Trung Quốc loay hoay tìm cách cứu bất động sản

Quyết định chi 300 tỷ Nhân dân tệ (tương đương 41 tỷ USD) để hỗ trợ thị trường bất động sản mà Chính phủ Trung Quốc công bố vào tuần trước, kèm theo các biện pháp gồm nới lỏng quy định về vay thế chấp nhà và hối thúc các chính quyền địa phương hấp thụ bớt lượng nhà tồn, là gói giải cứu địa ốc lớn nhất từ trước đến nay của nước này. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng nhà đất đã kéo dài ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới vẫn được cho là sẽ không thể kết thúc trong một sớm một chiều.

Từng có quy mô lớn thứ hai thị trường bất động sản nhà ở tại Mỹ, thị trường địa ốc Trung Quốc đã trượt dốc không phanh suốt 3 năm qua, với doanh số bán nhà liên tục giảm với tốc độ hàng năm hai con số và hoạt động xây dựng đã gần như rơi vào ngưng trệ.

Theo dữ liệu của Công ty nghiên cứu Keyan ở Thượng Hải, trong cuộc khủng hoảng này đã có hơn 50 doanh nghiệp phát triển bất động sản Trung Quốc (gồm những “ông lớn” như China Evergrande và Country Garden) vỡ nợ trái phiếu quốc tế và khoảng 500.000 người lao động mất việc làm. Bất động sản và các lĩnh vực liên quan đóng góp khoảng 1/4 sản lượng kinh tế Trung Quốc, nên cuộc khủng hoảng bất động sản đang đè nặng lên triển vọng tăng trưởng vốn dĩ đã kém sáng sủa sau đại dịch Covid-19.

Trong gói kích cầu mới được đưa ra, số tiền 41 tỷ USD sẽ do Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) bơm cho các chính quyền địa phương để mua bớt số căn hộ bị ế tại các dự án bất động sản. Kế hoạch cũng bao gồm dỡ bỏ mức lãi suất tối thiểu đối với các khoản vay thế chấp nhà và giảm mức đặt cọc đối với người mua nhà. Bắc Kinh dường như tin rằng việc chính quyền trở thành “người mua cuối cùng” cho hàng triệu căn hộ tồn sẽ giúp vực dậy các doanh nghiệp đang bên bờ vực vỡ nợ, hấp thụ bớt lượng nhà tồn và thuyết phục được người dân có ý định mua nhà xuống tiền.

Hy vọng lớn hơn nữa là gói giải cứu này sẽ đặt dấu chấm hết cho cuộc khủng hoảng, từ đó khuyến khích người tiêu dùng Trung Quốc mở hầu bao trở lại, mở ra một triển vọng sáng sủa hơn cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, giới phân tích bày tỏ quan điểm dè dặt hơn, cho rằng gói giải cứu vừa được Bắc Kinh công bố khó có thể tạo ra được một bước ngoặt cho thị trường bất động sản Trung Quốc, bởi lẽ số tiền của kế hoạch là không thấm vào đâu so với mức độ nghiêm trọng của cuộc khủng hoảng. Với một lượng khổng lồ nhà tồn và dự án dang dở, số vốn cần thiết để hoàn thiện tất cả các dự án đó và mua hết số nhà mà các chủ đầu tư không bán được có thể lên tới hàng nghìn tỷ USD. “Số tiền này chỉ là một giọt nước giữa đại dương nếu xét đến số nhà tồn”, nhà phân tích Harry Murphy Cruise nhận định về kế hoạch của Bắc Kinh.

SỰ THẬN TRỌNG ĐỂ TRÁNH RỦI RO BONG BÓNG

Một báo cáo của Ngân hàng Goldman Sachs ước tính dựa trên giá vốn, số bất động sản tồn ở Trung Quốc  (gồm nhà ở đã xây hoàn thiện và đất) có tổng trị giá khoảng 30 nghìn tỷ Nhân dân tệ, tương đương 10 lần số lượng bán được trong năm 2023.

Trước khi kế hoạch giải cứu bất động sản mới nhất được đưa ra, Trung Quốc từ năm ngoái đã triển khai nhiều biện pháp để vực dậy thị trường, từ giảm lãi suất và nới lỏng các quy định về mua nhà, hay các ngân hàng quốc doanh cấp hạn ngạch tín dụng cho chủ đầu tư bất động sản, nhưng về cơ bản chưa mang lại kết quả đáng kể nào. Tại một số thành phố như Hàng Châu và Nam Ninh, chính quyền đã bắt tay vào việc mua lại các dự án bất động sản tư nhân và chuyển đổi thành nhà ở xã hội, nhưng thị trường tại các địa phương đó cũng chưa có được sự khởi sắc.

“Dù tính theo cách nào, quy mô và phạm vi của khủng hoảng bất động sản Trung Quốc đều lớn hơn rất nhiều so với kế hoạch mà Chính phủ Trung Quốc vừa đưa ra. Phép tính nào cũng cho thấy tình trạng thừa cung quá mức trên thị trường bất động sản nước này”, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc của Goldman Sachs, ông Hui Shan nhận xét.

Việc Bắc Kinh không tung ra một chương trình kích cầu bất động sản táo bạo hơn vào thời điểm này đã cho thấy sự thận trọng tương tự như sự thận trọng của các nhà hoạch định chính sách mấy năm trước, khi họ bắt đầu kiểm soát sự phát triển quá nóng của các doanh nghiệp địa ốc tư nhân. Nếu một gói kích cầu mạnh mẽ hơn được đưa ra, rủi ro bong bóng sẽ xuất hiện trở lại, đảo ngược những nỗ lực nhằm kiềm chế vai trò quá lớn của lĩnh vực bất động sản trong nền kinh tế Trung Quốc.

“Đây không phải là cuộc khủng hoảng tài chính mà ở đó Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) ra tay mua tất cả các tài sản xấu của các định chế tài chính. Những gì Trung Quốc đang làm có trọng điểm hơn nhiều, vì nước này vẫn phải đang xử lý rủi ro đạo đức và thận trọng để không khiến bong bóng xuất hiện trở lại”, nhà phân tích Leonard Law của Công ty phân tích Lucror Analytics ở Singapore nhận định.

Tại một cuộc họp báo ở Bắc Kinh khi kế hoạch cứu bất động sản mới được công bố, từ “thị trường hóa” – một cách nói giảm nói tránh khi đề cập đến sự cần thiết phải theo đuổi các nguyên tắc định hướng thị trường trong hoạch định chính sách – được đề cập 15 lần. Theo ông Law, những nguyên tắc này được thể hiện rõ trong tất cả các biện pháp mà Chính phủ Trung Quốc đã đưa ra để ứng phó với cuộc khủng hoảng bất động sản và đều có nghĩa rằng biện pháp nào “cũng phải mang lại lợi nhuận hoặc ít nhất không gây thua lỗ cho bất kỳ cơ quan chính phủ nào triển khai việc hỗ trợ”.

“MỘT MŨI TÊN TRÚNG HAI ĐÍCH”

Một báo cáo của Ngân hàng Morgan Stanley nhận định rằng các biện pháp mới “tạo được sự cân bằng tốt giữa một bên là tạo ra một nệm đỡ để chu kỳ bất động sản tự đi đến hồi kết mà không làm gia tăng rủi ro đối với các doanh nghiệp và ngân hàng quốc doanh”. Tuy nhiên, giá nhà giảm liên tục đang đặt ra rủi ro tài chính ngày càng lớn trong bối cảnh khủng hoảng đã kéo dài 3 năm ròng rã. Tháng 4/2024 vừa qua, giá nhà mới ở Trung Quốc giảm 2,2% so với cùng kỳ năm ngoái, mức giảm mạnh nhất trong 9 năm.

Theo ước tính của Goldman Sachs, ngoài số nhà tồn chưa bán được, Trung Quốc còn có 90-100 triệu căn nhà thuộc “nguồn cung ẩn” – là những căn nhà thường được mua để đầu cơ thay vì để ở. “Hệ thống tài chính của Trung Quốc chủ yếu là ngân hàng và các khoản vay ngân hàng ở nước này được thế chấp bằng bất động sản là chủ yếu. Đó có thể là một lý do vì sao họ nhận thấy rằng hãm đà giảm của giá nhà là một việc rất quan trọng”, chuyên gia Shan của Goldman Sachs nói…

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 22-2024 phát hành ngày 27/05/2024. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: