Hiệp hội Bất động sản Việt Nam vừa có công văn góp ý đối với một số nội dung trong dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai
Trong đó, Hiệp hội Bất động sản
Việt Nam (VNREA) đề xuất sửa đổi một số nội dung là các điều khoản đã được quy định
tại Dự thảo.
Thứ nhất, Khoản 7 Điều 3 về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư có quy định như sau: Việc khấu trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp
thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai được tính cho
toàn bộ dự án.
Tuy nhiên, theo VNREA, Luật Đất
đai đang quy định đối với trường hợp nhà đầu tư tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư thì được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án, trường
hợp sau khi trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án mà vẫn còn
thì được tính vào tổng vốn đầu tư của dự án.
“Quy định này chưa thực sự đảm bảo
quyền lợi và chưa thực sự thu hút nhà đầu tư tham gia ứng trước tiền bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư; đặc biệt, trường hợp đối với các dự án được miễn, giảm tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất”, công văn nêu.
Do đó, VNREA đề xuất cho phép nhà
đầu tư được tiếp tục khấu trừ tiền tạm ứng kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư vào các nghĩa vụ tài chính khác mà nhà đầu tư phải nộp.
QUY ĐỊNH VỀ CĂN CỨ TÍNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Thứ hai, tại điểm d
Khoản 1 Điều 5 quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất bao gồm: Chi phí xây dựng
hạ tầng đối với phần diện tích đất mà chủ đầu tư bàn giao lại cho Nhà nước.
Chi phí xây dựng hạ tầng quy định tại điểm này xác định theo quy định của pháp
luật về xây dựng.
VNREA cho rằng Dự thảo chỉ quy định
việc tính chi phí xây dựng hạ tầng đối với diện tích đất mà chủ đầu tư bàn giao
lại cho Nhà nước là chưa phù hợp bởi: Bản chất bảng giá đất là quy định mang
tính chất chung và giá đất trong bảng giá đất thường được xây dựng dựa trên các
thửa đất đã có sẵn. Ngoài ra, những dự án đầu tư phát triển hạ tầng nhưng không
có diện tích bàn giao cho Nhà nước (chẳng hạn như dự án đầu tư phát triển hạ tầng
khu công nghiệp) sẽ không được trừ chi phí hạ tầng. Hơn nữa, các dự án đầu tư
tùy theo điều kiện địa chất, quy mô sẽ có các chi phí đầu tư hạ tầng khác nhau,
đặc biệt là những dự án đầu tư tại các khu vực mới, khu vực lấn biển có chi phí
đầu tư san lấp, xây dựng hạ tầng rất lớn, nên nếu chỉ tính chi phí hạ tầng cho
phần diện tích đất nhà đầu tư bàn giao lại cho Nhà nước thì không đảm bảo tính
công bằng.
Do vậy, VNREA đề xuất khi thực hiện
xác định giá đất, cần tính toán chi phí hạ tầng của toàn dự án chứ không chỉ đối
với diện tích đất mà nhà đầu tư bàn giao lại cho Nhà nước. Song song, cần bổ
sung quy định về việc xử lý chi phí lấn biển đối với dự án lấn biển khi xác định
giá đất (theo quy định hiện tại, chi phí lấn biển được tính vào chi phí phát
triển dự án khi xác định giá đất theo phương pháp thặng dư).
Thứ ba, tại điểm b
Khoản 13 Điều 3 quy định chuyển tiếp đối với thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư như sau: Trường hợp trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi
hành mà chưa có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư thì thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định
của Luật Đất đai và quy định tại Điều này.
VNREA nhận định, việc sử dụng cụm
từ: “Trường hợp trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành mà chưa có
quyết định” không xác định được chính xác mốc thời gian phát sinh sự kiện.
Sẽ có trường hợp trước ngày Nghị quyết có hiệu lực chưa có quyết định phê duyệt
phương án bồi thường, nhưng đến thời điểm Nghị quyết có hiệu lực thì đã có quyết
định phê duyệt phương án bồi thường. Do đó, Hiệp hội đề xuất điều chỉnh
thành “Trường hợp đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành mà chưa có quyết
định…”.
BỔ SUNG QUY ĐỊNH CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT CỤ THỂ
Ngoài ra, Hiệp hội đề xuất bổ
sung 2 nội dung chưa được quy định trong dự thảo Nghị quyết. Cụ thể, VNREA chỉ
ra: Điều 5 Dự thảo Nghị quyết quy định việc áp dụng bảng giá đất để xác định tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất của tất cả các dự án khi được giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất đối với tất cả các trường hợp.
Tuy nhiên, trên thực tế có những
dự án đầu tư tại những khu vực mới phát triển, hoặc những dự án có quy mô sử dụng
đất lớn và chưa có bảng giá đất hoặc nếu có bảng giá đất thì việc áp dụng bảng
giá đất cũng sẽ không phù hợp. Trường hợp này, cần thực hiện việc xác định giá
đất cụ thể theo các phương pháp xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai hiện
hành để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Do đó, Hiệp hội Bất động sản Việt
Nam đề xuất bổ sung quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể để tính tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: Các dự án có quy mô sử dụng đất lớn từ
100ha trở lên và các dự án đầu tư tại các khu vực mới phát triển, chưa có bảng
giá đất.
Mặt khác, VNREA cũng góp ý bổ
sung quy định về việc tính khoản tiền thu bổ sung cho thời gian chưa xác định
giá đất. Bởi căn cứ điểm d Khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, Nghị định
103/2024/NĐ-CP quy định việc thu khoản tiền bổ sung đối với trường hợp người có
quyết định giao đất/cho thuê đất trước thời điểm 1/8/2024 nhưng chưa được xác
định giá đất sẽ phải nộp một khoản tiền thu bổ sung tính bằng 5,4%/năm (dự kiến
điều chỉnh xuống còn 3,6%/năm) số tiền sử dụng đất/tiền thuê đất phải nộp cho
khoảng thời gian chưa xác định giá đất. Lý do cho rằng khi chưa phải nộp tiền sử
dụng đất/tiền thuê đất thì nhà đầu tư được hưởng lợi từ số tiền chưa nộp đó.
Song, quan điểm này chưa đúng và
chưa phù hợp vì nghĩa vụ xác định giá đất là trách nhiệm của cơ quan nhà nước,
không phụ thuộc bởi người sử dụng đất. Vì vậy, việc yêu cầu người sử dụng đất
phải chịu trách nhiệm trong trường hợp này là không có cơ sở. Khi người sử dụng
đất chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì họ chưa thực hiện được các quyền
của người sử dụng đất: quyền mua bán/chuyển nhượng/thế chấp… (bởi theo quy định
chỉ được thực hiện các quyền này sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất).
Do đó, VNREA kiến nghị bổ sung điều
khoản quy định về việc xử lý khoản tiền thu bổ sung trên cơ sở phân định các
trường hợp như sau:
Đối với trường hợp đã có quyết định
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ
hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời
gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy
hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp
luật có liên quan trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định
giá đất thì thực hiện như sau:
Việc xác định tiền thuê đất, tiền
sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại điểm a, b, c khoản 2 Điều 257 Luật
Đất đai năm 2024.
Người sử dụng đất phải nộp bổ
sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại
điểm a, b, c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai nếu người sử dụng đất đã đưa diện
tích đất được trao quyền sử dụng đất vào khai thác, kinh doanh, sử dụng.
Người sử dụng đất không phải nộp
bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại
điểm a, b, c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai nếu người sử dụng đất chưa đưa diện
tích đất được trao quyền sử dụng đất vào khai thác, kinh doanh, sử dụng. Trường
hợp người sử dụng đất đã nộp khoản tiền thu bổ sung đối với thời gian chưa tính
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì được hoàn trả khoản tiền thu bổ sung đã nộp
hoặc được đối trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác đối với nhà nước.
-Thanh Xuân
Nguồn tin: https://vneconomy.vn/vnrea-de-xuat-5-noi-dung-trong-du-thao-nghi-quyet-thao-go-vuong-mac-luat-dat-dai.htm
