Bất động sản Đà Nẵng và vùng phụ cận năm 2024: Chưa thể “ấm” trở lại

Theo “Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận năm 2023” do Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) vừa công bố, trong năm 2023, đa phần những phân khúc bất động sản tại khu vực này vẫn duy trì đà sụt giảm từ năm 2022, ngoại trừ phân khúc căn hộ.

NĂM 2023: GIÁ BÁN THỨ CẤP GIẢM Ở TẤT CẢ CÁC PHÂN KHÚC

Cụ thể, phân khúc đất nền trong năm 2023 tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận mặt bằng giá sơ cấp giảm trung bình 7% – 9% so với lần mở bán trước đó. Thị trường thứ cấp giảm trung bình 8% – 10% so với đầu năm. Giao dịch phát sinh chủ yếu trong 6 tháng đầu năm, tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá 44,5 – 59,5 triệu đồng/m2 tại Đà Nẵng và 10,6 – 11,3 triệu đồng/m² tại Quảng Nam. Nguồn cung mới giảm 74% so với năm 2022, đạt khoảng 696 nền đến từ 08 dự án. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 31% (khoảng 218 nền), chỉ bằng 15% so với năm trước…

Tại phân khúc căn hộ, ghi nhận giá thứ cấp giảm phổ biến 2% – 6% so với đầu năm, do người bán chủ động giảm giá kỳ vọng tăng thanh khoản. Giá  bán sơ cấp tăng 3% – 5%. Sức cầu chung toàn thị trường ghi nhận tăng 9 điểm phần trăm so với năm 2022, phần lớn chỉ đến từ một dự án mới được mở bán tại khu vực quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng). Giao dịch tập trung ở những dự án tầm trung, mức giá từ 50 – 60 triệu đồng/m2. Nguồn cung sơ cấp tăng 29% so với năm 2022, khoảng 1.731 căn đến từ 14 dự án, chủ yếu phân bố tại Đà Nẵng. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 42%, tương đương 734 căn, tăng 66% so với năm trước.

Phân khúc nhà phố/biệt thự có giá bán thứ cấp giảm trung bình 5% – 7% so với cùng kỳ, nhưng giá bán sơ cấp không biến động. Năm qua, hàng loạt dự án ngừng triển khai do vướng mắc pháp lý, doanh nghiệp thiếu vốn và ảnh hưởng bởi khó khăn chung của thị trường… Điều này, tác động tiêu cực đến tâm lý nhà đầu tư, làm cho thanh khoản thị trường liên tục sụt giảm từ cuối quý 2/2022 đến nay. Sức cầu chung ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ tương đương 16% so với năm trước, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm nhà liên kế với mức giá trung bình dưới 10 tỷ đồng/căn. Nguồn cung cũng giảm 46% so với năm 2022, khoảng 882 căn đến từ 15 dự án.

Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2023 tiếp tục ghi nhận xu hướng giảm nguồn cung và lượng tiêu thụ ở tất cả các phân khúc, có loại hình “đóng băng” giao dịch.

Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, sức cầu ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm qua và bằng 7% so với năm 2022. Dù vậy, mặt bằng giá sơ cấp không biến động so với cùng kỳ năm trước và vẫn duy trì ở mức cao. Nguồn cung sơ cấp duy trì ở mức thấp, bằng 62% so với cùng kỳ, tập trung chủ yếu tại Quảng Nam và Thừa Thiên Huế – chiếm khoảng 86% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, năm qua thị trường thứ cấp và sơ cấp không ghi nhận phát sinh giao dịch. Mức giá chào bán hiện tại dao động từ 7,1 – 16,3 tỷ đồng/căn, giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với năm 2022. Nguồn cung sơ cấp chỉ tương đương 16% so với cùng kỳ, phần lớn đến từ dự án sơ cấp đã mở bán từ năm trước.

Phân khúc condotel trong năm 2023 có sức cầu chỉ bằng 3% so với năm 2022, giao dịch tập trung phần lớn ở những nhóm sản phẩm có giá bán dao động khoảng 3 – 4 tỷ đồng/căn. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với năm trước. Giá bán thứ cấp giảm 10% – 15% so với giá bán trên hợp đồng đến từ những nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Nguồn cung sơ cấp chỉ bằng 61% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án cũ đã mở bán trước đó.

NĂM 2024: TIẾP TỤC GIẢM GIÁ VÀ LƯỢNG TIÊU THỤ

Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung phân khúc đất nền trong năm 2024 có thể sẽ giảm nhẹ so với năm 2023, dao động khoảng 450 – 550 nền, tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng và Quảng Nam. Khu vực Thừa Thiên Huế tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với năm 2023. Thanh khoản và mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà giảm của năm 2023, đặc biệt ở nhóm dự án chưa hoàn thiện pháp lý, nhóm khách hàng có sử dụng vốn vay.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong năm 2024 có thể dao động ở mức 800 – 1.000 căn, tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động hoặc điều chỉnh tăng nhẹ trước áp lực các chi phí đầu vào. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ ân hạn gốc, lãi vay ngân hàng… tiếp tục được đẩy mạnh nhằm kích cầu thị trường.

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự năm 2024 tiếp tục khan hiếm và tương đương năm 2023, dao động khoảng 200 – 250 căn, phần lớn đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án mở bán trước đó. Sức cầu chung có thể tăng nhẹ nhưng khó có sự đột biến trong ngắn hạn và tập trung hầu hết vào những dự án có pháp lý hoàn thiện. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức ổn định.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, dự kiến nguồn cung loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng và vùng phụ cận tiếp tục duy trì ở mức thấp. Thanh khoản thị trường dự kiến sẽ gặp nhiều khó khăn và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định. Các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán,… vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay.