Để thúc đẩy nguồn cung căn hộ giá vừa phải, đáp ứng nhu cầu thực tế, đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác cải tạo chung cư cũ, chỉnh trang đô thị, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa kiến nghị sửa một số điều tại Quyết định 32/2025/QĐ-UBND của UBND TP. Hồ Chí Minh.
Văn bản kiến
nghị của HoREA (gửi UBND TP. Hồ Chí Minh và các sở liên quan) cho biết: Ngày 26/12/2025, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ban
hành Quyết định 32/2025/QĐ-UBND “quy định về phương pháp xác định
dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn thành
phố” (có hiệu lực thi hành từ ngày 09/01/2026).
Đây là cơ sở để
các cơ quan có thẩm quyền xác định quy mô dân số và số lượng căn
hộ, cơ cấu căn hộ của nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp “trong
giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư, giai đoạn lập quy hoạch
chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ
lệ 1/500 theo quy trình rút gọn (quy hoạch tổng mặt bằng)” và “trong
giai đoạn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng
và cấp Giấy phép xây dựng”.
Tuy nhiên,
sau hơn 02 tháng triển khai thực hiện Quyết định này, Hiệp hội nhận
thấy đã phát sinh một số bất cập trong việc xác định
quy mô dân số của nhà chung cư, dẫn đến việc xác định số lượng và cơ
cấu căn hộ của dự án nhà chung cư thương mại và cả dự án chung
cư nhà ở xã hội chưa hợp lý, chưa phù hợp với dự báo và thực
tiễn phát triển dân số trên địa bàn thành phố và chưa đáp ứng đúng nhu
cầu thực tế của thị trường. Từ đó, làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp đô thị.
Cụ thể, khoản
2 Điều 4 Quyết định 32/2025/QĐ-UBND quy định phương pháp xác định quy mô dân số
nhà chung cư “theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng của căn hộ tương ứng”.
Theo đó, căn hộ 01 phòng ở có diện tích từ 25 – 32 m2: tính 01 người; căn hộ 01
phòng ở từ trên 32 – 56 m2: tính 02 người; căn hộ 02 phòng ở từ trên 56 – 64 m2:
tính 02 người; căn hộ 02 phòng ở trên 64 – 96 m2: tính 03 người; căn hộ 03
phòng ở từ trên 96 – 128 m2: tính 04 người; căn hộ 03 phòng ở từ trên 128 – 160
m2: tính 05 người; căn hộ từ 04 phòng ở trở lên hoặc có diện tích từ trên 160
m2 trở lên thì tính 06 người.
HoREA cho rằng
quy định này dẫn đến hệ quả là: đối với dự án nhà chung cư thương mại thì làm tăng
số lượng căn hộ lớn (3-4 phòng ngủ có diện tích từ 85m2 trở lên), đồng thời, làm giảm số lượng căn hộ nhỏ (1 phòng ngủ có diện
tích dưới 45m2) và căn hộ vừa (2 phòng ngủ có diện tích từ 45-70m2).
Còn đối với
dự án nhà ở xã hội thì làm tăng số lượng căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích từ
trên 56 – 70m2 và làm giảm số lượng căn hộ nhỏ có 1 phòng ngủ có diện tích
dưới 45m2 , dẫn đến làm giảm số lượng căn hộ nhà ở xã hội của dự án.
Trong khi
đó, trên thực tế, tại các dự án chung cư thương mại thì 60-70% khách hàng là
người có thu nhập trung bình có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ với giá bán khoảng
5-7 tỷ đồng/căn. Đồng thời, có khoảng 20-25% khách hàng là người thu nhập thấp
có nhu cầu mua căn hộ nhỏ 1 phòng ngủ có giá trên dưới 3 tỷ đồng/căn.
Chỉ khoảng 5-10% khách hàng là người có thu nhập cao có nhu cầu mua căn hộ lớn từ 3
phòng ngủ (diện tích từ 85 -120m2), giá bán khoảng 8-12 tỷ đồng/căn. Số
khách hàng có nhu cầu mua căn hộ 4 phòng ngủ trở lên (diện tích trên 120m2)
rất ít, kể cả tại các dự án nhà ở cao cấp, trung – cao cấp. Với các dự án “nhà ở
thương mại giá phù hợp” thì đa số khách hàng chỉ có nhu cầu
mua căn hộ nhỏ và căn hộ 1-2 phòng ngủ.
Bởi vậy,
HoREA kiến nghị sửa đổi khoản 2 Điều 4 Quyết định 32/2025/QĐ-UBND theo hướng cho
phép chủ đầu tư được quyền cơ cấu loại căn hộ, tỷ lệ căn hộ nhỏ, căn hộ vừa,
căn hộ lớn của dự án nhà chung cư sau khi dự án đã được cơ quan có thẩm quyền “quyết
định chủ trương đầu tư” đã “xác định quy mô dân số nhà chung cư, nhà
chung cư hỗn hợp” và chủ đầu tư phải tuân thủ quy định “đối với dự án nhà ở
thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không
vượt quá 25 % tổng số căn hộ chung cư của dự án”.
Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng rất cần thiết bổ sung nguyên tắc xác định quy mô dân số của
nhà chung cư “phù hợp với dự báo và thực tiễn phát triển dân số trên địa
bàn thành phố Hồ Chí Minh” vào khoản 1a (mới) Điều 3 Quyết định
32/2025/QĐ-UBND để tạo điều kiện chỉnh trang, tái phát triển, tái thiết các khu
vực đô thị cũ, lụp xụp như: di dời nhà trên và ven kênh rạch, cải tạo, xây
dựng lại các chung cư cũ…
-Phan Nam
Nguồn tin: https://vneconomy.vn/horea-de-xuat-sua-doi-quy-dinh-de-tang-nguon-cung-nha-o-gia-vua-phai.htm
