M&A bất động sản Việt hấp dẫn vì sinh lợi cao

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam tiếp tục tăng trưởng trong nửa đầu năm 2024, đạt hơn 15 tỷ USD, tăng hơn 13% so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, FDI đổ vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt 1,89 tỷ USD, chiếm gần 20% tổng vốn đăng ký cấp mới, gấp 4,7 lần cùng kỳ năm trước.

Nếu tính cả vốn đăng ký mới và vốn đăng ký điều chỉnh thì FDI đăng ký vào hoạt động kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm đạt gần 2 tỷ USD, chiếm gần 15% tổng vốn ngoại đăng ký cấp mới và tăng thêm, gấp 3,4 lần cùng kỳ năm trước.

TỶ SUẤT SINH LỜI 10%/NĂM

Số liệu từ Tổng cục Thống kê ở trên cho thấy kinh doanh bất động sản tại Việt Nam tiếp tục hút dòng FDI, bất chấp thị trường trong nước còn nhiều khó khăn gần đây.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn rất quan tâm tới bất động sản Việt Nam, đặc biệt các nhà đầu tư trong khu vực Châu Á (Nhật, Hàn, Singapore). Mới đây, Savills đã thực hiện môi giới M&A (mua bán sáp nhập) một dự án giá trị vài trăm triệu USD.

Việt Nam có dân số cao 100 triệu dân, các thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM dân số đông đúc trên 10 triệu người thì bất động sản nhà ở luôn là phân khúc nhà đầu tư ngoại quan tâm.

Thông thường, thời gian vòng quay vốn bất động sản nhà ở tính từ lúc có chủ trương, xin giấy phép khoảng 02 năm, cộng thêm 03 năm xây dựng xong thì trong khoảng 05 năm là hoàn vốn. Vấn đề là quỹ đất hiện nay hạn chế.

Có những nhà đầu tư ngoại vào Việt Nam đã lâu như Keppel Land, Capital Land họ đã tích lũy được quỹ đất riêng là một lợi thế. Cho nên các nhà đầu tư mới thường nhìn sang lĩnh vực tòa nhà văn phòng, bất động sản bán lẻ… có suất sinh lời 7-8%/năm. So với các nước xung quanh, tỷ lệ sinh lời từ kinh doanh bất động sản chỉ 2-3%/năm, tại Việt Nam đạt tới 8-10%/năm, quá hấp dẫn.

“Đặc biệt, nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc họ nhìn vào Việt Nam với “câu chuyện dài hơi”, và lĩnh vực tòa nhà văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM vẫn đang thiếu”, ông Khương nói.

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, lưu ý phân khúc nhà ở vẫn là lựa chọn hấp dẫn của cả nhà đầu tư nội và ngoại bởi tỷ suất sinh lời hấp dẫn. Nếu 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung vào nhà ở cao cấp với những tên tuổi quen thuộc như Keppel Land, Capitaland… hiện nay, thị trường có thêm nhiều “tay chơi” mới tham gia cuộc chơi như Lotte Group, GS, Sumitomo, Hong Kong Land…

“Kể từ cuối năm 2023 đến nửa đầu năm 2024, đã ghi nhận khoảng 16 thương vụ M&A bất động sản. Mục tiêu đầu tư của khối ngoại vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như có pháp lý hoàn chỉnh, nhiều tiềm năng phát triển”, bà Trang cho biết.

Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp cũng là điểm đến M&A của nhà đầu tư ngoại khi một quỹ đầu tư của Singapore là Mapletree Logistics Trust đã chi 68,4 triệu SGD (hơn 50 triệu USD) mua lại 02 nhà kho hạng A tại Bình Dương và Hưng Yên. Hay CapitaLand Investment cũng dự kiến đầu tư thêm khoảng 70 – 110 triệu USD vào Việt Nam trong 02 năm tới, nhằm xây dựng hoặc mua lại các khu công nghiệp.

Bất động sản bán lẻ thương mại cũng sẽ nhộn nhịp khi đầu tháng 02/2024, Central Pattana, công ty trực thuộc tập đoàn bán lẻ hàng đầu Thái Lan Central Group, đã thành lập pháp nhân mới tại Việt Nam với tên gọi công ty TNHH CPN Global Việt Nam. Công ty mới này được thành lập, chuyên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, có vốn điều lệ 20 tỷ đồng.

CUỘC ĐUA GOM TÀI SẢN

Hoạt động M&A bất động sản Việt vẫn tích cực từ phía các nhà đầu tư ngoại. Trong khi đó, doanh nghiệp trong nước cũng đang kỳ vọng vào việc 03 luật liên quan bất động sản có hiệu lực, sẽ sớm tháo gỡ những vướng mắc để thị trường hồi phục. Chuẩn bị cho kế hoạch dài hạn, việc tích lũy quỹ đất của nhiều doanh nghiệp trong nước vẫn được tìm kiếm.

Dù đang có quỹ đất hơn 680 ha để phát triển dự án đến năm 2030, nhưng Nam Long Group vẫn có kế hoạch mở rộng thêm quỹ đất sạch, phát triển quỹ đất đô thị mới trong dài hạn. Hay như Đất Xanh Group cũng đang tìm kiếm quỹ đất rộng 100 – 200 ha tại tỉnh Bình Phước và Đồng Nai để triển khai các dự án.

Công ty cổ phần  Đầu tư Hải Phát dự kiến chi hơn 434 tỷ đồng để thâu tóm 99,8% vốn điều lệ Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xanh Kỳ Sơn, để tham gia vào dự án Khu biệt thự nghỉ dưỡng Đảo Ngọc ở Hòa Bình, quy mô 35 ha.

Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Saphire (công ty con của Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền) sẽ nhận chuyển nhượng 99% vốn điều lệ Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Lộc Minh, giá trị 350 tỷ đồng, để sở hữu khu đất 1,9 ha tại TP. Thủ Đức, TP.HCM.

Bên cạnh đó, hàng loạt doanh nghiệp lớn khác như Vinhomes, Eurowindow Ecopark, TNG Holdings, Hưng Thịnh… cũng đang tích cực tham gia phát triển dự án từ các quỹ đất lớn từ 50 -150 ha tại Lâm Đồng, Long An, Hải Phòng, Bình Thuận…

Theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh, chuyên gia của JLL Việt Nam, M&A hiện tại không chỉ là một “game” thu gom tài sản đơn thuần. Vì vậy, các doanh nghiệp nội có thể coi đây như giải pháp để nâng cao nội lực, tăng sức cạnh tranh.

“Vì các doanh nghiệp trong nước nắm lợi thế lớn hơn về quỹ đất, sự thấu hiểu thị trường… khiến các nhà đầu tư quốc tế phải thay đổi chiến lược trong các thương vụ M&A, từ “mua đứt, bán đoạn” sang hợp tác cùng phát triển”, bà Khanh nhận định.