Đề xuất thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng mở thêm một hướng phát triển mới cho thị trường. Tuy nhiên, để phân khúc này thực sự thu hút doanh nghiệp tham gia, cần có cơ chế đủ mạnh về quỹ đất, thủ tục, tín dụng và lợi nhuận định mức…
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị quyết
thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Trao đổi với VnEconomy về dự thảo Nghị quyết này, Luật
sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội đã chia sẻ quan điểm về tác động và tính khả thi của chính
sách này khi được áp dụng vào thực tế.
Trước tình trạng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn chưa đáp ứng đủ nhu cầu, theo ông, nếu được thực hiện thì việc thí điểm phát triển
nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ tác động thế nào đến cung – cầu trên thị trường nhà ở?
Hiện nay, trong cơ cấu sản phẩm bất
động sản dự án tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, thị trường chủ yếu tồn
tại hai phân khúc chính là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Trong đó, nhà ở
thương mại chủ yếu hướng tới nhóm khách hàng có thu nhập khá trở lên, còn nhà ở
xã hội được thiết kế dành cho các đối tượng chính sách hoặc người có thu nhập
thấp theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, thực tế đang tồn tại một khoảng
trống khá lớn trên thị trường đối với nhóm người có thu nhập trung bình. Nhiều
người thuộc nhóm này không đủ điều kiện mua nhà ở thương mại theo mặt bằng giá
hiện nay nhưng cũng không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Từ bối cảnh đó, việc nghiên cứu
và triển khai chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp có thể được
xem là một bước đi cần thiết nhằm bổ sung một phân khúc trung gian giữa nhà ở
xã hội và nhà ở thương mại thông thường. Phân khúc này hướng tới nhóm người có
nhu cầu ở thực, đặc biệt là người lao động đô thị có thu nhập trung bình hiện vẫn
gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở.
Ngoài ra, ở góc độ thị trường,
khi nguồn cung sản phẩm có giá phù hợp được bổ sung, không chỉ giúp đáp ứng tốt
hơn nhu cầu nhà ở của người dân mà còn góp phần điều chỉnh lại cơ cấu sản phẩm
bất động sản vốn đang lệch về phân khúc trung cao cấp và cao cấp. Nếu được triển
khai hiệu quả, chính sách này có thể góp phần tăng nguồn cung nhà ở, từng bước giảm
áp lực tăng giá và hỗ trợ cân bằng cung – cầu trên thị trường nhà ở trong thời
gian tới.
Dự thảo Nghị quyết đề xuất nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư về lãi suất, quỹ đất… nhưng cũng quy định “lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án”. Vậy, theo ông, liệu những cơ chế này có đủ hấp dẫn doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc
nhà ở thương mại giá phù hợp?
Đối với các dự án bất động sản
nói chung, khi quyết định tham gia đầu tư, các chủ đầu tư thường quan tâm đến một
số yếu tố cốt lõi như: trình tự, thủ tục pháp lý đơn giản và thời gian triển
khai dự án hợp lý; khả năng tiếp cận quỹ đất; khả năng tiếp cận nguồn vốn, tín
dụng; và lợi nhuận của dự án ở mức hợp lý so với rủi ro đầu tư. Do đó, để
đánh giá mức độ hấp dẫn của chính sách đối với doanh nghiệp, cần xem xét các cơ
chế ưu đãi trong dự thảo Nghị quyết trên cả bốn khía cạnh này.
Trước hết, về thủ tục đầu tư, dự thảo Nghị quyết dự kiến áp dụng
các cơ chế ưu đãi tương tự như đối với nhà ở xã hội theo cơ chế thí điểm tại
Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội. Nếu được triển khai đúng tinh thần
này, các thủ tục về chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư hay một số
bước trong quy trình xây dựng có thể được rút gọn đáng kể. Đây là một ưu đãi
quan trọng, bởi trên thực tế, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý thường là một
trong những yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến chi phí và hiệu quả của dự án.
Thứ hai, về tiếp cận quỹ đất, dự thảo Nghị quyết đã quy định một số
loại đất có thể được sử dụng để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và cho
phép lựa chọn nhà đầu tư mà không phải thực hiện đấu giá hoặc đấu thầu. Tuy
nhiên, vấn đề quan trọng là việc bố trí quỹ “đất sạch” để nhà đầu tư có thể triển
khai dự án nhanh chóng hiện vẫn chưa được quy định cụ thể. Trong khi đó, đối với
nhà ở xã hội, Nghị quyết 201/2025/QH15 đã quy định rõ trách nhiệm của địa
phương trong việc bố trí ngân sách để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Thứ ba, về ưu đãi tín dụng, dự thảo Nghị quyết có đề cập đến việc
cho vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường
hợp xây dựng nhà ở thương mại thông thường. Song, cơ chế này vẫn phụ thuộc nhiều
vào chính sách tín dụng và điều hành của Nhà nước trong từng giai đoạn.
Cuối cùng, về lợi nhuận định mức 15%, đây là mức tương đối hợp lý về
mặt chính sách. So với nhà ở xã hội hiện nay chỉ được hưởng mức lợi nhuận khoảng
10%, việc nâng lên 15% cho thấy Nhà nước đã có sự điều chỉnh nhằm tạo thêm động
lực cho doanh nghiệp tham gia phân khúc này.
Tuy nhiên, sức hấp dẫn của chính
sách không chỉ nằm ở tỷ lệ lợi nhuận mà phụ thuộc vào tổng thể các ưu đãi về đất
đai, thủ tục và tín dụng. Nếu các yếu tố được triển khai hiệu quả và giúp giảm
đáng kể chi phí đầu vào của dự án, thì mức lợi nhuận 15% vẫn có thể trở thành một
mức sinh lời ổn định, đồng thời, vẫn bảo đảm mục tiêu giữ giá nhà ở ở mức phù hợp
với khả năng chi trả của người dân.
Dưới góc độ pháp lý, ông đánh giá thế nào về việc Bộ Xây dựng đề xuất
ban hành Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp? Việc áp dụng
cơ chế thí điểm này có cần lưu ý gì để bảo đảm phù hợp với các quy định của
pháp luật hiện hành?
Hiện nay, hệ thống pháp luật về
nhà ở chủ yếu điều chỉnh hai phân khúc chính là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội,
trong khi phân khúc nhà ở dành cho nhóm thu nhập trung bình, vốn chiếm tỷ lệ lớn
trong xã hội, vẫn chưa có cơ chế pháp lý riêng để thúc đẩy phát triển. Nhóm đối
tượng này thường gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, do không thuộc diện được
hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng cũng khó mua nhà ở thương mại theo mặt bằng
giá hiện nay. Trong bối cảnh đó, việc Bộ Xây dựng đề xuất ban hành Nghị quyết của
Chính phủ để thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là một hướng đi cần
thiết. Cơ chế thí điểm cho phép cơ quan quản lý thử nghiệm các chính sách mới
trong một phạm vi và thời gian nhất định, qua đó, có cơ sở đánh giá hiệu quả trước
khi hoàn thiện khung pháp lý lâu dài.
Dù vậy khi triển khai, cần đặc biệt
lưu ý bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ của hệ thống pháp luật. Hiện nay, nhiều
nội dung của dự án nhà ở thương mại giá phù hợp – đặc biệt là các trình tự, thủ
tục đầu tư dự kiến áp dụng tương tự cơ
chế của nhà ở xã hội. Do đó, có thể nghiên cứu phương án để Quốc hội ban hành một
Nghị quyết thí điểm riêng về cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp,
tương tự như cơ chế đã được áp dụng tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 đối với nhà
ở xã hội.
Ngoài ra, theo dự thảo hiện nay,
Nghị quyết của Chính phủ chỉ có thời gian thực hiện thí điểm đến ngày 28/2/2027,
do được xây dựng trên cơ sở Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế
đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc của pháp luật. Nếu được ban hành ở cấp Quốc
hội với thời gian thí điểm dài hơn, chẳng hạn khoảng 5 năm, thì sẽ có thêm điều
kiện để theo dõi, tổng kết và đánh giá đầy đủ hiệu quả của chính sách. Điều này
cũng giúp cơ quan quản lý kịp thời điều chỉnh các quy định chưa phù hợp, qua đó, bảo đảm cơ chế thí điểm thực sự phát huy hiệu quả và phù hợp với thực tiễn phát
triển của thị trường bất động sản.
Theo ông, để việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp đúng mục tiêu
và tránh bị lợi dụng chính sách, cần bổ sung những quy định hoặc cơ chế giám
sát nào trong quá trình triển khai?
Theo tôi, để chính sách phát triển
nhà ở thương mại giá phù hợp đạt đúng mục tiêu và tránh bị lợi dụng, trước hết, cần quy định rõ tiêu chí đối tượng được mua nhà. Chính sách này nên hướng tới
nhóm người có thu nhập trung bình, có nhu cầu ở thực và chưa có nhà ở tại địa
phương. Đồng thời, cần tăng cường kết nối cơ sở dữ liệu về nhà ở, đất đai và
dân cư để kiểm soát tình trạng sở hữu nhà, qua đó, hạn chế việc mua hộ hoặc đầu
cơ.
Mặt khác, cần bảo đảm tính minh bạch
trong việc xác định giá bán nhà ở. Cơ quan quản lý nên kiểm tra, kiểm toán chi
phí đầu tư của dự án để tránh việc kê khai chi phí không hợp lý làm tăng giá
bán. Đồng thời, các thông tin về dự án, giá bán và đối tượng mua nhà cần được
công khai để tăng cường giám sát từ phía cơ quan quản lý và xã hội.
-Thanh Xuân
Nguồn tin: https://vneconomy.vn/can-co-che-du-manh-de-phat-trien-nha-o-thuong-mai-gia-phu-hop.htm
