Rào cản hàng đầu với người mua nhà

Chia sẻ tại Talk show: “Những công thức bán nhà thành công”, do Báo Đầu tư tổ chức mới đây, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, nhận định: 3-5 năm trở lại đây, sau khi trải qua đại dịch Covid – 19, nguồn cung căn hộ trên thị trường trở nên khan hiếm. Năm 2023, tại Hà Nội và TP.HCM, mỗi thành phố ghi nhận từ 8.000-10.000 căn. Con số này bằng ¼ so với thời điểm trước đại dịch là 30.000-40.000 căn hộ/năm/thành phố.

KHÓ KHĂN LIÊN TIẾP 

Riêng quý 1/2024, TP.HCM có 500 căn, Hà Nội khoảng hơn 2.000 căn. Với nguồn cung căn hộ hạn chế, nhưng nguồn cầu trên thị trường lại luôn cao bởi sự gia tăng dân số tự nhiên, cùng tình trạng di dân ồ ạt tới các thành phố lớn, nên vô hình chung, giá căn hộ tiếp tục bị đẩy lên ngất ngưởng.

Cụ thể, khảo sát của CBRE chỉ ra ngay quý 1, giá căn hộ chào bán mới trên thị trường sơ cấp tăng 17% so với cùng kỳ năm trước, còn thị trường thứ cấp là 19%. Tuy nhiên, mức 19% được cho là trung bình. Thực tế, nhìn vào dự án vị trí đẹp, sự tăng trưởng phải tới 20-30%.

“Rõ ràng, giá nhà tăng quá mạnh trở thành rào cản đối với người mua nhà. Thậm chí nhìn xuyên suốt năm 2024, sang đến năm 2025, dự báo giá tiếp tục tăng nữa khi nguồn cung mới hai năm này vẫn nhỏ giọt. Thêm nữa, tỉ trọng nguồn cung cao cấp, lẫn hạng sang chiếm 70%, thì việc sở hữu nhà của người thu nhập bình dân càng hẹp”, bà Dung khẳng định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G Home, cho rằng số liệu vài trăm đến vài nghìn căn hộ trong quý là hoàn toàn chính xác. “Khi đứng ở điểm cao nhất của hai thành phố, Hà Nội và Hồ Chí Minh, tôi không còn thấy cần cẩu đang thi công. Nhưng những năm trước lại vô cùng phổ biến, mà dù có cũng dễ dàng chỉ ra thuộc dự án nào. Thế nên, bây giờ chưa xuất hiện cần cẩu, sang năm chắc chắn nguồn cung chưa thể cải thiện”, ông Nam chia sẻ.
Cũng theo ông Nam, thống kê của Viện Nghiên cứu giáo dục phi lợi nhuận về chi trả nhà ở năm 2023, cho thấy giá trị một căn hộ tại khu vực châu Á –Thái Bình Dương gấp gần 24 lần so với thu nhập trung bình của một hộ gia đình, chỉ là mức trung bình của khu vực. Riêng Việt Nam, cụ thể hơn ở TP.HCM và Hà Nội, con số chắc chắn phải cao hơn nữa. Thẳng thắn mà nói, mua được căn hộ nội đô các quận trung tâm Hà Nội hay TP.HCM thực sự không dễ dàng đối với người thu nhập bình dân. Điều đó chỉ xuất hiện trong giấc mơ của giới bình dân, khi nhiều ngôi nhà hiện nay đã đạt ngưỡng triệu đô.

Trong hoàn cảnh đó, Tổng giám đốc G Home nhận định giải pháp tài chính từ phía chủ đầu tư đang kỳ vọng là chìa khóa quan trọng, giúp hộ gia đình tìm được nơi an cư. Song, bản thân các giải pháp cũng tồn tại một số vấn đề. Các chương trình ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán… chưa thể là giải pháp toàn diện cho người mua nhà. Thông thường, khách hàng phải trả góp trong 10 – 15 năm. Nhưng thời hạn ưu đãi chỉ kéo dài khoảng 3 năm đầu. Sau đấy, lãi suất thả nổi, mà chúng ta biết, lãi suất thả nổi của thị trường Việt Nam khá cao. Đây là điều ngáng chân hầu hết người mua.

MÔ HÌNH THUÊ ĐỂ SỞ HỮU ÁP DỤNG THÀNH CÔNG Ở NHIỀU NƯỚC

Theo bà Dung, kinh nghiệm từ nước đi trước cho thấy, họ áp dụng khá thành công mô hình thuê để sở hữu. Thay vì chủ đầu tư chào bán một ngôi nhà, một căn hộ thì họ cho phép người mua thuê trong thời gian 3 năm, nhưng khách hàng được mua lại sau thời gian thuê. Ba năm đó, người mua hoàn toàn có thể tích lũy thêm tài chính. Giải pháp này có lợi cho người mua nhà, nhất là sinh viên mới ra trường và gia đình trẻ…

Thực tế, ở một số nước, người mới khởi nghiệp sẽ khó vay ngân hàng lúc ban đầu. Vì thế, ba năm không chỉ giúp họ củng cố ngân sách mà còn tích điểm tín dụng phục vụ kế hoạch mua nhà trong 3 năm sau. Mặt khác, giúp người mua hiểu hơn về căn nhà. Mô hình kể trên từng áp dụng thành công ở Mỹ. Đứng từ phía người bán, họ hỗ trợ tốt cho tính thanh khoản của dự án vì đem tới khách hàng nhiều lựa chọn. Đứng từ phía người mua, cũng không phải trả ngay một số tiền lớn. Đây là giải pháp mà Việt Nam nên xem xét.

Trong khi đó, Singapore lại đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp thông qua Quỹ chiến lược phòng xa từ chính thu nhập của người dân. Cụ thể, mỗi tháng, người lao động đi làm bỏ ra một phần  thu nhập (20%), người thuê lao động tương tự bỏ ra một phần (17%). Sau này, họ được phép trích từ Quỹ để mua nhà. Tuy nhiên, muốn thành công, cần nhiều yếu tố từ phía Chính phủ, khung pháp lý nhằm hỗ trợ điều hành.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng chúng ta cũng nên thay đổi quan điểm buộc phải sở hữu nhà, bởi nhìn từ giải pháp của Chính phủ lẫn chủ đầu tư, sở hữu một căn nhà tại Việt Nam vẫn quá khó cho người thu nhập trung bình, chưa nói đến người thu nhập thấp. Hãy đi theo xu hướng của thế giới, mở lòng hơn với việc thuê nhà.

Mặc dầu vậy, khi khách hàng chấp nhận đi thuê. Câu hỏi đặt ra, vậy thuê nhà chỗ nào? Nếu chỉ những căn nhà của chủ đầu tư nhỏ lẻ thì trên thị trường rất nhiều, nhưng tại các nước phát triển họ triển khai hẳn một thị trường nhà cho thuê, thực hiện bởi chủ đầu tư lớn, chứ không phải nhà đầu tư nhỏ lẻ mua đi bán lại. Trong tòa nhà cho thuê ấy, họ làm các căn hộ diện tích nhỏ, có bếp nhưng không nhất thiết có phòng khách. Phòng khách, phòng cộng đồng, thư viện sẽ sở hữu chung, nhằm giảm tối đa chi phí cho người sử dụng.

Những nước áp dụng mô hình này thậm chí ghi nhận nhiều trường hợp ở từ 20-30 năm và hoàn toàn yên tâm, không bị lấy lại như các ngôi nhà thuê riêng lẻ.

Theo ông Nam, muốn xây nhà cho giới bình dân, chúng ta phải thiết lập hệ thống các đô thị vệ tinh. Điều này đã được thấy ở tất cả các đô thị lớn trên thế giới. Chúng ta chỉ cần một tuyến Metro là vào tới trung tâm. Còn cứ theo kiểu vết dầu loang thì phải xây dựng không biết bao nhiêu lượt vành đai, bao nhiêu tuyến đường xuyên tâm…