Chung cư: Cầu giảm nhưng giá vẫn tăng

Thống kê từ Batdongsan.com.vn cho thấy tính trong tháng 4/2024, mức độ quan tâm chung cư Hà Nội giảm 23% so với tháng trước. Tuy nhiên, giá chào bán không có dấu hiệu đi xuống. Ngược lại, phân khúc chung cư bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) vẫn tăng giá 12% so với tháng trước. Căn hộ trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) tăng 5% và cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 3%.

Việc giá bán vốn neo cao còn bị đẩy lên nữa khiến người mua có tâm lý nghe ngóng, chưa vội xuống tiền, còn người bán cũng khó bán được hàng.

MỨC QUAN TÂM GIẢM NHƯNG GIÁ VẪN CAO

Chị Mai Anh, đang trọ ở quận Ba Đình, cho hay cả hai vợ chồng chị đều làm trong lĩnh vực in ấn, tổng thu nhập ở mức trên 30 triệu đồng/tháng. Sau thời gian tích cóp, với số dành dụm 1,5 tỷ đồng và dự kiến vay thêm ngân hàng 700 – 800 triệu đồng, anh chị đang phấn đấu mua nhà trong năm 2024. Từ trước Tết âm lịch, anh chị đã đi tìm hiểu nhiều dự án sơ cấp lẫn thứ cấp, nhưng chưa thể “chốt” căn nào vì giá qúa cao.

Đến cuối tháng 4 vừa qua, sau một thời gian ròng rã đi xem, cả hai đặc biệt ưng ý căn hộ diện tích 61m2, giá 2,5 tỷ đồng ở huyện Gia Lâm, nên quyết định gặp trực tiếp chủ nhà, song tới nơi mới “ngã ngửa” vì đó là giá cũ từ mấy tháng trước. Chủ nhà bày tỏ nếu thiện chí mua, sẽ bán cho giá 2,6 tỷ đồng. “Chúng tôi là những người có nhu cầu thực nên rất muốn mua được nhà. Nhưng hiện nay, thị trường căn hộ chung cư có vẻ không còn “sốt nóng” song giá sản phẩm này chưa hề giảm, vì vậy, chúng tôi cần xem xét lại kế hoạch mua nhà”, chị Mai Anh chia sẻ.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn cung cấp, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý 2/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó lượng người bán ra chung cư lớn khiến lực cầu giảm. Từ tháng 12/2023, lượt tìm kiếm chung cư tăng trở lại, đến tháng 3/2024 đã tiệm cận đỉnh của tháng 8/2023. Tuy nhiên, sang tháng 4/2024, mức độ quan tâm chung cư Hà Nội lại giảm 23% so với tháng trước.

Mặc dù lượng quan tâm giảm nhưng giá rao bán chung cư Hà Nội không có dấu hiệu đi xuống. Đơn vị khảo sát đánh giá tại Hà Nội, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp đã đẩy giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội lên cao. Giá bán sơ cấp trung bình hiện đạt 56 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 5% theo quý và 19% theo năm.

Quý 1/2024 ghi nhận mức chênh lệch giữa giá sơ cấp chung cư ở TP.HCM so với Hà Nội thu hẹp đáng kể. Từ mức 35% ghi nhận được từ cuối năm 2022 đến nay, giá sơ cấp TP.HCM chỉ còn cao hơn giá sơ cấp trung bình của Hà Nội khoảng 10%.

LUẬT MỚI SẼ ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CHO NGƯỜI MUA 

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, cho rằng giá chung cư có hiện tượng “tăng ảo”. Người mua nhà cần bình tĩnh. Để không bị hớ thì chủ động khảo sát và so sánh giá nhà với những căn hộ tương tự ở cùng dự án, cùng khu vực, cùng phân khúc. Nếu thấy mức giá chênh lệch quá có thể cân nhắc. Bởi không loại trừ khả năng một số đối tượng dùng chiêu trò “thổi giá” giúp tăng lợi nhuận.

Ngoài ra, theo ông Thịnh, thời điểm mua vào nên nghiên cứu lúc ba bộ luật lớn liên quan đến thị trường bất động sản, là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai có hiệu lực, để quyền lợi được bảo vệ chặt chẽ.

Ví như trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Điều này có nghĩa, các chủ đầu tư phải chuẩn bị kỹ hơn về tài chính trước khi mở bán. Luật mới sẽ quy định chặt chẽ hơn, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai hơn. Dưới tác động của các luật này có thể không khiến giá chung cư giảm, nhưng đảm bảo được quyền lợi của người mua nhà. Với người mua ở thực, yếu tố an toàn luôn cần đặt lên hàng đầu.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, lưu ý người tiêu dùng nên xác định rõ mục đích của mình, nếu mua để ở thì có thể giao dịch khi tài chính cho phép, nhằm đáp ứng nhu cầu an cư lạc nghiệp. “Chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều rất khó, vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng. Giữa bối cảnh ấy, nhu cầu sở hữu nhà ở lại luôn hiện hữu, đặc biệt ở các đô thị lớn”, ông Nguyễn Quốc Anh phân tích.

“Tuy nhiên, trường hợp mua để đầu tư, người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng. Nếu đầu tư trong ngắn hạn thì chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định, khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn”, ông Quốc Anh bổ sung.

Còn nếu đầu tư trong dài hạn và đầu tư với mục đích cho thuê lấy dòng tiền thì chung cư là loại hình đáng cân nhắc. Lý do vì mức tăng trưởng lợi nhuận đầu tư chung cư (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) giai đoạn 2015 – 2023 đạt đến 97%, đứng vị trí số 1 so với các loại hình đầu tư: chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm, ngoại tệ. Thông tin này đã được đơn vị tổng hợp dựa trên lịch sử giá và dữ liệu lớn. Ông Nguyễn Quốc Anh khuyến nghị người mua nghiên cứu, suy xét đầy đủ lịch sử về giá, để chủ động nhận định đâu là mức giá tham khảo hợp lý trước khi quyết định.