Một dự án nhà ở thi công mất hai năm, nhưng để khởi công, phải mất ba năm làm thủ tục.
Câu chuyện được một doanh nhân chia sẻ tại một hội thảo kinh doanh gần đây. Những chuyện như vậy, tôi vốn đã nghe nhiều. Cũng tại sự kiện này, một báo cáo cho biết, năm 2023, gần 73% doanh nghiệp phải trì hoãn hoặc hủy bỏ kế hoạch kinh doanh vì vướng mắc thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.
Sau nhiều năm làm tư vấn trong lĩnh vực đầu tư và đất đai, tôi càng thấm thía thực trạng một “núi” thủ tục vẫn đang đè nặng lên vai các doanh nghiệp khi triển khai dự án sử dụng đất.
Để có thể bắt đầu xây dựng, doanh nghiệp phải trải qua rất nhiều bước: từ quy hoạch, thủ tục đầu tư, môi trường, đất đai, phòng cháy chữa cháy, thiết kế cơ sở cho đến xin cấp giấy phép xây dựng… Mỗi thủ tục lại do một hoặc nhiều cơ quan khác nhau thẩm định, phê duyệt, và thời gian thực hiện cũng không đồng nhất. Những thủ tục liên quan đến quy hoạch, thiết kế, giấy phép xây dựng thì phải làm việc với Bộ hoặc Sở Xây dựng; thủ tục môi trường và đất đai thuộc thẩm quyền của ngành nông nghiệp và môi trường; về phòng cháy chữa cháy phải xin ý kiến của ngành công an; còn chiều cao tĩnh không liên quan đến Bộ Quốc phòng.
Các thủ tục vốn đã rườm rà lại phải thực hiện theo trình tự phụ thuộc, khiến toàn bộ quy trình dễ bị kéo dài nếu chỉ một bước bị tắc.
Lãnh đạo nhà nước và chính phủ đã yêu cầu cắt giảm 30% điều kiện kinh doanh, giảm ít nhất 30% thủ tục hành chính, và hướng tới mục tiêu đưa Việt Nam vào nhóm ba quốc gia có môi trường kinh doanh thuận lợi nhất ASEAN. Việc loại bỏ hoặc hợp nhất các thủ tục không cần thiết không chỉ giúp doanh nghiệp giảm áp lực mà còn tiết kiệm nguồn lực cho cơ quan quản lý nhà nước.
Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là: thủ tục nào có thể cắt, cái nào có thể gộp? Đây không phải là bài toán dễ, bởi mỗi thủ tục đều chịu sự điều chỉnh của nhiều luật khác nhau và liên quan đến nhiều bộ, ngành. Không bộ ngành nào muốn “buông phần việc” của mình
Để hình dung rõ hơn về sự rườm rà và cũng để thấy đâu là những bước có thể rút gọn, hãy cùng xem xét những bước lớn cơ bản nhất trong quy trình triển khai một dự án nhà sử dụng vốn tư nhân tại cấp tỉnh:
Giai đoạn
Công việc chính
Cơ quan thẩm định
Thời hạn thực tế
1. Quy hoạch
Phê duyệt quy hoạch xây dựng
Sở Xây dựng
12-18 tháng
Phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Sở Nông nghiệp & Môi trường
Phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở
Sở Xây dựng
2. Chủ trương đầu tư
Chấp thuận chủ trương đầu tư
Sở Tài chính chủ trì (các sở ngành góp ý)
1-2 tháng
3. Lập hồ sơ dự án
Thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi (gồm thiết kế cơ sở)
Sở Xây dựng
1-2 tháng
Phê duyệt giấy phép môi trường (DTM)
Sở Nông nghiệp & Môi trường
1-2 tháng
Thẩm duyệt Phòng cháy chữa cháy
Cảnh sát phòng cháy chữa cháy
1-2 tháng
Giải phóng mặt bằng & giao đất, cho thuê đất; xác định tiền sử dụng đất
Sở Nông nghiệp & Môi trường
12-24 tháng
Cấp giấy phép xây dựng
Sở Xây dựng
1-2 tháng
4. Triển khai xây dựng & kiểm soát chủ đầu tư huy động vốn
Ký hợp đồng xây dựng với nhà thầu
Chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng
12-24 tháng
Cho phép chủ đầu tư huy động vốn (bán nhà ở hình thành trong tương lai)
Sở Xây dựng
5. Nghiệm thu đưa vào sử dụng
Nghiệm thu PCCC
Cảnh sát PCCC
3-6 tháng
Nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng
Sở Xây dựng
6. Cấp giấy chứng nhận cho người mua
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà
Văn phòng Đăng ký đất đai (thuộc Sở Nông nghiệp & Môi trường)
2-3 tháng
Có thể thấy, hai ngành: xây dựng và nông nghiệp – môi trường tham gia hầu hết các bước, điều này hoàn toàn hợp lý vì dự án vừa liên quan đến cả đất đai và xây dựng. Tuy vậy, nhiều thủ tục có thể rút gọn hoặc gộp lại.
Chẳng hạn, ngoài việc phù hợp với các loại quy hoạch (sử dụng đất, quy hoạch xây dựng), dự án còn phải đáp ứng các yêu cầu về kế hoạch sử dụng đất (theo Luật Đất đai), kế hoạch phát triển nhà ở (theo Luật Nhà ở) những nội dung vốn có thể được tích hợp ngay trong quy hoạch đất đai hay quy hoạch xây dựng ban đầu. Nếu quy hoạch đã được thực hiện tốt từ đầu, hoàn toàn có thể loại bỏ các bước lập kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển nhà ở.
Một ví dụ khác: việc thẩm định quy hoạch chi tiết 1/500 và thiết kế cơ sở hoàn toàn có thể được gộp lại vì đều do Sở Xây dựng chủ trì. Việc thẩm định thiết kế hiện nay mất rất nhiều thời gian, trong khi đơn vị thiết kế đã phải chịu trách nhiệm pháp lý khi lập hồ sơ. Tất nhiên, việc gộp này cần đi kèm cơ chế hậu kiểm minh bạch và quy định trách nhiệm rõ ràng cho chủ đầu tư và đơn vị thiết kế. Một hướng tiếp cận khác là các dự án đã có quy hoạch chi tiết và thiết kế đã được duyệt (nếu vẫn theo hướng thẩm định riêng thiết kế) thì có thể miễn giấy phép xây dựng.
Tại các quốc gia như Australia, Singapore, Mỹ… chính quyền không thẩm định chi tiết toàn bộ hồ sơ thiết kế như ở Việt Nam. Họ chỉ kiểm tra sơ bộ mức độ tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật (code compliance) và chuyển trọng tâm sang hậu kiểm trong quá trình thi công. Trách nhiệm đảm bảo an toàn và đúng thiết kế được giao cho chủ đầu tư và đơn vị thiết kế – những bên phải chịu trách nhiệm pháp lý nếu có sai phạm. Đây là xu hướng quản lý phổ biến hiện nay tại các nước phát triển nhằm giảm thủ tục tiền kiểm, rút ngắn thời gian cấp phép nhưng vẫn đảm bảo chất lượng công trình thông qua hậu kiểm hiệu quả.
Trong lĩnh vực đầu tư, nếu nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp (nhận chuyển nhượng từ người dân) thì có thể bỏ thủ tục xin chủ trương đầu tư – điều này trùng lặp với thủ tục xin thỏa thuận về quyền sử dụng đất tại Luật Đất đai, làm giảm số lượng dự án phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư.
Vấn đề pháp lý đất đai chỉ là một ví dụ. Những chuyện tương tự có thể gặp ở nhiều lĩnh vực khác. Xử lý từng thủ tục riêng lẻ chỉ là giải pháp tình thế. Về lâu dài, cần một giải pháp tổng thể theo hướng cơ quan Nhà nước kiểm soát các bước đầu vào (công tác quy hoạch) và đầu ra (nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng), cắt giảm các bước trung gian do cùng một cơ quan xử lý.
Nếu không hành động một cách mạnh mẽ hơn, thủ tục hành chính sẽ tiếp tục là “nút thắt cổ chai”, làm chậm tiến độ đầu tư, tăng chi phí và bào mòn niềm tin của doanh nghiệp vào môi trường đầu tư.
Phạm Thanh Tuấn
Nguồn tin: https://vnexpress.net/nui-thu-tuc-cho-go-4887539.html
