TP.HCM: Gỡ vướng về xác định giá đất cho các dự án bất động sản

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM vừa trình UBND TP.HCM dự thảo đề án “Giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn TP.HCM”. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, sự bế tắc trong công tác trình và thẩm định giá đất thời gian qua đã trở thành “điểm nghẽn” trong quá trình phát triển kinh tế-xã hội, cũng như quá trình phát triển đô thị. 

80.000 GIẤY CHỨNG NHẬN CHƯA CẤP VÌ VƯỚNG

Hàng trăm dự án bất động sản đang trong tình trạng “đóng băng” hoặc tạm dừng thủ tục pháp lý tiếp theo do công tác trình và thẩm định giá đất bị chậm trễ, kéo dài. Hệ lụy là các dự án không thể triển khai tiếp theo đúng quy hoạch.

Hoạt động kiểm tra, thanh tra, điều tra, xét xử nhiều vụ việc liên quan đến vi phạm về đất đai; những quy định của pháp luật có liên quan khá phức tạp, chồng chéo, mâu thuẫn, khó hiểu; một số quy định mới ban hành chưa đủ để áp dụng, giải quyết những hồ sơ còn tồn đọng đang gặp vướng mắc.

Ðặc biệt, thời gian qua, đã có nhiều vụ việc mà các sở, ngành chuyên môn đã có những giải trình bảo đảm có cơ sở pháp lý nhưng không được các cơ quan bảo vệ pháp luật ghi nhận, dẫn đến một bộ phận không nhỏ cán bộ e ngại, đùn đẩy trách nhiệm, không dám mạnh dạn tham mưu, đề xuất để tháo gỡ vướng mắc về pháp lý đối với các dự án.

Việc áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau đối với cùng một dự án có khả năng sẽ cho nhiều kết quả khác nhau. Số lượng hồ sơ dự án tồn đọng chưa xác định được giá đất cụ thể hiện nay còn rất lớn, với gần 200 hồ sơ với khoảng 80.000 nền đất, căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận.

Do đó, TP.HCM cần thành lập Ban Chỉ đạo về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc do lãnh đạo UBND thành phố làm Trưởng ban, lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường làm Phó trưởng Ban thường trực và các thành viên là lãnh đạo các cơ quan có liên quan.

14 NHÓM GIẢI PHÁP

Ðề án đưa ra 14 nhóm giải pháp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án phát triển nhà ở thương mại.

Thứ nhất, đối với đất đưa vào làm dự án nhà ở thương mại có nguồn gốc là đất ở của hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận, giải pháp là phần diện tích đất ở trong các dự án nhà ở thương mại không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính lần đầu đối với Nhà nước.

Thứ hai, việc áp dụng quy hoạch chi tiết xây dựng khi xác định giá đất, thống nhất việc áp dụng thông tin, số liệu về quy hoạch chi tiết xây dựng khi tính toán, xác định giá đất theo văn bản được cơ quan Nhà nước phê duyệt tại thời điểm thực hiện việc xác định giá có hiệu lực thi hành, không xem xét thời điểm sau khi thẩm định giá đất.

Thứ ba, dự án có diện tích công trình công cộng phục vụ nội khu không phải bàn giao cho Nhà nước, giải pháp là nếu phần đất đó thuộc nhóm mà trước đây chưa xác định giá đất cụ thể thì UBND thành phố giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu xác định giá đất cụ thể để làm cơ sở yêu cầu người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Thứ tư, đối với diện tích đất do Nhà nước quản lý, nếu dự án có phần diện tích đất do Nhà nước quản lý như kênh, mương (không còn tác dụng dẫn nước), lối đi xen cài nằm rải rác trong dự án, không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì giao các cơ quan chức năng đánh giá thống nhất làm cơ sở triển khai công tác xác định giá đất theo các quyết định của UBND thành phố đã ban hành trước đây về giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ năm, về thời điểm xác định giá đất, trường hợp nội dung trong quyết định điều chỉnh không làm ảnh hưởng đến các yếu tố như: Mục đích sử dụng đất, diện tích đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức sử dụng đất, quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về xây dựng của quyết định ban đầu thì thời điểm xác định giá đất cụ thể là thời điểm ban hành quyết định ban đầu.

Nội dung trong quyết định điều chỉnh làm ảnh hưởng đến các yếu tố trên thì thời điểm xác định giá đất cụ thể là thời điểm cơ quan Nhà nước quyết định ban đầu (trong trường hợp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính) và thời điểm có quyết định điều chỉnh để xác định mức chênh giữa quyết định trước và quyết định sau.

Thứ sáu, trường hợp có khác biệt về thời hạn sử dụng đất so với thời hạn của dự án đầu tư, đối với các dự án đầu tư mà việc sử dụng đất theo từng mục đích cụ thể, chấp thuận việc xác định giá đất cụ thể cho dự án với thời hạn sử dụng của từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Trường hợp thời hạn hoạt động của dự án kết thúc trước thời hạn sử dụng đất thì chủ đầu tư có trách nhiệm gia hạn thời gian hoạt động của dự án tương đương với thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Thứ bảy, quyết định giao đất, cho thuê đất ghi nhận thời điểm sử dụng đất trước thời điểm ban hành quyết định thì tùy trường hợp cụ thể mà áp dụng theo các quy định hiện hành Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024, Nghị định 46/2014 của Chính phủ.

Thứ tám, việc đính chính các thuật ngữ chưa phù hợp trong các quyết định giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất, thì giao Sở Tài nguyên và các Sở, ngành rà soát việc ban hành các quyết định và trình UBND Thành phố có văn bản đính chính cho phù hợp.

Thứ chín, về các trường hợp chậm nộp nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, UBND Thành phố thống nhất việc cơ quan thuế tiếp tục tính thu tiền sử dụng đất khi có phiếu chuyển thông tin địa chính kèm hồ sơ liên quan công tác xác định giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường chuyển sang.

Thứ mười, về các trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất, dự án kéo dài nhưng được gia hạn tiến độ thực hiện dự án, giải pháp là người sử dụng đất ngoài việc nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quyết định phê duyệt giá đất của UBND Thành phố còn phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với khoảng thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án theo quy định.

Thứ mười một, đối với các hồ sơ có liên quan về nghĩa vụ nhà ở xã hội, UBND Thành phố chấp thuận cho áp dụng thời điểm tính thu tiền sử dụng đất theo khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai năm 2024 để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền tương đương 20% giá trị quỹ đất tại thời điểm xác định giá đất.

Thứ mười hai, đối với các hồ sơ không phát sinh nghĩa vụ tài chính, giải pháp là rà soát không phát sinh nghĩa vụ tài chính thì áp dụng theo Thông tư 76/2014 của Bộ Tài chính và nếu có phát sinh nghĩa vụ tài chính thì thuê đơn vị tư vấn lập chứng thư định giá đất làm căn cứ xây dựng phương án giá đất.

Thứ mười ba, về các trường hợp dự án đang bị các cơ quan kiểm tra, thanh tra, điều tra, kiểm toán yêu cầu cung cấp hồ sơ, yêu cầu giải trình, tùy từng trường hợp cụ thể, các cơ quan chức năng thành phố sẽ tham mưu cho UBND thành phố có văn bản gửi cho cơ quan liên quan xin ý kiến về việc tiến hành xác định giá đất cụ thể có ảnh hưởng đến hoạt động kiểm tra, thanh tra, kiểm toán, điều tra hay không.

Sau khi có văn bản trả lời khẳng định không ảnh hưởng của cơ quan chức năng, UBND thành phố sẽ chỉ đạo các cơ quan liên quan tiếp tục công tác tham mưu xác định giá đất.

Thứ mười bốn, các hồ sơ cần thực hiện xác định lại giá đất theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình triển khai thực hiện kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán.

Để thực hiện các kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán về việc xác định lại giá đất cụ thể theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền, UBND TP.HCM có văn bản giao cho các cơ quan chức năng xác định lại giá đất theo nội dung kết luận của các cơ quan trên tương tự như trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể theo các quy định của Chính phủ.

Dự kiến, đề án “Giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn TP.HCM” sẽ được triển khai thực hiện từ tháng 6/2024. Tổ chức sơ kết 01 năm thực hiện trong tháng 6/2025, và sẽ được tổng kết thực hiện đề án trong tháng 6/2027.