Chưa đầy một tuần, một lô đất ở xã Thụy Lâm (Đông Anh, Hà Nội) được sang tay ba lần.
Mỗi lần chuyển nhượng, giá lại nhích vài trăm triệu đồng. Lô đất đấu giá này nằm giáp một làng ven rìa thủ đô, nhưng nay được rao bán hơn 90 triệu đồng/m² – gấp đôi giá năm ngoái và ngang ngửa với đất ở một phường gần trung tâm Thủ Đức (TP HCM). Không có đường mới, không có trường học, không nhà máy. Điều duy nhất thay đổi là… một thông tin chưa được xác nhận về “mong muốn” đầu tư của một tập đoàn bất động sản.
Một số người bạn của tôi đã “lướt sóng” thành công tại đây. Có người chỉ cần vài tuần, dùng tiền cọc để quay vòng, đã bỏ túi vài trăm triệu. Có người thì bị “bẻ cọc” – chủ đất nhận tiền nhưng bán cho người khác giá cao hơn. Những câu chuyện như thế diễn ra dồn dập. Câu hỏi đặt ra là: thị trường đang được dẫn dắt bởi điều gì? Bởi quy hoạch? Hạ tầng? Hay chỉ là kỳ vọng chưa được định hình?
Từ cuối năm ngoái, đất nền tăng giá mạnh ở nhiều địa phương, nhất là vùng quanh Hà Nội. Có nơi tăng 40-50% chỉ trong vài tháng, chủ yếu tại các khu vực râm ran thông tin “sáp nhập tỉnh”, “lên quận”, hoặc “đổi tên hành chính”. Trong khi những nơi sắp có hạ tầng thực sự như sân bay quốc tế, ga đường sắt thì giá lại đi ngang. Cùng lúc đó, đất nông nghiệp tại nhiều nơi giảm sâu – chỉ còn bằng 30% so với giai đoạn đỉnh hai năm trước, dù giá nông sản tăng mạnh, như giá cà phê đã tăng gấp đôi so với hồi 2022. Liệu rằng giá trị thật… đang mất giá?
Một lý giải cho các đợt sóng là tâm lý FOMO: cảm giác sợ bị bỏ lại đằng sau. Nhiều chủ đầu tư cũng tận dụng tâm lý FOMO để đẩy hàng. Thông qua giao dịch nội bộ, vòng chuyển nhượng khép kín, giá được đẩy lên liên tục để tạo cảm giác về một “mặt bằng giá mới”. Nhưng khi người vào sau là những người tích góp để an cư thì đó không còn là chuyện lời lỗ nữa. Đó là một câu hỏi về cơ hội cho cả xã hội.
Giá nhà tăng phi mã đang trở thành lực cản phát triển đô thị. Ngân hàng Thế giới từng cảnh báo rằng “lợi ích tích tụ đô thị” (urban agglomeration) tại Việt Nam đang suy giảm. Nếu năm 2011, năng suất lao động ở Hà Nội và TP HCM cao hơn các đô thị khác khoảng 20%, thì đến năm 2016 chỉ còn 13%. Nếu xu hướng này tiếp diễn, khoảng cách đó có thể chỉ còn 5% vào năm 2030. Điều đó có nghĩa là các đô thị trung tâm đang mất dần vai trò đầu tàu kinh tế, trong khi lẽ ra đây phải là nơi quy tụ nhiều nhất nhân lực chất lượng cao, vốn và đổi mới sáng tạo và khả năng cạnh tranh ở tầm quốc tế.
Một trong những nguyên nhân là chi phí nhà ở đã vượt xa khả năng chi trả. Theo khảo sát của Urban Land Institute năm 2023, TP HCM có tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình lên tới 32,5 – cao thứ nhì khu vực châu Á – Thái Bình Dương, vượt cả Hong Kong (26,5), Tokyo (17,8), Seoul (17,3). Trong khi đó, Singapore – trung tâm tài chính quốc tế và có quỹ đất ít ỏi – giữ tỷ lệ này ở mức chỉ 13,7 với nhà tư nhân, và đặc biệt chỉ 4,5 với nhà ở xã hội, nơi hơn 80% dân số nước này đang sinh sống. Hệ thống nhà ở xã hội quy mô lớn, trợ giá hợp lý và sở hữu phần lớn quỹ đất và nguồn cung vật liệu xây dựng giúp chính phủ Singapore kiểm soát giá nhà hiệu quả, tạo điều kiện để người dân an cư.
Chính phủ Singapore cũng sẵn sàng can thiệp vào thị trường bất động sản bằng chính sách thuế để hạ nhiệt các cơn sốt. Sau đại dịch Covid-19, khi dòng tiền từ Trung Quốc đổ vào thị trường nhà ở Singapore, chính phủ lập tức áp dụng các biện pháp tài khóa với mức thuế không tưởng trước đó: người nước ngoài mua nhà bị đánh thuế tới 60%; người dân mua căn thứ hai phải trả thêm 20%, căn thứ ba là 30%. Trước đó Singapore đã có chính sách đánh thuế chuyển nhượng tới 12% cho bất kỳ ai bán nhà trong vòng ba năm, thời gian sở hữu càng ngắn, thuế càng cao. Đặc biệt, các sắc thuế này chỉ áp dụng cho nhà ở, không áp dụng với bất động sản công nghiệp và thương mại, nhằm khuyến khích dòng vốn chảy vào sản xuất, hạ tầng và logistics.
Nhờ những chính sách này, Singapore giữ mức tăng giá nhà ở ổn định ở khoảng 3-4% mỗi năm. Điều này không chỉ giúp người dân an cư, mà còn giúp thu hút dòng tiền đầu tư vào thị trường chứng khoán, khởi nghiệp và công nghệ thay vì chỉ chôn vào đất.
Tại Việt Nam, hệ quả xã hội đang hiện ra rõ ràng. Tỷ suất di cư thuần vào TP HCM đã giảm đột ngột, từ 2,2% năm 2021 xuống chỉ còn 0,7% năm 2022. Cùng năm đó, Cần Thơ – một thành phố trước đó vẫn còn xuất cư – lần đầu ghi nhận tỷ suất nhập cư dương ở mức cao, 1,1%. Xu hướng này cho thấy người lao động đang dần rời xa đô thị trung tâm vì chi phí sống quá cao. Hơn 50% việc làm mới trong các lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ tại Việt Nam lại diễn ra ở vùng nông thôn, còn tốc độ đô thị hóa của Việt Nam chỉ bằng 1/3 Hàn Quốc trong cùng thời kỳ phát triển. Công nghiệp hóa đang không song hành cùng đô thị hóa vì cái giá của đô thị quá đắt đỏ.
Chúng ta nói nhiều đến đổi mới sáng tạo, đến vai trò của khoa học công nghệ để giúp đất nước thịnh vượng. Nhưng những con đường đó cần thời gian và nỗ lực bền bỉ. Một nhà khoa học, nếu may mắn, cần hai năm để tạo ra sản phẩm mới, và thêm hai năm nữa để chứng minh tính phù hợp với thị trường. Trong khi đó, chỉ trong vài tuần, giá đất có thể tăng bằng cả năm thu nhập của họ.
Chúng ta không cần ngăn ai giàu lên từ đất.
Nhưng nếu những người tạo ra giá trị thật không thể an cư tại nơi họ đang làm việc và cống hiến, thì ai sẽ còn ở lại với thành phố này?
Nguyễn Đỗ Dũng
Nguồn tin: https://vnexpress.net/sot-dat-ai-mat-co-hoi-4873506.html
