“Giải cứu” shophouse, condotel – cách nào?

Sức cầu về condotel năm 2023 xuống mức thấp nhất 5 năm trở lại đây. Hầu hết dự án đều chung cảnh bán hàng chậm, trong đó hơn một nửa dự án sơ cấp đóng giỏ hàng, không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Theo thống kê của DKRA, lượng tồn kho sản phẩm condotel tính lũy kế đến năm 2023 đã tăng lên 50.000 căn. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn neo cao, giá bán condotel cao nhất lên đến 155 triệu đồng mỗi m2 tại phía Nam, còn miền Bắc và miền Trung cao nhất khoảng 124 triệu đồng mỗi m2. Trên thị trường thứ cấp có hiện tượng giảm giá 10-15% tại một số dự án tại Đà Nẵng và vùng ven…

CHUYỂN THÀNH CĂN HỘ ĐỂ “GIẢI CỨU” CONDOTEL

Sức cầu về condotel năm 2023 xuống mức thấp nhất 5 năm trở lại đây. Hầu hết dự án đều chung cảnh bán hàng chậm, trong đó hơn một nửa dự án sơ cấp đóng giỏ hàng, không ghi nhận phát sinh giao dịch. Tại Đà Nẵng và vùng ven, khu vực từng là thủ phủ của loại hình condotel, sức cầu xuống mức thấp nhất trong 10 năm qua và chỉ bằng 3% năm 2022. Nếu như cả năm 2023, thị trường này có tổng 690 căn hộ biển mở bán thì chỉ có 13 căn được giao dịch.

Theo Savills Việt Nam, một trong những nguyên nhân khiến mô hình condotel tại Việt Nam phổ biến trong thời gian qua, đó là nhờ sự kết hợp giữa tăng trưởng niềm tin vào bất động sản nghỉ dưỡng và mong muốn rút ngắn thời gian hoàn vốn của chủ đầu tư. “Ngôi nhà thứ hai, trong đó có condotel được coi là phong cách sống, khi người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng nghỉ dưỡng, đồng thời có thể cho thuê (sinh lợi) khiến sản phẩm này trở nên hấp dẫn hơn”.

Tuy nhiên, do biến động thị trường cũng như vướng mắc pháp lý, loại hình condotel gần như “đóng băng” thời gian qua.

Để “giải cứu” cho loại hình condotel đang ế ẩm, tại dự án Khu phức hợp Đà Nẵng Times Square (quận Sơn Trà, TP. Đà Nẵng, quy mô gồm 01 tòa khách sạn cao 60 tầng (cao nhất Đà Nẵng) và các tòa căn hộ condotel cao từ 40 đến 50 tầng, Sở Xây dựng đã cho phép 04 tòa tháp CT3, CT7, CT1, CT2 được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cụ thể, chuyển mục đích sử dụng đất đối với gần 4.000 m2 đất thương mại dịch vụ của 04 lô đất trên để sử dụng vào mục đích đất ở đô thị dùng xây nhà chung cư. Thời hạn sử dụng đất đến ngày 30/3/2056.

Sau khi được chuyển đổi, 04 tòa tháp trên cũng được phép huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (theo 02 văn bản số 1825 và số 1826 của Sở Xây dựng Đà Nẵng, ngày 20/3/2024).

Sở Xây dựng yêu cầu chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Kim Long Nam, phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở thương mại tại các tòa tháp trên. Nêu vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Tại thời điểm này, dự án đã xây dựng xong phần thô.

Tỉnh giáp ranh là Quảng Nam cũng là địa phương có nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng, theo đó, ngay đầu năm 2024, UBND tỉnh Quảng Nam cũng ban hành Văn bản số 9167 về việc rà soát hồ sơ, thủ tục về đầu tư, xây dựng và cấp Giấy chứng nhận tại các dự án có kinh doanh bất động sản không phải là dự án phát triển nhà ở, như: căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ…

Trước đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản hướng dẫn các tỉnh thành về việc cấp giấy chứng nhận cho công trình lưu trú du lịch (thường gọi là condotel). Theo đó, đối với công trình sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch trên đất thương mại – dịch vụ, nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại – dịch vụ.

SẢN PHẨM CẦN ĐƯỢC HOẠCH ĐỊNH TỐT

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng chuyển đổi condotel sang căn hộ chung cư là giải pháp tình thế trước sự phát triển của loại hình này. Việc phát triển cấu trúc hạ tầng của ngành kinh tế du lịch, condotel là cần thiết, tuy nhiên, trong quá trình thúc đẩy phát triển, nhiều địa phương, chủ đầu tư cũng ồ ạt làm những dự án mà chưa căn cứ vào hệ thống hạ tầng và quản lý của từng nơi. Nhiều chủ đầu tư không chú trọng đến hệ thống hạ tầng du lịch, vì thế, người mua cũng xác định là đầu tư bất động sản. Đây là một hệ lụy rất lớn với hạ tầng du lịch.

Nhận định về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại phân khúc condotel,  ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC chia sẻ: có thể nói rằng nếu một sản phẩm không được hoạch định kỹ lưỡng, phát triển chỉn chu thì sản phẩm đó cũng không thể hoạt động hiệu quả, dù có được phát triển tại bất kỳ thị trường nào.

Ông Gasparotti cũng nhận xét rằng không chỉ tại Việt Nam mới chứng kiến những sản phẩm condotel nhiều vấn đề, một số dự án tại Bali, HuaHin cũng đối mặt với tình trạng “thảm họa” tương tự chỉ vì không được hoạch định, phát triển cẩn trọng. Một số thị trường khác trong khu vực Đông Nam Á cũng từng chứng kiến giai đoạn phát triển “nóng” của các sản phẩm condotel, chẳng hạn như Bali vào giai đoạn 2008, và hiện nay thị trường này đã bước qua giai đoạn “bùng nổ dự án mới”.

Nhìn chung, mỗi một thị trường đều sẽ trải qua một chu kỳ nhất định. Dẫu vậy, so với Thái Lan và Indonesia, thị trường Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức hơn. Trong giai đoạn vừa qua, Việt Nam ghi nhận một số lượng lớn condotel được mở bán, đặc biệt là trong giai đoạn 2016-2019 với ước tính trung bình 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm. Bên cạnh nguồn cung lớn, nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn này chạy đua cam kết lợi nhuận với thời gian và tỷ lệ “hấp dẫn” mà thiếu sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể.

Ông Mauro cho biết thêm, việc lựa chọn mô hình, sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường và nhu cầu của khách hàng là yếu tố quan trọng để đảm bảo việc phát triển một dự án thành công. Lấy ví dụ như thị trường Phú Quốc, chủ đầu tư khi hoạch định dự án, cần cân nhắc kỹ nếu lựa chọn mô hình shophouse vì tại Phú Quốc hiện đang có rất nhiều nguồn cung sản phẩm này và phần lớn đều chưa được đưa vào khai thác kinh doanh.

Theo DKRA, để phân khúc codotel thực sự là kênh hấp dẫn, phát triển lành mạnh, đúng với tiềm năng thì cần quy định chủ quyền pháp lý cho người mua; quyền lợi, trách nhiệm rõ ràng của chủ đầu tư, khách mua, đơn vị quản lý…