030, dự kiến
dành nguồn vốn đầu tư công ước tính lên tới khoảng 8,5 triệu tỷ đồng, gấp
3 lần giai đoạn trước. Ngay trong năm 2026, dự sẽ chi 1,08 triệu tỷ đồng cho đầu
tư công. Điều này sẽ tác động mạnh mẽ, tích cực đến thị trường bất động sản
thông qua mở rộng các không gian tăng trưởng mới, cải thiện hạ tầng giao thông,
kết nối vùng, thu hút doanh nghiệp và lao động. Từ đó, tăng nhu cầu về bất động
sản nhà ở, văn phòng, công nghiệp, thương mại, thúc đẩy giá trị bất động và tạo
động lực phát triển các khu đô thị mới cũng như gia tăng giá trị từ đất đai.
Ngoài ra,
nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam vẫn rất lớn. Trong giai đoạn 2021–2025, vốn thực
hiện uớc đạt hơn 158 tỷ USD, vượt mục tiêu 100–150 tỷ USD đề ra trong Nghị quyết
50-NQ/TW của Bộ Chính trị.
Với phân
khúc bất động sản công nghiệp, FDI vào ngành chế biến, chế tạo tăng mạnh
thúc đẩy nhu cầu nhà xưởng, kho bãi. Xu hướng chuyển dịch sang khu công
nghiệp xanh/sinh thái đạt tiêu chuẩn ESG đang trở thành ưu tiên hàng đầu của
các nhà đầu tư ngoại.
Với phân
khúc căn hộ dịch vụ và nhà ở cao cấp, sự gia tăng các chuyên gia, kỹ sư nước
ngoài theo các dự án FDI lớn tiếp tục làm gia tăng nhu cầu thuê căn hộ cao cấp
và văn phòng tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các thủ phủ công
nghiệp như Bắc Ninh, Bình Dương”.
“Giai đoạn
2026-2030 sẽ là chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản Việt Nam. Dự
báo trong năm 2026, nguồn cung tiếp tục tăng khi nhiều dự án từng “đóng băng”
được tháo gỡ pháp lý và quay trở lại thị trường.
Tại Hà Nội,
nguồn cung năm 2026 ước đạt 40 nghìn căn, TP. Hồ Chí Minh ước đạt 28 nghìn căn.
Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam tăng trưởng rõ rệt, khi các dự án đang
triển khai ra hàng đúng kế hoạch. Phân khúc chung cư tiếp tục dẫn dắt nguồn
cung và thanh khoản. Phân khúc đất nền, nhà ở riêng lẻ tại các tỉnh thành có
kinh tế phát triển và hạ tầng đang triển khai thực tế cũng được nhiều nhà đầu
tư ưa chuộng. Phân khúc nhà ở xã hội ghi nhận nguồn cung gia tăng mạnh mẽ với sự
tham gia của các chủ đầu tư lớn.
Nguồn cung
không chỉ tăng về lượng, mà còn thay đổi về quy mô với sự xuất hiện ngày càng
nhiều của các siêu đô thị, đồng thời, chất lượng sản phẩm được cải thiện theo
xu hướng đô thị xanh, phát triển bền vững. Tuy nhiên, cơ hội đầu tư không còn
trải đều mà chọn lọc hơn theo vị trí – phân khúc – dòng tiền, nhất là khi áp lực
từ xu hướng lãi suất tăng trở lại đang trở thành “phép thử” đối với cả chủ đầu
tư lẫn người mua nhà. Lượng giao dịch sẽ tăng tỷ lệ thuận với nguồn cung nhưng
tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín, đáp ứng tiêu
chuẩn bền vững, dọc các tuyến đường vành đai, hạ tầng giao thông công cộng. Nhà
đầu tư tiếp tục có xu hướng đổ về khu vực vùng ven khi mặt bằng giá tại khu vực
thành phố đã quá cao, không còn nhiều dư địa tăng trưởng về giá và tỷ suất sinh
lời thấp.
Giá bán
trên thị trường sơ cấp tiếp tục được duy trì ở mức cao do chi phí tiền sử dụng
đất tăng mạnh theo bảng giá đất mới; nhiều dự án triển khai trở lại sau khi được
gỡ vướng có chi phí vốn tăng; nhưng tốc độ tăng chậm lại khi có sự cạnh tranh về
giá và chính sách bán hàng giữa các chủ đầu tư. Trong khi mặt bằng giá tại khu
vực miền Nam vẫn duy trì đà tăng ổn định, thì tại miền Bắc, sau giai đoạn tăng
“nóng” ở một số thị trường thì nguồn cung dự kiến đi vào ổn định hơn khiến giá
bán bắt đầu chững lại.
Tuy nhiên,
xu hướng tăng vẫn sẽ tiếp diễn theo hướng có chọn lọc, tập trung vào các dự án
có khả năng kết nối giao thông thuận tiện, phát triển theo mô hình TOD, đã hình
thành hạ tầng và hệ thống tiện ích cơ bản, đủ sức thu hút nhu cầu ở thực. Đồng
thời, thị trường cũng ghi nhận sự “nổi lên” của một số khu vực có mặt bằng giá
còn ở vùng trũng, khi bắt đầu xuất hiện các chủ đầu tư lớn triển khai những dự
án quy mô lớn với hạ tầng bứt phá”.
“Triển vọng
thị trường bất động sản Việt Nam trong thập kỷ tới là rất tích cực, được
định hình bởi ba động lực chính: khung pháp lý ổn định và minh bạch hóa; dòng vốn
FDI mạnh mẽ nhờ quy trình phê duyệt hiệu quả hơn; sự bùng nổ hạ tầng mở ra các
thị trường vùng ven, thúc đẩy nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và logistics.
Động lực
tăng trưởng của Việt Nam nói chung và của thị trường bất động sản nói riêng còn
đến từ thị trường nội địa năng động, lạm phát được kiểm soát tốt, lãi suất duy
trì ở mức thấp và tầng lớp trung lưu mở rộng nhanh chóng.
GDP Việt
Nam hiện tại ước khoảng 480 tỷ USD và dự kiến sẽ tăng gấp ba lần vào năm
2035. Tỷ lệ đô thị hóa dự kiến đạt 50%, tương đương 51 triệu người dân đô
thị. Tầng lớp trung lưu dự kiến chiếm tới 75% dân số từ đó kéo theo nhu cầu
nhà ở, thương mại, nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe gia tăng mạnh.
Đây là
giai đoạn Việt Nam chuyển mình từ nền kinh tế ‘tích trữ đất’ sang ‘tạo giá trị’.
Thị trường sẽ chứng kiến sự gia tăng vai trò của nhà đầu tư tổ chức và dòng vốn
quốc tế, hướng đến phát triển dự án bền vững và dài hạn. Chính phủ hiện cũng
đang đẩy mạnh cải cách pháp lý và cơ chế huy động vốn mới, bao gồm trái phiếu hạ
tầng và chuyển đổi số trong quản lý thị trường, hướng đến một môi trường minh bạch,
hiện đại và thu hút vốn dài hạn.
Từ năm
2026 trở đi, nguồn cung nhà ở sẽ dồi dào hơn. Những dòng sản phẩm được tung ra
từ các chủ đầu tư uy tín, vị trí đẹp, pháp lý ổn sẽ vẫn thu hút được các nhà đầu
tư cũng như người mua sử dụng. Đối với những dòng sản phẩm diện tích nhỏ hay những
dòng sản phẩm 1-2 phòng ngủ thường sẽ thu hút được nhiều người mua hơn.
Với phân
khúc hạng C, tình trạng mất cân đối nguồn cung dự kiến sẽ sớm được cải thiện nhờ
việc chính quyền địa phương đẩy mạnh xét duyệt, thực hiện thí điểm một số dự án
nhà ở cũng như đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng, tăng khả năng kết nối và đi lại
giữa các vùng trong thời gian sắp tới. Một số dự án đã hoàn tất thủ tục pháp
lý, đang hoàn thiện, chuẩn bị sản phẩm và sẽ sớm ra mắt thị trường.
Tại Hà Nội,
Thành phố đang đẩy nhanh việc phát triển các dự án nhà ở xã hội nhằm giải quyết
các hạn chế về khả năng chi trả và hỗ trợ tiếp cận nhà ở rộng rãi hơn. Nếu các
biện pháp này tiếp tục được thực hiện, chúng ta có thể kỳ vọng sớm khắc phục
tình trạng thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội – những phân khúc vốn
khan hiếm trong suốt thời gian qua.
Còn tại
TP.Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ có thể tiếp tục đà tăng nhờ niềm tin vào khả
năng tiêu thụ tốt và tác động tích cực từ các dự án hạ tầng lớn như vành đai 3,
tuyến metro số 2, cầu Thủ Thiêm 4… Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và mức giá
cao vẫn là rào cản chính đối với người mua ở thật trong ngắn hạn. Để cân bằng
thị trường, việc đẩy mạnh đô thị hóa, thiết lập hạ tầng liên kết vùng sẽ khiến
các chủ đầu tư tự tin hơn trong việc mở rộng quỹ đất và phát triển sản phẩm nhà
ở vừa túi tiền, đây sẽ là yếu tố then chốt”.
Nội dung đầy đủ bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 7+8-2026 phát hành ngày 16-23/02/2026. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:
Link:
–
Nguồn tin: https://vneconomy.vn/nhieu-dong-luc-giup-phuc-hoi-thi-truong-bat-dong-san.htm
