Shark Bình chê định giá quá cao, chỉ phù hợp với giai đoạn ngành công nghệ đang “ngáo giá”

Startup đầu tiên xuất hiện trong tập 5 chương trình Shark Tank Việt Nam mùa 6 là Aplus Home – nền tảng proptech (công nghệ bất động sản) kết nối với chủ nhà và những nhà đầu tư riêng lẻ để tạo ra một kênh giúp các bạn trẻ có thể tìm được phòng cho thuê.

Theo tìm hiểu, Aplus Home là một phần trong hệ sinh thái đa ngành gồm các dịch vụ giải trí, nhà ở và giáo dục của Chủ tịch Beta Group Bùi Quang Minh (Minh Beta) – người được giới thiệu sẽ tham gia hội đồng đầu tư của Shark Tank Việt Nam mùa 6.

Tỷ lệ lấp đầy phòng luôn trên 95%, chỉ tốn 5-10 ngày để lấp đầy

Ra đời vào năm 2021 giữa thời kỳ Covid-19, Aplus đã dành năm đầu tiên này để tập trung phát triển công nghệ và tối ưu hóa mô hình, nên doanh thu chỉ đạt vài trăm triệu đồng. Sang năm 2022, Aplus thu về 7 tỷ đồng nhờ tập trung triển khai những location (địa điểm cho thuê) đầu tiên.

“6 tháng đầu năm 2023, Aplus đạt doanh thu 12 tỷ và theo kế hoạch dự kiến chúng tôi sẽ đạt 35 tỷ trong năm nay”, Nhà sáng lập Aplus Home Đào Quý Phi trình bày.

Doanh thu của startup này đến từ 3 mảng chính: chiếm thị phần cao nhất – trên 70% là từ việc cho thuê phòng; 25% nhờ việc quản lý vận hành; 5% còn lại là dịch vụ giá trị gia tăng. Đến với Shark Tank Việt Nam, Aplus Home kêu gọi 2 triệu USD cho 11,8% cổ phần.

Shark Lê Hàn Tuệ Lâm ngay lập tức đặt câu hỏi lợi thế cạnh tranh của Aplus là gì, khi trên thị trường đang có rất nhiều đối thủ. Đáp lại, anh Phi chỉ ra rằng nhu cầu thực tế của xã hội vô cùng lớn, chỉ riêng Hà Nội và TP. HCM đã có khoảng 9 triệu người đang đi thuê chỗ ở. Phân khúc khách hàng mục tiêu của Aplus có khoảng 2 triệu người.

“Chúng tôi đã chọn một thế mạnh là phát triển theo chuỗi, từ cung cấp nội thất, thiết kế, quản lý vận hành cho đến tạo ra nguồn cung phòng bằng nhiều hình thức khác nhau. Dù có nhiều người làm trên thị trường đi nữa thì Aplus trong 3 năm qua đã tạo được dấu ấn rất riêng biệt”, anh Phi khẳng định.

Đặc biệt, nhà sáng lập Aplus Home nhấn mạnh tỷ lệ lấp đầy phòng của họ luôn luôn trên 95% và chỉ tốn 5-10 ngày để lấp đầy. Startup này đang có hơn 40 location, mỗi location là một tòa nhà 4-5 tầng.

“Tại sao lấp đầy? Giá của tụi em về cơ bản ngang với thị trường, nhưng lại có concept đẹp, chất lượng quản lý vận hành đã được minh chứng. Khách hàng ban đầu chỉ ký hợp đồng thuê trong 6 tháng. Tuy nhiên sau 6 tháng, họ tiếp tục gia hạn và tỷ lệ này rất cao”, anh Phi lý giải về sức hút của Aplus Home.

Shark Bình: Cách định giá công ty phù hợp với giai đoạn ngành công nghệ đang “ngáo giá”

“Bây giờ bạn muốn cải tạo một tòa nhà và cần 200 triệu. Tôi bỏ 200 triệu ra thì cam kết cho tôi bao nhiêu phần trăm? Sau khi trả tiền cho tôi và chủ nhà, liệu bạn còn có lợi nhuận không?”, Shark Nguyễn Hòa Bình đưa ra bài toán.

Anh Phi cho biết với kinh nghiệm 3 năm quản lý nhiều tòa nhà, lợi nhuận trung bình mà Aplus Home thu về lên tới 35-40% một tòa nhà. Shark Lê Hùng Anh đánh giá con số này “vô lý”, nhưng nhà sáng lập startup giải thích mức lợi nhuận như vậy là nhờ tỷ lệ lấp đầy phòng rất cao.

Anh Phi còn chỉ ra rằng Aplus giúp giải quyết một “nỗi ám ảnh” của các chủ nhà là liên tục phải đăng tin cho thuê phòng, bởi người thuê cứ vài tháng lại thay đổi chỗ ở. Không những được một thương hiệu giúp vận hành và làm đẹp tòa nhà, các chủ nhà còn có thể thu về dòng tiền ổn định.

Bất chấp những lập luận của startup, Shark Phạm Thanh Hưng không đồng ý với con số 2 triệu USD. “Thời buổi này không ai định giá theo kiểu Valuation Cap (mức định giá trần) như này cả”, ông đánh giá. Shark Nguyễn Hòa Bình cũng có cùng quan điểm.

“Thực ra Valuation Cap mà Phi đưa ra phù hợp với giai đoạn ngành công nghệ đang ngáo giá. Năm 2021 bong bóng công nghệ nổ ra rất nhiều. Đến năm 2022, bong bóng đã vỡ và nguồn vốn đầu tư cho công nghệ bây giờ có thể nói là sụt giảm đến 80%. Tất cả những Cap (mức trần giá trị công ty) bây giờ phải thực tế hóa”, Shark Bình nói với startup.

Mặc dù thích mô hình kinh doanh tập trung vào bất động sản mà có dòng tiền của Aplus, Shark Bình chỉ ra rủi ro lớn là startup sẽ bị phụ thuộc vào tình hình kinh tế vĩ mô. Sinh viên không thuê nhà nữa, hoặc công nhân bỏ về quê thì phòng trống sẽ tăng lên rất nhiều.

Còn với Shark Hùng Anh, khi nhiều bên tham gia vào Aplus thì tỷ suất lợi nhuận trên từng nhà đầu tư sẽ giảm đi đáng kể, thêm vào đó là tình hình phòng trống hiện nay rất nhiều. Do đó, ông quyết định không đầu tư.

Shark Erik Jonsson cũng không đầu tư với lý do ông đã có công ty với mô hình tương tự. Shark Tuệ Lâm cũng rút lui, với lý do chưa nhìn thấy sự khác biệt trong mô hình kinh doanh của Aplus so với các đối thủ trên một thị trường vốn rất khó kiếm lợi nhuận.

Shark Bình đưa ra quyết định khác, với đề nghị đầu tư 2 triệu USD cho 25% cổ phần, tương đương pre-money là 6 triệu USD.

“Rất xin lỗi các nhà đầu tư vòng trước là 10 triệu USD. Nhưng cũng phải thông cảm thôi vì chúng ta mua ở đỉnh, bây giờ thị trường đang đáy thì phải chấp nhận xuống giá một chút. Tôi xin đảm bảo 90% số startup trong giai đoạn hiện nay phải đối mặt với down round khi đi gọi vốn”, Shark Bình nêu ý kiến. (Down round: giá trị doanh nghiệp trong vòng gọi vốn sau thấp hơn lần gọi vốn trước).

Tuy nhiên, Shark Hưng nêu ra hàng loạt ưu điểm của startup và quyết định không “down round”. Ông đề nghị đầu tư 500.000 USD cho 5% cổ phần, còn 1,5 triệu USD còn lại sẽ đầu tư tiếp kèm điều kiện.

Aplus Home đề nghị lại là 2 triệu USD, trong đó 500.000 USD cho 3,8% cổ phần (mức định giá 13 triệu USD) và 1,5 triệu USD đầu tư cam kết hoàn vốn trong 24 tháng.

Sau một hồi thương thuyết giữa startup và 2 “cá mập”, Shark Hưng đề nghị lại là đầu tư 2 triệu USD, trong đó 500.000 USD đổi lấy 4% cổ phần và 1,5 triệu USD đầu tư với điều kiện hoàn vốn trong 24 tháng. Nếu đạt được cam kết, 1,5 triệu USD này sẽ chuyển thành cổ phần với mức định giá mới tối đa 20 triệu USD.

Startup quyết định “chốt deal” này với Shark Hưng.