Sai lệch trong xác định giá đất có thể dẫn đến thất thu ngân sách, tăng chi phí bồi thường, phát sinh khiếu nại, làm chậm tiến độ dự án và ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý, sử dụng nguồn lực đất đai…
Ảnh minh hoạ
Ngày 07/7/2026, tại Khánh Hòa, Kiểm toán nhà nước
(KTNN) đã tổ chức Tọa đàm: “Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai –
Thực trạng và giải pháp”.
Phát biểu tại Tọa đàm, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng nhấn mạnh:
đất đai là nguồn lực đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ bản, không
gian phát triển và là một trong những tài sản công có giá trị lớn nhất. Quản
lý, khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai có ý nghĩa trực tiếp đối
với tăng trưởng kinh tế, phát triển hạ tầng, ổn định xã hội, bảo đảm an sinh và
củng cố niềm tin của người dân, doanh nghiệp vào hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà
nước.
Trong tổng thể đó, định giá đất, thẩm định giá đất và tài sản gắn liền
với đất là khâu then chốt. Đối với KTNN, mục tiêu cao nhất là hoạt động kiểm
toán góp phần hoàn thiện cơ chế chính sách, nâng cao hiệu lực hiệu quả, quản lý
nhà nước, góp phần phòng ngừa rủi ro và chống tham nhũng, tiêu cực, đồng thời, tạo điều kiện để các doanh nghiệp, người dân yên tâm thực hiện đúng pháp luật.
QUY ĐỊNH MỚI VẪN NHIỀU VƯỚNG MẮC
Nói về công tác định giá đất, ông Võ
Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cũng nhìn nhận: Giá đất là biến số đầu vào quan trọng trong xác định tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính
khi chuyển mục đích sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất và xử lý các nghĩa vụ tài chính phát sinh. Do đó, sai
lệch trong xác định giá đất có thể dẫn đến thất thu ngân sách, tăng chi phí bồi
thường, phát sinh khiếu nại, làm chậm tiến độ dự án và ảnh hưởng đến hiệu quả
quản lý, sử dụng nguồn lực đất đai.
Theo ông Tuấn, việc bãi bỏ khung giá đất và chuyển sang cơ chế xây dựng bảng giá đất
hằng năm được đánh giá là bước đổi mới quan trọng nhằm từng bước đưa giá đất do
Nhà nước quy định tiệm cận với giá đất thị trường. Trên cơ sở đó, các địa
phương đã khẩn trương tổ chức điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất
thị trường, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và chuẩn bị các điều kiện cần thiết
để ban hành bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 01/01/2026 theo quy định của Luật
Đất đai năm 2024.
Tuy nhiên, quá trình triển khai thực hiện các quy định mới về giá
đất vẫn còn phát sinh khó khăn, vướng mắc trong việc thu thập thông tin đầu vào
phục vụ định giá đất. Nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn kê
khai giá trị thấp hơn giá giao dịch thực tế, dẫn đến nguồn dữ liệu thị trường
chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực của đất đai. Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai,
cơ sở dữ liệu giá đất tại nhiều địa phương còn đang trong quá trình hoàn thiện,
chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu về tính đồng bộ, cập nhật và chia sẻ thông tin phục
vụ công tác định giá.
Bên cạnh đó, đội ngũ cán bộ làm công tác định giá
đất ở một số địa phương còn thiếu về số lượng và hạn chế về kinh nghiệm thực
tiễn; số lượng tổ chức tư vấn thẩm định, định giá đất đủ điều kiện hoạt động
chưa đáp ứng nhu cầu định giá ngày càng tăng của các địa phương; một số đơn vị
tư vấn định giá, thẩm định giá không muốn tham gia định giá đất cụ thể.
Ông Tuấn cũng nêu rõ các yêu cầu đặt ra trong thời gian tới: Đẩy nhanh
việc xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, trong đó có thành
phần cơ sở dữ liệu về giá đất; tăng cường kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa cơ quan
thuế, cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký đất đai và các cơ quan liên quan;
nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất phục vụ công tác
quản lý nhà nước về đất đai, tài chính hiệu lực, hiệu quả, hạn chế khiếu nại
liên quan đến giá đất và khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh
tế – xã hội trong tình hình mới.
ĐỂ NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CỦA HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng để nâng cao chất lượng, tính minh bạch và hiệu quả
của hoạt động thẩm định giá đất và tài sản trên đất trong bối cảnh hệ thống pháp
luật đang tiếp tục được hoàn thiện, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp từ
góc độ quản lý nhà nước, trong đó tập trung vào các nhóm giải pháp về thể chế,
dữ liệu, nguồn nhân lực, công nghệ và cơ chế phối hợp giữa các cơ quan có liên
quan.
Cũng bàn về các giải pháp, từ những vướng mắc trong triển khai thực tiễn tại địa phương, ông Lê Quốc Thành, Phó Giám đốc Sở Tài chính
tỉnh Khánh Hòa, đã kiến nghị:
Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp
luật về định giá đất theo hướng quy định cụ thể hơn đối với phương pháp thặng
dư, việc xác định doanh thu, chi phí phát triển, suất vốn đầu tư và các yếu tố
điều chỉnh đối với từng loại hình dự án.
Thứ hai, sớm xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia
về giá đất và giao dịch bất động sản; tăng cường kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa
cơ quan quản lý đất đai, cơ quan thuế, cơ quan tài chính và các địa phương nhằm
nâng cao chất lượng thông tin phục vụ định giá.
Thứ ba, nghiên cứu ban hành bộ dữ liệu chuẩn
về suất vốn đầu tư xây dựng và các chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật đối với từng
loại hình dự án để các địa phương có cơ sở áp dụng thống nhất.
Thứ tư, tăng cường trao đổi chuyên môn giữa
các bộ, ngành, địa phương và Kiểm toán nhà nước nhằm thống nhất cách hiểu và
cách áp dụng pháp luật, hạn chế phát sinh khác biệt trong đánh giá đối với cùng
một hồ sơ.
Thứ năm, nghiên cứu hoàn thiện cơ chế đánh giá
trách nhiệm đối với người thực hiện công tác xác định giá đất theo hướng xem
xét trên cơ sở việc tuân thủ đúng quy trình, phương pháp và căn cứ pháp luật
tại thời điểm thực hiện. Đồng thời, phân biệt giữa sai phạm trong quá trình thực
hiện với những khác biệt về về quan điểm chuyên môn hoặc biến động của thị
trường sau thời điểm xác định giá.
Nguồn tin: https://vneconomy.vn/ban-ve-giai-phap-thao-go-vuong-mac-trong-tham-dinh-gia-dat.htm
