Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc đô thị rõ nét. Thay vì chỉ dừng ở cải tạo, chỉnh trang các khu chung cư cũ, định hướng mới chuyển sang tái thiết toàn diện, với việc giải tỏa từng khu vực, xây dựng đồng bộ hạ tầng và không gian đô thị theo hướng phát triển chiều dọc nhưng giảm mật độ dân cư. Quá trình này không chỉ điều chỉnh lại phân bố dân cư và nguồn lực kinh tế, mà còn tạo ra những thay đổi sâu sắc đối với thị trường bất động sản Thủ đô…
Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường
bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết theo Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô
với tầm nhìn 100 năm, Hà Nội đã xác lập lộ trình giãn dân nhằm giảm áp lực cho
khu vực nội đô lịch sử. Cụ thể, trong giai đoạn 2026-2035, thành phố dự kiến di
dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người tại khu vực hồ
Tây và vùng phụ cận, cùng 42.000 người tại một số tuyến phố nằm trong phạm vi
Vành đai 3.
Sang giai đoạn 2036-2045, quy mô
di dời tiếp tục mở rộng với 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu
phố cũ và 370.000 người tại các khu vực còn lại trong Vành đai 3 để phục vụ quá
trình tái cấu trúc đô thị.
GIẢM ÁP LỰC CHO KHU VỰC NỘI ĐÔ
Như vậy, giai đoạn 2026-2045, Hà
Nội dự kiến di dời tổng cộng hơn 860.000 người. VARS IRE cho rằng quyết định
này thể hiện quyết tâm rất lớn của chính quyền trong việc xử lý những vấn đề tồn
tại kéo dài nhiều năm như mật độ dân số cao, hạ tầng quá tải, thiếu hụt không
gian công cộng và suy giảm chất lượng môi trường sống tại khu vực nội đô.
Tuy nhiên, kinh nghiệm thực tiễn
cho thấy, nếu chỉ tập trung di dời nơi ở mà không đồng thời di dời sinh kế, quá
trình giãn dân rất khó đạt hiệu quả thực chất. Người dân chỉ sẵn sàng rời khu vực
trung tâm khi khu vực đến không chỉ có nhà ở, mà còn bảo đảm điều kiện sinh sống
lâu dài, đặc biệt là cơ hội việc làm, hệ thống y tế – giáo dục và môi trường sống
tốt hơn.
Vì vậy, song song với đầu tư hạ tầng
giao thông, Hà Nội cần đẩy mạnh dịch chuyển các khu chức năng đô thị như: cơ
quan hành chính, văn phòng, trường học, bệnh viện và các trung tâm nghiên cứu
ra các khu vực vùng ven… Việc dịch chuyển không chỉ tạo việc làm tại chỗ, mà
còn góp phần hình thành các cực phát triển mới, giúp người dân dịch chuyển theo
dòng công việc và cơ hội kinh tế một cách tự nhiên, thay vì mang tính bắt buộc.
Thực tiễn quốc tế cho thấy, Bắc
Kinh là một hình mẫu đáng tham khảo. Khi dân số thủ đô Trung Quốc vượt mốc 22
triệu người, chính quyền nước này không chỉ di dời dân cư, mà còn chủ động di dời
các chức năng phi thủ đô, gồm: trường đại học, bệnh viện và trụ sở doanh nghiệp
nhà nước ra Tân khu Hùng An, cách trung tâm Bắc Kinh khoảng 100 km.
Cách tiếp cận này giúp giảm áp lực
cho khu lõi đô thị, đồng thời hình thành các cực tăng trưởng mới với đầy đủ chức
năng kinh tế – xã hội. Đây là bài học quan trọng đối với Hà Nội, cho thấy giãn
dân chỉ thực sự bền vững khi đi kèm với giãn chức năng và giãn sinh kế.
BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG TÂM HÀ NỘI TIẾP TỤC PHÂN HÓA
Theo Viện Nghiên cứu, trong trung
và dài hạn, thị trường bất động sản khu vực trung tâm Hà Nội sẽ tiếp tục phân
hóa. Các dự án hạng sang và siêu sang duy trì mặt bằng giá cao và đà tăng giá
trong trung và dài hạn, phục vụ nhóm cư dân tinh hoa, chuyên gia cao cấp và nguồn
nhân lực chất lượng cao, phù hợp với định hướng hội nhập quốc tế của Thủ đô.
Đáng chú ý, theo đề án, quỹ đất
trung tâm sau tái thiết được ưu tiên cho các công trình thương mại – dịch vụ có
giá trị gia tăng cao như: trung tâm tài chính, khu văn phòng hạng A. Đây là nền
tảng quan trọng để phát triển phân khúc nhà ở siêu cao cấp, gắn với các khu chức
năng nói trên và nhu cầu nhà ở hiện hữu. Trong khi đó, những khu chung cư cũ có
thể tiếp tục giữ giá, hoặc tăng giá trong ngắn hạn, song sẽ chịu áp lực điều chỉnh
khi hạ tầng kết nối vùng ven hoàn thiện và sinh kế dần được dịch chuyển ra khỏi
khu vực trung tâm. Ngược lại, vùng ven Hà Nội là nơi hấp thụ phần lớn dòng dân
cư di dời. Thị trường tại đây được dự báo xuất hiện nhiều đại đô thị quy mô lớn,
nguồn cung dồi dào, có chất lượng.
VARS IRE cho rằng việc thúc đẩy
phát triển nhà ở tại vùng ven, với nhiều loại sản phẩm, bao gồm cả sản phẩm cao
cấp, sang trọng… giúp người dân càng có thêm lựa chọn.
Tuy nhiên, dù nguồn cung tăng mạnh
nhưng khả năng mặt bằng giá căn hộ tại khu vực vùng ven khó giảm sâu, do chi
phí đất đai, xây dựng và vốn gia tăng. Mặt khác, chất lượng nguồn cung tại khu vực
này ngày càng được nâng cao, phần lớn các dự án mới đều phát triển theo mô hình
đại đô thị, sở hữu hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại. Mức giá phổ biến
có thể xoay quanh khoảng 50 triệu đồng/m2, ngoại trừ phân khúc nhà ở xã hội,
trong bối cảnh nhu cầu ở thực từ dòng dân cư di dời đóng vai trò lực đỡ quan trọng
cho thị trường.
Theo đó, trong bối cảnh nguồn
cung bất động sản gia tăng mạnh trên diện rộng, với sự xuất hiện của hàng loạt
dự án siêu đô thị cùng quá trình tái cấu trúc đô thị diễn ra ngày càng quyết liệt,
chiến lược đầu tư bất động sản cần được điều chỉnh theo hướng thận trọng và ưu
tiên trung – dài hạn.
Cụ thể, tại khu vực vùng ven, những
nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính lớn có thể tiếp tục nắm giữ các tài sản
gắn với nhu cầu ở thực và các trục hạ tầng mới, nơi dư địa tăng trưởng vẫn còn.
Ngược lại, cần hạn chế các quyết định đầu tư dựa trên kỳ vọng ngắn hạn, đặc biệt
tại những khu vực đã tăng “nóng”.
Ở khu vực trung tâm, phân khúc bất
động sản hạng sang tiếp tục thu hút dòng tiền của nhóm nhà đầu tư có năng lực
tài chính mạnh và nhu cầu tích trữ tài sản dài hạn. Nhờ nguồn cung khan hiếm và
nhu cầu thuê lớn, giá bán và giá thuê tại các dự án có vị trí đắc địa duy trì
xu hướng tăng ổn định, tương tự diễn biến tại Thành phố Hồ Chí Minh, nơi nhiều
dự án trung tâm dù giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ và lấp đầy rất lớn.
Bên cạnh Hà Nội, các địa phương
giáp ranh có nền tảng kinh tế tốt, hưởng lợi từ dòng vốn FDI và sự phát triển của
công nghiệp – logistics cũng là những lựa chọn đáng cân nhắc trong trung và dài
hạn.
-Thanh Xuân
Nguồn tin: https://vneconomy.vn/dong-luc-tai-dinh-hinh-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi.htm
