Hà Nội: Giá chung cư sẽ giảm nếu cung – cầu không quá lệch

Đầu năm 2018, giá rao bán chung cư bình quân tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 27 và 31 triệu đồng/m2. Đến nay, sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên tới 70%lên, vượt cả TP.HCM (nơi chung cư tăng giá 55%)…

GIÁ ĐANG “LEO THANG”

Theo Batdongsan.com, nhiều người mua – bán và các môi giới bất động sản  nhận xét giá chung cư Hà Nội đang “leo thang”. Hiện nay, giá rao bán chung cư Hà Nội đã tiệm cận TP.HCM. Cụ thể, vào quý 1/2024, chung cư Thủ đô có mức giá trung bình 46 triệu đồng/m2, trong khi chung cư TP.HCM là 48 triệu đồng/m2. Thực tế, không ít dự án tại Hà Nội được xác định đạt mức tăng trên 20% chỉ sau 1 năm.

 Nhiều dự án chung cư chứng kiến giá rao bán tăng mạnh như: Royal City, The Pride, Khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà – Sudico, Sun Grand City giá tăng khoảng 33%; Mipec Rubik 360, Vinhomes West Point tăng 28%; Chung cư Đại Thanh tăng 27%; Seasons Avenue tăng 26%; Goldmark City, Khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính, The Emerald tăng 25%; còn các Khu đô thị mới Xa La, Vinhomes Skylake, Golden Palace, Masteri West Heights, A10-A14 Nam Trung Yên, Feliz Homes, Imperia Garden, Vinhomes Gardenia có mức tăng từ 20-23%…

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn, thì ngay trong 3 tháng đầu năm, một số dự án mới trên thị trường Hà Nội đã có mức khoảng 60-66 triệu đồng/m2. Như vậy, khi thị trường sơ cấp tăng lên, thị trường thứ cấp tại trung tâm Hà Nội cũng bắt đầu tăng. Ông Tuấn cho rằng trong 2022, 2023, 2024, số lượng các dự án trung và cao cấp ở thị trường Hà Nội tăng nhanh hơn, còn nguồn cung từ dự án có giá dưới 30 triệu đồng/m2 bắt đầu đi xuống. Đây là lý do khiến thị trường Thủ đô có những cơn sốt ngắn hạn liên quan đến thị trường chung cư.

Chia sẻ thêm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định nguồn cung chung cư Hà Nội đang bị hạn chế. Mặc dù có nhiều biện pháp nhằm tháo gỡ pháp lý cho chủ đầu tư, nhưng những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 – 30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thông thường lên đến 70.000 – 80.000 căn hộ mỗi năm. Vì vậy, sự tăng giá này đã phần nào phản ánh mối quan hệ cung – cầu.

“Thực tế, nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội rất cao. Đáng chú ý, lực cầu này không chỉ đến từ ngay Hà Nội và các tỉnh phía Bắc mà còn đến từ miền Nam. Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn tiết lộ một thông tin đầy bất ngờ khi lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người tìm kiếm bất động sản đến từ TP.HCM tăng 7,5 lần từ quý 1/2021 đến thời điểm hiện tại. Tuy nhiên cùng khoảng thời gian, lượng tìm kiếm chung cư TP.HCM của người ở TP.HCM chỉ tăng 2 lần”, chuyên gia thông tin.

Theo vị này, người dân TP.HCM đang quan tâm ngày càng nhiều hơn đến chung cư Hà Nội, vì mặt bằng giá khá ổn định và vẫn thấp hơn TP.HCM. Bên cạnh đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư Hà Nội cao hơn so với TP.HCM. Cụ thể, dựa theo báo cáo quý 1/2024 của Batdongsan.com.vn, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội từ đầu năm 2023 đến nay giao động từ 4,1% – 4,9%, còn ở TP.HCM khoảng 3,9% – 4,5%. Mặt khác, thời gian qua, một số chủ đầu tư ở thị trường miền Nam đã tiến ra thị trường miền Bắc, kéo theo một lượng khách hàng trung thành từ miền Nam của những chủ đầu tư này, quan tâm đến các dự án họ mới phát triển ở Hà Nội, nên càng góp phần đẩy lực cầu chung cư Hà Nội lên cao. 

 ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CÁC DỰ ÁN NHÀ XÃ HỘI

Ông Quốc Anh dự báo, giá chung cư Hà Nội vẫn có thể tiếp tục tăng nếu nhu cầu vượt đỉnh cũ. Lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý 2/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó, lượng người bán ra chung cư lớn khiến lực cầu giảm. Đến tháng 12/2023, nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng mạnh trở lại, và tháng 2/2024 lại gần quay về đỉnh của tháng 8/2023.

Do đó, ông Quốc Anh khuyến nghị nhà đầu tư và người mua, bán bất động sản cần dành thêm thời gian quan sát diễn biến thị trường trong giai đoạn sắp tới, khi lượng cầu đang sắp chạm “điểm kháng cự”. Nếu mức độ quan tâm đối với chung cư những tháng tới vượt đỉnh của tháng 8/2023, có thể dẫn tới việc mặt bằng giá tiếp tục tăng. Song nếu nhu cầu hạ nhiệt, giá chung cư sẽ có sự điều chỉnh.

Ngoài ra, vị này cũng nhận định, giá chung cư sẽ giảm xuống nếu cán cân cung – cầu không quá chênh lệch. Bởi vậy, cần có biện pháp gia tăng nguồn cung trên thị trường, đẩy nhanh tiến độ phát triển các dự án nhà ở xã hội để góp phần đáp ứng nhu cầu cao của người dân.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoRea) cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cần thực hiện ý kiến của Thủ tướng Chính phủ, cơ cấu lại phân khúc thị trường, giảm giá bán sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân. Bởi, các doanh nghiệp “đến nay vẫn chưa triển khai thực sự tích cực”. Mặt khác, đề nghị doanh nghiệp bất động sản giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận; tăng chiết khấu và có chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng trên thị trường bất động sản, để tăng niềm tin thị trường, tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp.

Đặc biệt, doanh nghiệp cần chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, phù hợp với thu nhập của người dân. Tham gia thực hiện chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 để có thể tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thương mại thông thường. 

Bên cạnh đó, HoRea cũng đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp tục tập trung tháo gỡ những vướng mắc pháp lý, giúp tăng nguồn cung dự án nhà ở trên thị trường, là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Việc tăng nguồn cung nhà ở này sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung – cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường.