Còn sớm để khẳng định thị trường bất động sản đang hồi phục

Thưa ông, có thể nói xây dựng là một trong những lĩnh vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất bởi đại dịch Covid-19. Sau hơn 2 năm điêu đứng bởi dịch bệnh, đến nay, theo quan sát của ông, sức khỏe của các nhà thầu xây dựng Việt Nam đã cải thiện như thế nào?

Đại dịch Covid-19 đã tác động đến nhiều ngành nghề, nhưng riêng với ngành xây dựng, bất động sản, tác động có thể nói là nặng nề nhất. Đến nay, dù vẫn còn rất nhiều khó khăn, nhưng các doanh nghiệp ngành xây dựng đã cố gắng khắc phục để triển khai sản xuất kinh doanh, góp phần sớm phục hồi phát triển kinh tế đất nước.

Tuy nhiên, quy mô của các doanh nghiệp xây dựng Việt Nam rất nhỏ, khoảng 90% số doanh nghiệp có quy mô vốn dưới 100 tỷ đồng. Các doanh nghiệp lớn trong ngành cũng chỉ phổ biến từ 500-1.000 tỷ đồng. Số doanh nghiệp có vốn trên 1.000 tỷ đồng chỉ đếm được trên đầu ngón tay.

Hơn nữa, khi thực hiện các hợp đồng xây dựng, phần lớn nhà thầu chỉ được tạm ứng 10-15% giá trị hợp đồng, nên khi triển khai thực hiện phải sử dụng vốn vay ngân hàng để mua vật tư, huy động xe, máy, trang trải thi công… với lãi suất thông thường trong năm 2023 khoảng 9-10%/năm. Việc phải chịu mức lãi suất này trong thời gian dài đã bào mòn sức khỏe của các doanh nghiệp xây dựng. Do đó, trong thời điểm hiện nay, các doanh nghiệp xây dựng dù rất cố gắng nhưng chỉ có một số doanh nghiệp hồi phục, một số thì rất khó khăn, thậm chí một số doanh nghiệp phải giải tán.

Nhiều người cho rằng với việc lãi suất cho vay liên tục giảm, các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản sẽ được “hồi sức” nhanh hơn. Ông nghĩ sao về ý kiến này?

Lãi suất ngân hàng dưới sự điều hành của Chính phủ đã giảm sâu, gỡ khó cho nhiều doanh nghiệp, nhưng với doanh nghiệp xây dựng thì có hai vấn đề.

Thứ nhất, nợ đọng lớn làm kiệt quệ sức khỏe doanh nghiệp. Các doanh nghiệp xây dựng từ nhỏ đến lớn đều vướng nợ đọng. Có doanh nghiệp nợ đọng chiếm tới 50% tổng doanh thu, thậm chí trong bối cảnh hiện nay, có một vài doanh nghiệp tên tuổi trong ngành xây dựng đang đứng trước nguy cơ phá sản do bị nợ đọng lớn, kéo dài.

Thứ hai, lãi suất giảm nhưng điều kiện vay rất khó khăn và cũng phải thừa nhận rằng các doanh nghiệp xây dựng vốn nhỏ, không có tài sản thế chấp.

Hơn nữa, dù giảm nhưng lãi suất cho vay bất động sản còn cao hơn rất nhiều so với mức lãi suất huy động đầu vào của các ngân hàng. Ví dụ, thời điểm tháng 6/2023, Ngân hàng Nhà nước quy định mức lãi suất huy động dưới 6 tháng là 4,75%/năm, trong khi đó, công ty chúng tôi vẫn phải trả lãi suất vay vốn ở mức 10,5% cho ngân hàng thuộc nhóm Big 4 và đến tháng 10/2023 chúng tôi vẫn phải chịu lãi suất vay ở mức 9,5%/năm.

Liên quan đến vấn đề này, Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản. Thủ tướng cũng đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản. Theo ông, những động thái trên có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản – lĩnh vực quan hệ mật thiết với ngành xây dựng?

Nhờ những tác động cụ thể của các chính sách, giải pháp của Chính phủ nên thị trường bất động sản đã bớt ảm đạm hơn, nhiều dự án được triển khai, xây dựng trở lại. Điều quan trọng là cởi bỏ được tâm lý e ngại, mất niềm tin của các chủ thể liên quan đến thị trường này, kể cả người mua nhà, chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng. Tuy nhiên, còn hơi sớm để khẳng định rằng thị trường đang phục hồi, mà hiện mới chỉ ở giai đoạn chớm bắt đầu hồi phục.

Lãi suất giảm cũng giúp giảm bớt gánh nặng của cả chủ đầu tư, người mua nhà và nhà thầu. Tuy nhiên, quy trình cho vay vẫn còn khó khăn, phức tạp. Chúng tôi kiến nghị cần có những cởi mở, thông thoáng hơn nữa cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản; đồng thời, cần rút ngắn quy trình, thủ tục, hồ sơ… thì mới có thể khơi thông dòng vốn tín dụng cho các lĩnh vực này.

Vậy, theo ông, triển vọng của thị trường bất động sản sẽ như thế nào trong năm 2024?

Nhiều người dự báo rằng thị trường bất động sản có nhiều tín hiệu tốt lành trong năm 2024, nhưng tôi cho rằng diễn biến của thị trường này phụ thuộc vào kết quả tháo gỡ rào cản pháp lý. Nếu rào cản pháp lý được tháo gỡ triệt để thì thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng phục hồi.

Theo thống kê, hiện nay, về tỷ suất lợi nhuận ngắn hạn, bất động sản là cao nhất, đạt 14%; trái phiếu 8,5%; vàng 6,5%; tiền gửi 5%, do đó, bất động sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn, nên xu thế chung là nguồn tiền nhàn rỗi thường tìm về bất động sản. Vì vậy, nhận định tình hình thị trường bất động sản trong thời gian tới, chúng tôi cho rằng bất động sản sẽ sớm quay trở lại thời kỳ phát triển.

Tuy nhiên, hiện nay bất động sản vẫn đang trầm lắng, nguyên nhân sâu xa chúng tôi cho rằng lực cầu của cả nền kinh tế vẫn đang yếu đã ảnh hưởng đến sức tiêu thụ của thị trường bất động sản nói chung. Mặt khác, những sản phẩm hiện có trên thị trường lại không đáp ứng được đúng phân khúc thị trường cần, do đó, cũng còn hiện tượng tồn kho tại nhiều công ty bất động sản. Tính đến tháng 11/2023, tín dụng sử dụng mới đạt mức gần 9% (thấp xa so với chỉ tiêu 14%), chỉ số này cho thấy vốn vẫn nằm trong ngân hàng không được sử dụng vào kinh doanh và tiêu thụ.

Để bất động sản thật sự phục hồi trong năm 2024, kéo theo cả nền kinh tế phục hồi, chúng tôi cho rằng Nhà nước, Quốc hội cần thật sự tháo bỏ các rào cản pháp lý cho các dự án, nhất là các rào cản về đất đai, thì chắc chắn bất động sản sẽ phục hồi mạnh mẽ.

Thực tế cho thấy Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương đều đang nỗ lực tháo gỡ vướng mắc về pháp lý bất động sản. Theo ông, còn những vướng mắc cụ thể nào cần phải tiếp tục tháo gỡ?

Nhiều thống kê chỉ ra rằng 70% những vướng mắc của bất động sản là do pháp lý, mà điều đầu tiên là sự chồng chéo của hệ thống pháp luật. Trong kỳ họp vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã được thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV (vào giữa tháng 1/2024) kỳ vọng sẽ thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển của thị trường bất động sản.

Song để tháo gỡ triệt để khó khăn cho thị trường này cũng như cho các dự án bất động sản, cần tập trung vào năm vấn đề.

Thứ nhất, những vướng mắc về rào cản giải phóng mặt bằng còn quá nhiều điểm cần đổi mới.

Thứ hai, những vướng mắc về thủ tục đầu tư. Có thể nói thủ tục hành chính giấy tờ về đầu tư ở Việt Nam cực kỳ rắc rối, nên các nhà đầu tư nước ngoài đều rất sợ và không tự tin. Ngay các nhà đầu tư Việt Nam nắm rõ thủ tục nhưng để giải quyết được hơn 30 con dấu cũng là cả một cuộc trường chinh.

Thứ ba, vấn đề định giá đất: cần sớm có hướng dẫn phương pháp định giá đất được lựa chọn để các cấp chính quyền địa phương tự tin áp dụng (mặc dù trong chỉ đạo của Thủ tướng đã có phân cấp).

Thứ tư, cần kiểm tra, đánh giá thái độ xử lý vướng mắc của các cấp chính quyền đối với các dự án tại địa phương. Để chính quyền các cấp thực hiện có trách nhiệm hơn trong việc xử lý các ách tắc, chúng tôi đề nghị Tổ công tác của Chính phủ yêu cầu các tỉnh thống kê, báo cáo 3 tháng/lần các dự án còn tồn đọng vướng mắc không giải quyết được thời hạn quá 5 năm và lý do vướng mắc, đề xuất cấp xử lý để các doanh nghiệp có thể thoát được vòng luẩn quẩn chờ đợi.

Thứ năm, trong bối cảnh chúng ta đang quan tâm gỡ khó cho bất động sản để đẩy mạnh phát triển kinh tế, các văn bản pháp lý của các bộ, ngành cần chú ý từng câu, chữ để tránh những hiểu lầm “trên nóng, dưới lạnh”, làm khó cho thị trường và các bên thực hiện.

Trong bối cảnh hiện tại, chúng ta cần thấy rõ vai trò của bất động sản đối với nền kinh tế. Do vậy, hy vọng những quyết sách của Chính phủ, Quốc hội sẽ giải quyết hài hòa được vấn đề này!

VnEconomy 13/02/2024 07:00

 

Nội dung đầy đủ của bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 7+8-2024 phát hành ngày 12-25/02/2024. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:  

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam