HoREA: Không tính chi phí lãi vay khi định giá đất dự án lấn biển

Hoạt động lấn biển trên thực tế tại Việt Nam đã và đang được thực hiện ở các quy mô khác nhau tại nhiều địa phương để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội, làm thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn, ven biển, hải đảo; hướng phát triển kinh tế biển, phát triển đô thị, hạ tầng ven biển trong tương lai.

Các dự án lấn biển như: dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công nghiệp – cảng biển – phi thuế quan Nam Đình Vũ (Hải Phòng) rộng 1.329 ha; khu đô thị du lịch Hùng Thắng (Bãi Cháy – Quảng Ninh) rộng 224 ha; khu đô thị mới Halong Marina rộng 230 ha; Khu đô thị quốc tế Đa Phước (Đà Nẵng) rộng 210 ha, khu đô thị sinh thái biển Phương Trang New Town rộng 117 ha (Đà Nẵng); dự án Saigon Sunbay hơn 600ha (Cần Giờ, TP.HCM); khu đô thị mới Rạch Giá (Kiên Giang) rộng 420 ha…

Tuy nhiên, hoạt động lấn biển cũng có nhiều vấn đề cần quan tâm, giải quyết và nếu không được quản lý, kiểm soát sẽ có tác động xấu đến môi trường sinh thái, chỗ ở, sinh kế của người dân ven biển; phá vỡ quy hoạch về hạ tầng, giao thông…

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, Việt Nam được đánh giá là một trong những quốc gia có tiềm năng và lợi thế lớn để mở rộng không gian phát triển ra biển và đại dương phục vụ phát triển bền vững.

Để tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với lấn biển, kiểm soát chặt chẽ các dự án lấn biển để bảo đảm phát triển bền vững, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã soạn thảo Dự thảo Nghị định về hoạt động lấn biển (dự thảo Nghị định) và đang lấy ý kiến về hoạt động này, trong đó, vấn đề xác định tiền sử dụng, thuê đất với diện tích đất lấn biển được quan tâm.

Góp ý cho dự thảo Nghị định này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án lấn biển theo phương pháp thặng dư theo quy định của pháp luật đất đai (Nghị định 12), là hoàn toàn phù hợp.

Thặng dư là phương pháp lấy doanh thu trừ đi chi phí phát triển của thửa đất trên cơ sở hiệu quả sử dụng đất. Các khoản thu và chi phí này đều là ước tính khi nhà đầu tư phát triển dự án.

HoREA cho rằng theo phương pháp thặng dư việc ước tính tổng chi phí phát triển dự án lấn biển bao gồm chi phí lấn biển (được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt). Nhưng dự thảo Nghị định quy định, chi phí lấn biển không nằm trong việc xác định giá đất (chi phí lấn biển được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).

Theo đó, HoREA nhấn mạnh Chính phủ và Bộ Tài nguyên Môi trường cần cân nhắc đề xuất bổ sung chi phí lãi vay trong việc ước tính tổng chi phí phát triển khi áp dụng phương pháp thặng dư. (Vì doanh nghiệp khi phát triển dự án đều có nhu cầu vay vốn tín dụng trung, dài hạn và chi phí lãi vay là một khoản chi phí trong đầu tư, ngoài ra còn có chi phí dự phòng).

Bởi lẽ, nếu dự thảo Nghị định (khoản 1 Điều 8) cho phép tính chi phí lãi vay trong “việc ước tính tổng chi phí phát triển” khi áp dụng “phương pháp thặng dư” thì sẽ không phù hợp với Nghị định 44/2014/NĐ-CP (Điều 5đ – được sửa đổi tại khoản 8 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP) hoặc sẽ dẫn đến việc phải sửa đổi khoản 8 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP bổ sung cả “chi phí lãi vay, chi phí dự phòng” như đã quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT là không cần thiết.   

Tuy nhiên, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa dự thảo Nghị định với Nghị định 12/2024/NĐ-CP, Hiệp hội thống nhất với nội dung khoản 1 Điều 8 dự thảo Nghị định.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 5 của dự thảo Nghị định về “lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư lấn biển hoặc hạng mục lấn biển của dự án đầu tư” không chỉ tuân thủ theo quy định của pháp luật xây dựng mà còn phải tuân thủ các pháp luật có liên quan, như: pháp luật đầu tư, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật biển, pháp luật lâm nghiệp, pháp luật nông nghiệp, pháp luật thủy sản, pháp luật bảo vệ môi trường.